敦化市源祥物业管理服务处与范玉鹏物业服务合同纠纷一审民事判决书

吉林省敦化市人民法院

民事判决书

（2015）敦民初字第2366号

原告敦化市源祥物业管理服务处，住所敦化市。

经营者张然，负责人。

委托代理人李春华，经理。

委托代理人董文娟，职员。

被告范玉鹏，住敦化市。

委托代理人郑宏会，住敦化市。

原告敦化市源祥物业管理服务处（以下简称源祥物业服务处）与被告范玉鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月16日受理，依法由代理审判员张玲独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。源祥物业服务处的委托代理人李春华与被告范玉鹏的委托代理人郑宏会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

源祥物业服务处诉称：范玉鹏居住在敦化市某小区，房屋面积65.89平方米。源祥物业服务处与该小区业主委员会签订了物业服务合同，负责为该小区提供物业服务，物业费收费标准住宅为每平方米每月0.68元。该小区系老旧弃管小区，建筑瑕疵较多，屋面、缓台严重漏水，小区下水系统瘫痪，小区环境较差，无法管理。该小区业主多次到敦化市房产局和敦化市胜利街办事处上访，由街道办事处牵头，要求源祥物业服务处管理该小区。源祥物业服务处出资在该小区安装了道闸门及监控设备，对下水系统进行了改造。源祥物业服务处按照物业服务合同的约定提供了物业服务，范玉鹏至今未交纳2014年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费538元，请求法院依法判决范玉鹏立即支付拖欠的物业服务费，并承担本案诉讼费用。

范玉鹏辩称：范玉鹏是某小区业主，房屋面积是65.89平方米，由源祥物业服务处为其提供物业服务。源祥物业服务处在该小区实际提供了服务，范玉鹏同意给付合理的费用，但源祥物业服务处主张的标准过高，根据相邻小区的物业费收费标准，范玉鹏认为应当按照每平方米每月0.45元的标准交物业费。源祥物业服务处只负责打扫走廊等公共部分的卫生，不负责打扫室内部分，因此按照房屋面积收费不合理。该小区没有召开过业主大会，没有业主委员会，2013年5月1日签订的物业服务合同上的业主委员会成员很多不在该小区居住，身份不明。该合同中 “鑫”字打成“新”了，合同上没有生效的时间和日期，没有三方的签字，对物业服务合同的合法性有异议。该合同中的公章系后来加盖，源祥物业服务处私刻公章，系违法犯罪行为。卫生方面走廊源祥物业服务处是一个星期一擦，不是一天一擦。楼道里垃圾无人收取，而是住户将垃圾拿到楼下，统一由物业收走。小区有私搭乱建的情况，有串炉子在二楼缓台，自行车车棚被源祥物业服务处拆除卖了，小区的消防通道没有了，单元对讲门也无法使用，物业没有及时维修，单元电子对讲门没有做到每月巡查2次，单元门也没有及时修理。物业服务合同上约定小区是封闭式管理，但实际不是封闭式管理。楼道三楼到四楼的窗户关不上，用花盆顶上，没有及时修理。小区的监控是2015年敦化市房产局给安装的。车位是业主共有的，现被源祥物业服务处用于盈利。

经审理查明：范玉鹏居住在敦化市某小区，房屋面积65.89平方米。源祥物业服务处为范玉鹏提供物业服务，住宅的物业服务费收费标准为每平方米每月0.68元。范玉鹏拖欠源祥物业服务处2014年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费538元（65.89㎡×0.68元/平方米.月×12个月=538元）。

另查，源祥物业服务处为个体工商户，于2011年10月18日注册，经营者姓名为张然，经营范围为物业服务。2014年8月1日，源祥物业服务处取得该小区物业收费许可，收费标准为住宅每月每平方米0.68元。

认定上述事实的证据有：个体工商户营业执照、收费许可证、物业服务合同两份、敦化市人民法院（2014）敦民初字第2237号民事判决书一份、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2015）延中民二终字第71号民事判决书一份。

范玉鹏还提供康某录音一份、敦化市某小区业主罢免物业签名名单17页、敦化市某小区业主罢免业主委员会签名名单14页、敦化市某小区小区业主签名名单12页、关于罢免该小区业主委员会公告一页，敦化市源祥物业服务处对上述证据均有异议，其中该小区业主签名名单为复印件，录音及签名名单中的人员无人到庭接受质询，因无法确认证据来源与真实性，对上述证据均不予采信。

本院认为：源祥物业服务处与范玉鹏之间形成了事实上的物业服务合同关系，该合同合法有效，对源祥物业服务处与范玉鹏具有法律约束力。范玉鹏抗辩称不同意全额交纳物业费，主张参照临近小区按照每平方米每月0.45元的收费标准给付源祥物业服务处物业服务费，无事实及法律依据，不予支持。范玉鹏抗辩称物业服务合同违法，物业服务存在多项问题，包括楼道不能每天清扫一次、单元电子对讲门不能做到每月巡查两次、小区未实行封闭管理等，因范玉鹏向本院提供的证据不足以证明其抗辩观点，不予采纳。综上，范玉鹏认可源祥物业服务处在2014年9月1日至2015年8月31日期间为其提供了物业服务，源祥物业服务处并无违约行为，对源祥物业服务处要求范玉鹏给付2014年9月1日至2015年8月31日期间拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

被告范玉鹏于本判决生效后立即给付原告敦化市源祥物业管理服务处2014年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费538元。

案件受理费50元，减半收取25元，诉讼费用50元，合计75元，由被告范玉鹏负担。

本判决为终审判决。

代理审判员　　张玲

二〇一五年十一月二十七日

书　记　员　　蔺达