王红诉张琰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院

民事判决书

（2015）长民一终字第361号

上诉人（原审被告）：王红，女，1963年5月11日生，汉族，系吉林省意和型煤有限公司总经理，住长春市朝阳区。

被上诉人（原审原告）：张琰，女，1984年10月14日生，汉族，无业，住广东省深圳市南山区。

委托代理人：盛世峰，吉林国瀚律师事务所律师。

上诉人王红因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（201）朝民初字第550号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王红及被上诉人张琰的委托代理人盛世峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张琰原审诉称，2012年11月1日张琰、王红签订《房屋租赁合同》，张琰将位于长春市朝阳区南湖新村西街17号的房屋出租给王红使用，合同第二条约定“租赁期限为4年，自2013年1月1日至2016年12月30日止”，第三条约定“租金上打租，年租金壹拾伍万元整，即每年计租日前的60天交齐下年的房租壹拾伍万元整，以甲方的收据为准，否则甲方有权终止协议，不负责赔偿责任”。合同签订后，王红从2013年11月2日开始拖欠租金，张琰多次向王红催要未果，王红拒绝交纳租金，构成违约。另王红未经张琰允许，私自拆改主体，拆除电梯，其行为违反了合同约定。此外，王红拖欠电费5,356.00元，张琰为避免供电局注销用电户，为王红垫付了电费5,356.00元。另王红在未经张琰允许的情况下，私自将房屋转租给他人，违反了法律规定。故张琰诉讼来院，请求法院判令：1、解除张琰、王红之间的《房屋租赁合同》；2、王红将承租房屋返还给张琰；3、王红支付其拖欠而由张琰实际缴纳的电费5,356.00元；4、王红向张琰支付房租，自2014年1月1日至法院判决解除《房屋租赁合同》生效之日止，按每月12,500.00元计算；5、王红给付张琰房屋占有使用费，自法院判决解除《房屋租赁合同》生效之日起至王红将租赁房屋返还给张琰之日止，按每月12,500.00元计算；6、诉讼费由王红承担。

王红原审辩称，王红已按照合同的约定向张琰交纳了2013年度的房租15万元。张琰在出租房屋时，隐瞒房屋有质量问题，2013年2月租赁房屋外墙皮脱落，王红找张琰维修遭到拒绝，导致王红停止经营，2013年3月王红自行维修。给王红造成了巨大的经济损失，张琰对此负有赔偿责任，王红要求张琰赔偿维修费及停业损失，延长租期，重新签订租赁合同。

原审法院经审理查明，位于长春市朝阳区南湖新村西街17号的两处（1、丘（地）号为4-101/21-105，建筑面积为898.50平方米，长房权字第1060114527号，用途工业用房；2、丘（地）号为4-101/21-98-1 ，建筑面积为277.78平方米，长房权字第1060114528号，用途教育用房），建筑面积合计1,176.78平方米的房屋的所有权人系张琰。案外人张某和程某在涉诉房屋经营新大海洗浴，2012年6月20日张某和程某将该洗浴转让给王红，2012年11月1日，张琰的委托代理人赵玉华与王红签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“房屋所有人简称甲方（即张琰），房屋承租人简称乙方（即王红），甲方将位于长春市朝阳区南湖新村西街17号的私有房屋及土地使用权租给乙方，承租房屋建筑面积合计1,176.78平方米，土地940平方米；租赁期限为4年，自2013年1月1日至2016年12月30日止；租金上打租，年租金壹拾伍万元整，即每年计租之日前的60天交齐下年的房租壹拾伍万元整，以甲方的收据为准，否则甲方有权终止协议，不负责赔偿责任；乙方承担在承租期间内发生的涉及房屋使用和经营上的税、费不得拖欠。”合同签订后，王红于2012年12月17日向张琰支付了2013年度的租金150,000.00元，张琰的委托代理人敖国栋给张琰出具了一份收条，王红在涉诉房屋继续经营新大海洗浴。王红在涉诉房屋使用一段时间后，房屋出现外墙面脱落。2013年3月26日，张琰向王红发律师函，告知王红承租房屋外墙面脱落是王红使用不当导致，限王红一个月修复。 2013年4月27日张琰为王红垫付承租期间的电费5,356.00元。王红在2013年4月和5月两次以房屋租赁合同纠纷为由向原审法院提起诉讼，起诉张琰对承租房屋进行维修，又于2013年4月23日和2013年5月23日分别撤诉。庭审中，王红称从2013年3月26日至2013年8月15日因房屋出现质量问题导致洗浴停业，并于2013年5月下旬至2013年8月15日自行维修了涉诉房屋。张琰称不清楚洗浴在此期间是否营业，但表示同意给王红扣减2013年3月26日至2013年8月15日期间的租金。 2013年11月2日王红按照合同的约定应当向张琰支付2014年度的租金，但王红拒绝支付，故张琰于2013年11月11日向王红发催款函。王红于2013年11月15日给张琰发函告知承租人已自行维修了房屋，要求出租人赔偿500,000.00元维修款和停业损失费，才可继续支付租金，或出租人给承租人免下一年度的租金或延长租期。2014年1月2日张琰给王红发函告知7日内支付租金，否则解除房屋租赁合同，对此王红未作答复。在承租期间王红将涉诉房屋转租多人，分别经营长春市意氏咽派文化传媒有限公司、大德惠康等等，张琰对王红转租的行为表示不知情。原审法院依职权询问了长春市意氏咽派文化传媒有限公司的校长和大德惠康的工作人员，上述二人陈述租赁房屋系从王红处承租。

