边影与长春汉森融信房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

长春高新技术产业开发区人民法院

民事判决书

（2015）长高开民初字第409号

民 事 判 决 书

原告：边影，女，1988年9月10日出生，汉族，住吉林省。

委托代理人：王维林，北京盈科（长春）律师事务所律师。

被告：长春汉森融信房地产开发有限公司。住所：长春市高新区超越大街与创意路交汇处汉森香榭里27号楼201室。

法定代表人：童东立，总经理。

委托代理人：徐旸，吉林阳光博舟律师事务所律师。

委托代理人：张啸，吉林阳光博舟律师事务所律师。

原告边影诉被告长春汉森融信房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行审理。原告边影的委托代理人王维林、被告长春汉森融信房地产开发有限公司委托代理人徐旸、张啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告边影诉称：原、被告于2013年9月14日签订了《汉森香榭里商品房定购协议书》，约定原告购买被告开发的位于长春市高新南区超群大街与创意路交汇处汉森香榭里16号楼1单元3003号房，面积为55.9平方米。合同约定付款方式为银行按揭贷款，原告交首付款后被告为其办理贷款手续，并于2013年12月末前交房。原告签订协议并按约定交款后，被告既未为原告办理按揭贷款也没有在约定期限内交房。现原告得知所购买的此房屋未取得商品房预售许可，不具备销售条件，故诉至法院，请求确认原、被告所签订的《汉森香榭里商品房定购协议书》无效，被告返还已付购房款137661元及利息，并赔偿损失137661元，案件诉讼费由被告承担。

被告长春汉森融信房地产开发有限公司辩称：1、不同意解除商品房购房协议，可以通过变更履行方式的形式继续履行。由于国家政策调整，使答辩人遇到办理手续不畅、融资困难，并导致逾期交房，这些问题将在近期解决完毕。答辩人希望协商解决，现在原告所购房屋已经验收并可以交付，或可以更换有预售许可证的房屋，价格上也可以给一定的优惠。2、原告所购房屋已经建设、监理、施工、设计单位验收，并于2014年6月22日出具《单位工程质量竣工验收记录表》，结论为符合设计及规范验收标准，合同可以继续履行，答辩人将尽快办理相关手续。3、原告在签订合同前了解房屋相关情况，对不具有商品房预售许可证一事知情，亦存在过错。4、原告存在违约情形。按照双方签订协议书约定，被答辩人没有按照约定的日期支付分期付款的第二笔首付款。5、诉讼费由原告承担。

经审理查明：原告边影与被告长春汉森融信房地产开发有限公司于2013年9月4日签订了《汉森香榭里商品房订购协议书》，内容为原告购买被告开发的位于长春市高新南区超群大街与创意路交汇处汉森香榭里16号楼1单元3003号房，面积为55.9平方米，房屋总价款为314661元，协议约定交房日期为2013年12月末。现原告已经实际交付购房款53000元，另外以首付分期形式为被告出具84661元购房款欠条。

另查明，被告长春汉森融信房地产开发有限公司至庭审时未取得商品房预售许可证明。现原告诉至本院，以被告未按期交房且不具有预售许可证明为由，要求确认双方签订的《汉森香榭里商品房定购协议书》无效，并返还购房款137661元及利息，并赔偿损失137661元。

认定上述事实的证据有：《汉森香榭里商品房定购协议书》、交款收据。

本院认为，被告长春汉森融信房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证明，而与原告签订《汉森香榭里商品房定购协议书》，直至原告诉至本院前亦未取得，故双方签订的《汉森香榭里商品房定购协议书》应认定无效。被告抗辩原告对此事实知晓并存在过错，但未提供相应证据予以证明，其提供原告购买的房屋已经验收合格的证明，均不影响上述协议书应认定无效；关于被告返还原告所交付的款项一节，被告主张84661元原告未交付，原告庭审中也认可为被告出具欠条，故对原告诉请中的此84661元应予扣除。另外被告提出原告所交购房款中有2000元为公司优惠，但被告却为原告出具了加盖公章的收款票据，并无其他证据证明该款项为优惠部分，故应认定原告实际已交付购房款为53000元。被告主张因原告未完全交纳首付款应承担违约责任，但在原告缴纳84661元发票中以明确标明“今欠长春汉森融信房地产开发有限公司首付款84661元，此票据只作为银行贷款票据所用，其它无效”，是被告接受原告以首付分期的形式交纳首付款，故原告不存在未按期交纳购房款违约的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，被告应返还已付购房款及利息、赔偿损失。原告主张的利息计算方式按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中同期贷款利率上浮30%-50%方式计算，但是该计算方式系罚息计算方式，并不能适用本案情况。故对利息计算方式应按照中国人民银行同期同类贷款计算，计息开始时间应从原告交纳最后一笔购房款开始至被告付清该笔款项之日止。

原告主张被告承担不超过购房款一倍的赔偿责任的问题，因原告实际交纳购房款为53000元，如要求被告支付赔偿也不能超过已付房款，且原告并未提供证据证实被告在与其签订合同过程中故意隐瞒没有预售许可证的事实。现原告主张赔偿的依据仅是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，并未提供其存在损失的相关证据，故原告请求赔偿137661元的诉讼请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：

一、原告边影与被告长春汉森融信房地产开发有限公司签订的《汉森香榭里商品房定购协议书》无效；

二、被告长春汉森融信房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告边影返还已交购房款人民币53000元及利息（自2013年10月10日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；

三、驳回原告边影的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6020.00元，由被告长春汉森融信房地产开发有限公司负担1158元，原告边影负担4862元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。

代理审判员　　胡亮

二○一五年九月十七日

书　记　员　　陈健