吉林市工商行政管理局丰满分局诉康永哲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

吉林高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

(2015)吉高新民二初字第236号

原告：吉林市工商行政管理局丰满分局，住所：吉林市丰满区吉林大街48号。

法定代表人：钟志，局长。

委托代理人：孙境蔓，吉林勤实律师事务所律师。

委托代理人：李宝军，事务中心主任。

被告：康永哲，男，1963年10月27日生，朝鲜族，教师，住吉林丰满区。

委托代理人：马伟刚，吉林市丰满区金泰法律服务所法律工作者。

原告吉林市工商行政管理局丰满分局（以下简称工商丰满分局）与被告康永哲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员周梁玉独任审判，公开开庭进行了审理。工商丰满分局的委托代理人孙境蔓、李宝军，康永哲及其委托代理人马伟刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告工商丰满分局诉称：2014年10月30日，原告与被告经协商一致，将原告拥有的吉林市吉林大街48号1楼2个房间出租给被告，租期半年。合同签订后，原告依约履行。依据中共吉林市委办公厅吉市办发【2013】8 号文件关于党政机关对已经出租、出借的办公用房到期应予以收回的规定，原告未再与被告续签合同。依据房屋租赁合同第四条第12项规定：租赁期满或合同解除，乙方必须在3日内搬出全部物件。”但合同于2015年4月30日到期后，被告未自行搬离。原告曾多次通知被告限期搬离，但被告未搬，其非法占用原告的房屋，侵害了原告的合法权益。现原告起诉到法院，请求法院判令解除原、被告之间的租赁关系；判令被告搬离原告的房屋；被告给付原告自房屋租赁合同到期日至搬离日租金（按日租金61.64元计算，计算至2015年8月26日，租金7227.64元）；被告承担诉讼费用。

被告康永哲辩称：1.原告所提出要求与答辩人解除房屋租赁合同的理由与事实不符，原告与答辩人之间的人房屋租赁合同依法有效。2015年3月12日，答辩人康勇哲按照房屋租赁合同的约定提前一个月将2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租金22 500元人民币交给原告，此笔款项由负责房屋租赁事宜的李科长接收，原告并未提出异议，同意将房屋租期续签至2016年4月30日。当时原告未给答辩人出具正规收据发票亦未与答辩人续签书面房屋租赁合同，而是说日后补签，可时至今日，原告不但不补签合同，还起诉答辩人要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定： 当事人订立合同，有书面形式，口头形式。法律、行政法规规定采用书面形式。所以原告的行为存在严重的违法违规行为。另根据《民法通则》第八十五条的规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国》第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。所以，原告与答辩人之间续签的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。2.原告要求答辩人搬离租赁房屋没有事实和法律依据，被告对发生纠纷的房屋依法享有使用权与收益权。原告所提出的根据吉市办发【2013】8号文件，要求收回答辩人所租赁房屋的理由并不属于原告与答辩人所签订的《房屋租赁合同》第四条第一款中规定的不可抗拒的原因。原告与答辩人之间续签的房屋租赁合同受《民法通则》、《合同法》等相关法律保护。并且国家法律法规优于地方性政府文件。因此，原告无权要求答辩人搬离房屋。3.原告所提出的要求答辩人给付自《房屋租赁合同》到期日至搬离日租金的要求与事实不符。2015年3月12日，答辩人已经将下一年的房屋租金交付给原告，并原告已经接收租金。答辩人是在租期内合理使用房屋，不应该再支付另外的费用。4.本案诉讼费用应该由原告承担，答辩人与原告的房屋租赁合同已经依法生效，受到法律保护。原告起诉答辩人是没有事实和法律依据的。

经审理查明：被告康永哲系原装进口钢琴专卖经营者。2014年10月29日，原告与被告经协商一致，将原告拥有的吉林市吉林大街48号1楼2个房间出租给被告，租期半年，自2014年10月30日至2015年4月30日止，被告向原告交纳租房费11 250元，双方于2014年10月29日签订了房屋租赁合同。被告于2015年3月12日向原告交纳房屋租金22 500元，约定租期一年，自2015年5月1日至2016年4月30日止。

认定上述事实的证据有原告提供的个体户信息证明、房屋所有权证书、房屋租赁合同（2014年10月29日签订）、通知书两份及通知书送达回执两份、《吉林市党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房工作方案》的通知，被告提供的房屋租赁合同（2013年10月30日签订）、收据一份、录音及原、被告当庭陈述。

本院认为：原被告于2015年3月12日口头约定由被告继续使用吉林市吉林大街48号1楼2个房间，租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日止，系双方当事人真实意思之表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，自口头协议订立起即生效。双方应受该口头协议的约束，原告主张解除与被告的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，原告未能提供证据证明该合同具备应予解除的情形，故对原告的诉讼请求无法支持。原告主张原被告未采用书面形式，应视为不定期租赁，原告可随时解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据以上规定可知，出租人对不定期租赁关系行使随时解除权的前提为当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，本案中原被告对于租赁期限及年租金均无异议，故本院对原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告吉林市工商新政管理局丰满分局的诉讼请求。

案件受理费50元由原告吉林市工商新政管理局丰满分局负担。

本判决为一审终审。

代理审判员　　周梁玉

二〇一五年十一月六日

书　记　员　　张译方