李雅娟与四平市新华房地产开发有限公司、王东房屋买卖合同纠纷案重审民事判决书

四平市铁东区人民法院

民事判决书

（2015）东民一重字第2-1号

原告李雅娟

委托代理人：李雅军。

被告四平市新华房地产开发有限公司。

法定代表人：周维国，总经理。

委托代理人：李长春、王雷声，吉林吉华律师事务所律师。

被告：王东1974年1月11日生吉林省梨树县

委托代理人：刘文玉，吉林吉大律师事务所律师。

原告李雅娟诉被告四平市新华房地产开发限有公司、王东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月30日作出（2013）东城民初字第150号民事判决后，原告李雅娟不服提出上诉。四平市中级人民法院于2014年11月25日做出（2014）四民终字第150号民事裁定认为，原审判决存在漏审漏判，故撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告李雅娟及其委托代理人李雅军、被告王东的委托代理人刘文玉、四平市新华房地产开发有限公司委托代理人王雷声均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告李雅娟诉称：2010年8月6日被告王东与被告四平市新华房地产开发有限公司签订“内部认购书”，将被告开发的四平市铁东区金水名居五号楼一单元2层0123室70.74平方米卖给被告王东，每平方米2648元，总房价款为187320元，余下按揭贷款，王东在2010年8月1日和2010年8月6日二次共交了77320元。2011年3月25日原告与被告王东签订“楼房转让协议”，被告王东将该楼以205146元(2900元/米×70.74平方米)转手卖给了原告，原告交给王东95146元(含定金2000元)，余下按揭贷款，就此原告完成了与王东的买卖房屋手续，王东得到差价款17826元。当三方到被告四平市新华房地产开发有限公司办理变更手续时，被告开发公司同意办理，并选了户型。后开发公司由于房价上涨和改变建房计划由原来的多层变成高层，不同意给原告安排房屋。原告多次与其交涉未果。原告认为，原告虽是在被告王东手里买房，但开发商亦同意安排住房，应视为原告从开发商手中购房，被告不给原告安排住房，违反了合同的约定，侵害了原告的合法权益，现原告诉至法院，要求法院确认二被告及原告与被告王东的房屋买卖合同有效，办理入户手续 并交付房屋，或者依法双倍返还购房款，并由被告承担本案诉讼费用。

被告四平市新华房地产开发限有公司辩称：诉状称合同是原告与第二被告王东签的，与房产公司无关，原告与王东所签合同与开发公司不产生合同效力。我们在2012年12月3日通过四平日报发的公告，公告声明与王东解除房屋买卖合同，原告与我方没有事实依据，也没有法律依据，应于驳回。王东与原告楼房转让协议对新华公司没有约束力。

被告王东辩称：王东与原告李雅娟签订的楼房转让协议合法有效，原告向被告四平市新华房地产开发有限公司主张交付房屋或要求返还购房款。王东与李雅娟签订的楼房转让协议符合合同法及相关法律的规定，真是合法有效。本案中王东与李雅娟签订楼房转让协议后，多次配合李雅娟到被告新华公司选房交涉，被告新华公司工作人员也多次配合王东与李雅娟进行选房，即被告新华公司知晓王东与李雅娟签订的楼房转让协议，也说明王东在签订楼房转让协议后履行了对被告新华公司的通知义务。被告新华公司在前二次庭审中均否认配合王东、李雅娟曾经选房的事实，是违反诚实信用原则的表现。其做法无非是因为楼房增值而其使利益最大化的违约表现。

经审理查明：2010年8月6日被告王东与被告四平市新华房地产开发阴有公司签订“内部认购书”，将被告开发的四平市铁东区金水名居五号楼一单元2层01203室70.74平方米卖给被告王东，每平方米2648元，总房价款为187320元，余下按揭贷款，王东在2010年8月1日和2010年8月6日二次共交了77320元。2011年3月25日原告李雅娟与被告王东签订“楼房转让协议”，被告王东将该楼以205146元(2900元/米×70.74平方米)转手卖给了原告，原告交给王东95146元(含定金2000元)，余下按揭贷款，就此原告完成了与王东的买卖房屋手续，王东得到差价款17826元。

另查明，争议的四平市铁东区金水名居五号楼一单元2层01203室70.74平方米房屋并未承建。另查明，庭审后，王东在我院对本案争议的商品房以房屋买卖合同另案起诉四平新华房地产开发有限公司。