原审法院认为：张琰与王红签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同的约定和法律的规定履行各自的义务。王红未经张琰的同意擅自将承租的房屋转租他人，张琰称2014年11月才得知王红转租涉诉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，张琰主张解除《房屋租赁合同》，应予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，.....。”故对张琰要求王红将承租房屋倒出交与张琰的诉请，予以支持。张琰在王红承租期间为王红垫付电费5,356.00元，王红对此无异议，此款应给付张琰，对张琰的此项主张应予支持。关于张琰要求王红给付承租期间的房租费和租赁合同解除后的房屋占有使用费的诉请，王红抗辩因房屋存在质量问题，在张琰不履行维修义务的情况下其自行维修，应由张琰承担维修费用及停业损失，故不应给付张琰房租费及占有使用费，对此王红在庭审中提出反诉要求张琰给付维修费及停业损失费共计280万元，但王红在法庭指定的期限内未交纳反诉费，故对王红提出的反诉与本诉不予合并审理，王红可另案处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，本案涉诉房屋在2013年出现质量问题时，张琰称房屋的质量问题系王红使用不当造成，但张琰未向本庭举证加以证明，故维修房屋的义务应由张琰承担，现王红自行维修房屋，关于维修费用，举证责任在于王红，庭审中，原审法院向王红释明是否申请对维修费用进行鉴定，王红明确表示不申请，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对王红在向张琰发函时提到的维修费与房租费抵销的抗辩理由不予支持。关于维修期间的租金能否扣减的问题，张琰称自2013年3月26日至2013年8月15日期间因房屋出现质量问题并维修房屋导致洗浴未营业，王红称不清楚张琰在此期间是否营业，但同意给王红扣减2013年3月26日至2013年8月15日期间的租金，而王红提到的2015年4月亦维修房屋，因其未能提供证据证明2015年房屋出现质量问题时通知了张琰，张琰称对此不知情，且王红自称此次维修时并未停业，故对王红在2015年维修期间的租金不予扣减。关于租赁合同解除的时间，应确定为张琰起诉状副本送达给王红之日即2015年3月3日。综上，王红应给付张琰的租金应从2014年1月1日计算至2015年3月3日，并扣减2013年3月26日至2013年8月15日期间的租金，合计为117,123.29元（150,000.00元/年+150,000.00元/年÷365天×62天-150,000.00元/年÷365天×142天），张琰主张的房屋占用使用费应从2015年3月4日开始至王红倒出房屋时止，参照《房屋租赁合同》约定的租金每年150,000.00元的标准计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张琰与王红于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》。二、王红于本判决生效后十五日内将位于长春市朝阳区南湖新村西街17号的两处房屋（1、丘（地）号为4-101/21-105，建筑面积为898.50平方米，长房权字第1060114527号，用途工业用房；2、丘（地）号为4-101/21-98-1 ，建筑面积为277.78平方米，长房权字第1060114528号，用途教育用房）倒出交与张琰。三、王红于本判决生效后立即给付张琰为其垫付的电费人民币5,356.00元。四、王红于本判决生效后立即给付张琰从2014年1月1日至2015年3月3日期间的租金人民币117,123.29元，给付从2015年3月4日开始至倒出房屋时止的房屋占有使用费，按每年150,000.00元的标准计算。五、驳回张琰其他的诉讼请求。案件受理费3,407.00元，由张琰承担707.00元，由王红承担2,700.00元。

宣判后，王红不服，向本院提起上诉，理由：上诉人提交了维修费用的证据，应该采信。因为房屋存在质量问题导致上诉人未能及时交房租，原审法院判令上诉人支付房租不当。原审程序违法，该案不应由原审法院速裁庭审理，应由民事庭审理，最后一次开庭仅两名审判人员，上诉人要求进行房屋质量鉴定申请和维修申请，原审法院拒收。请求：撤销长春市朝阳区人民法院（201）朝民初字第550号民事判决，发回重审。

张琰二审答辩请求驳回上诉，维持原判。

本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为：1.房屋墙面质量问题的维修义务主体及维修费数额问题。本案涉诉房屋墙面在2013年出现质量问题时，张琰称房屋墙面的质量问题系王红使用不当造成，但张琰未向法庭举证加以证明，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，房屋墙面质量问题的维修义务主体是张琰。在张琰未及时维修的情况下，王红自行维修房屋墙面，其固然有权要求以维修费折抵租金，但需举证证明维修费的具体数额，现其提交的票据无法确定均系维修房屋墙面产生，故维修费的具体数额应通过鉴定确定，原审法院已经向王红释明，王红明确表示不申请鉴定，故原审法院判令王红承担举证不能的法律后果正确，王红可就维修费问题另行主张权利。2.原审法院已经组成合法审判组织对该案进行审理，上诉人称审判组织不合法但并未提交证据，原审法院内设机构如何设置亦不影响各方当事人权利，故上诉人关于原审程序违法的主张，本院不予支持。解决本案纠纷无需进行房屋质量鉴定，原审法院对王红主张的房屋质量鉴定申请和维修申请未予支持并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2750元由上诉人王红负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王晓艳

代理审判员　　白雪成

代理审判员　　李　迪

二○一五年九月二十二日

书　记　员　　米志娜