本案的争议焦点是：原告诉讼请求有无事实及法律依据？

原告李雅娟向法庭提供的证据如下：

1、二被告内部认购书，被告王东与新华公司签订位于金水名居5号楼房屋，面积约74平米，单价2648元，首付款77320元，证明二被告买卖房屋合同有效，在原告与王东签订合同后，王东将原件交给原告。

被告新华房地产开发有限公司质证认为：真实性和证明的问题无异议。

被告王东委托代理人质证无异议。

2、被告新华公司盖有财务账收据两张，2010年8月1日、8月6日，证明王东依据认购书按照约定条款分两次向被一交纳了购房款，说明王东已经履行了合同义务。

被告新华房地产开发有限公司质证无异议。

被告王东委托代理人质证无异议。

3、转让协议书，王东购完后转卖楼的事，2011年3月双方签订楼房转让协议，王东以2900元价格卖给原告，余下由原告与被告新华公司办理相关手续，原告直接多次与新华公司接洽，证明转让协议得到被告新华公司认可，并选择了户型，被告没有落实原告户型。

被告新华房地产开发有限公司质证认为：协议不持意见，协议对新华公司的效力不认可，没有约束力。

被告王东委托代理人质证真实性无异议，协议说明王东已经履行了合同义务。

4、原告上访后，信访局田局长写的条子，要求给安排户型。

被告新华房地产开发公司质证认为：真实性有异议，证明不了我方同意转让。

被告王东的委托代理人质证认为：真实性无异议，证据有瑕疵。

5、原告与华经理通话单，证明原告多次与新华公司沟通，当时被告新华公司同意安排，后来没安排上。

被告新华房地产开发公司质证认为：有异议，只能证明通过话，证明不了具体谈话内容。华经理也不是公司法定代表人，最后签订应以书面形式。

被告王东的委托代理人质证真实性没有异议。

6、短信复印件及通过华经理得到的周维国电话号码，证明原告与华经理联系过。

被告新华房地产开发公司质证认为：证明不了与新华房地产公司领导沟通过。

被告王东的委托代理人质证没有异议。

被告四平市新华房地产开发有限公司提供的证据材料如下：

四平日报2012年12月3日公告，证明王东没有在被告新华公司限定办理入住手续期间办理相关手续，视为自动放弃，王东签订时间在2011年，也就是说我方没有认可王东转让行为。

原告李雅娟质证认为：被告王东在长春工作，四平报纸覆盖不到长春，原告当时在北京，纸媒原告也不知道，公告形式剥夺原告购买权利，违反法律规定；被告新华公司私自更改，剥夺购房权，违反法律规定，被告以公告形式抗辩无法律约束力；公告称交尾款不是事实，合同约定7万元交完后办理贷款，不是交纳尾款。

被告王东的委托代理人质证认为：同意原告质证意见。公告虚假，无法律效力，应在省级以上刊物发表，认定书电话号码至今保持畅通，明显作假；公告日期正是纠纷发生日期，明显在逃避责任。被告签定的认购书所指的楼房没有建，约定5号楼没有建谈不上入住。

被告王东提供的证据材料：

转让协议书，证明合同主体变更。

原告李雅娟质证无异议。

被告新华房地产开发公司质证不持意见，和我们没有关系。

根据确认的案件事实和当事人举证、质证情况，针对当事人争议的焦点，本院综合评判如下：

被告王东返还房款并支付利息。

本院认为：被告王东与被告四平市新华房地产开发有限公司签订“内部认购书”， 原告李雅娟与被告王东签订“楼房转让协议”，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因原告没有证据证明被告四平市新华房地产开发有限公司同意其与被告王东的合同转让行为，原告李雅娟与被告王东之间的“楼房转让协议”对被告新华公司不发生效力，故原告不能直接向被告新华房地产开发公司主张权利。原告与被告王东签订了房屋买卖合同，是双方是真实意思表示，应为有效，但争议房屋未实际承建，无法继续履行，故应终止履行合同，原告要求交付房屋办理入户手续的诉请本院不予支持。因此，原告请求被告王东返还购房款及利息，本院应予支持，但原告主张双倍返还房款及赔偿损失的主张，因无法律依据，不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条规定，经本院审判委员会2015年第26次会议讨论决定，判决如下:

一、驳回原告李雅娟对被告四平市新华房地产开发有限公司的诉讼请求。

二、被告王东于判决生效后十日内返还原告购房款人民币95146元，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2011年3月25日起至实际给付之日止。

案件受理费3130元，由被告王东负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至吉林省四平市中级人民法院。

审　判　长　　杜学军

审　判　员　　姜军龙

人民陪审员　　魏　馨

二○一五年十一月二十五日

书　记　员　　许贵坤