倪某某诉贵州交泰房地产开发有限公司、吴某某相邻财产侵权纠纷二审民事判决书

被上诉人（原审原告）倪××，女，1945年6月1日出生。

委托代理人张绪林，铜仁市碧江区法律援助中心法律工作者。

原审被告贵州交泰房地产开发有限公司。×

法定代表人付柯文，该公司经理。

原审原告倪××诉原审被告贵州交泰房地产开发有限公司（以下简称贵州交泰公司）、吴××相邻财产侵权纠纷一案，铜仁市碧江区人民法院于2008年12月30日作出(2008)铜民初字第591号民事判决，已经发生法律效力。2012年6月25日，该院作出(2012)碧监字第1号民事裁定，决定对本案进行再审，2013年12月17日该院作出（2012）碧民再字第1号民事判决，上诉人吴××不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭,审理了本案,现已审理终结。

一审法院再审查明：原审原告倪××系原审被告贵州交泰公司在X片区旧城改造建设开发的商业安置小区回迁户。回迁位置为X区X号X号。原告2005年间将X区X号X房装修后搬入，多年来该房屋屋顶均存在渗水现象，致倪××房屋多处墙体粉饰变形、起壳、脱落，2006年间房屋一处木质窗台包边开始局部霉变起壳发黑。X区X栋楼中除X房外，其余都为原铜仁市X局回迁户安置房。原审被告吴××作为X局职工，经单位内部抓阄分得X区X栋楼房顶楼住房,住在倪××楼上。X区X栋楼房顶层只有一套住房，及87.75平方米露台一块。87.75平方米露台位于倪××屋顶。2003年4月3日，原审二被告签订的《房屋安置合同》中第五条约定有：“屋顶露台所有权属顶层住户（被告吴××）所有，但在顶层住房总面积每平方增加30元至50元”。2005年5月10日，二被告签订的《商品房买卖合同》第三条中约定有“屋顶露台87.75平方米归买受人使用和所有（C5－7－2屋顶）”。2005年7、8月间吴××请人在倪××与其房屋之间的楼道处安装了一道铁门，后吴××在87.75平方米平台上安装有雨棚，修建花槽、浴室等设施。

一审法院再审认为：本案中争议的位于X区X栋楼房的87.75平方米平台，不是原审被告吴××个人所有的住宅专有部分，而是属于该栋楼房所有业主的共有部分，系该栋楼房业主共有。贵州交泰公司主张其属室外阳台，理由不能成立。对上述87.75平方米平台，贵州交泰公司无权处置。2005年5月10日，原审二被告签订的《商品房买卖合同》第三条中约定的“屋顶露台87.75平方米归买受人使用和所有（C5－7－2屋顶）”，贵州交泰公司属无权处分他人财产，侵犯他人权利。原审原告起诉主张87.75平方米平台属共有，提出二被告侵权。请求宣告二被告就公共楼道平台买卖关系无效，并判令立即拆除房顶除主体工程外的一切设施，拆除铁门疏通房顶进出通道，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”原审原告房屋至今仍存在渗水问题，被告吴××侵权行为客观存在，应当承担侵权责任，应对原告房屋渗水问题进行修复，与被告贵州交泰公司共同承担连带责任。原审判决：“一、 本案中争议的位于X区X栋楼房的87.75平方米平台属公共区域，系该楼房业主所共有。被告吴××与被告贵州交泰房地产开发有限公司签订的买卖合同中，涉及该87.75平方米平台部分的处分条款无效；二、由被告吴××拆除房顶除主体工程外的一切设施，拆除在原告与被告吴××房屋之间的楼道处安置的铁门；由被告贵州交泰房地产开发有限公司疏通房顶进出通道；三、由被告贵州交泰房地产开发有限公司对原告房屋渗水问题进行修复，被告吴××承担连带责任。”原判认定事实清楚，适用法律得当，再审应予以维持。但认为原判主文第二项在表述疏通房顶进出通道时未明确具体的位置及大小，再审应予以进一步明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款规定，再审判决：一、维持一审法院(2008)铜民初字第591号判决主文一、三项内容；二、变更一审法院(2008)铜民初字第591号判决主文第二项主文内容。改为，由被告吴××拆除房顶除主体工程外的一切设施，拆除在原告与被告吴××房屋之间的楼道处安置的铁门。由被告贵州交泰房地产开发有限公司疏通房顶进出通道，即在被告吴××家房门正对面开启与被告吴××家房门同样大小通道。上述有履行内容的款项，限在本判决生效后30日内履行完毕。

上诉人吴××不服一审法院再审判决，2014年7月9日向本院上诉，主要上诉理由为:一、被上诉人倪××家房屋位于上诉人吴××家楼下，被上诉人倪××入住该房屋时，屋顶就有一点渗水，但当时上诉人尚未入住，未将倪××家房屋屋顶作为阳台使用，倪××家房屋漏水和上诉人无关，应由贵州交泰公司负责修复，上诉人不应承担连带责任。二、一审法院适用《中华人民共和国物权法》判决两被告签订的《商品房买卖合同》第三条：“房顶露台87.75平方米归8层楼房买受人使用和所有。”约定条款无效，属于适用法律错误。二被告签订房屋买卖合同时是在2005年5月10日，但物权法是2007年10月1日施行，根据法律不溯及既往的原则，一审法院不应该用新法来规范之前的行为。二被告约定的该条条款应为有效条款。三、一审判决“由被告贵州交泰公司疏通通道，即在被告吴××家房门正对面墙开启与被告吴××家房门同样大小通道”的判决不当。吴××房门对面墙为整栋×层楼承重主体墙，并盖有屋顶，如果打洞立门必定破坏整体的房屋结构，造成严重的房屋和人身安全隐患，况且楼房在该位置也没有设计房门，建筑施工单位不得擅自修改工程设计。上诉人在分房之时，大部分业主已经放弃楼房屋顶露台的所有权和使用权，交由上诉人使用管理，若按照原判决执行，在墙上打洞立门，改变房屋结构，双方共用屋顶露台，就违背了上诉人当初购房的意愿，同时更加深了双方当事人之间的矛盾，影响彼此的工作和生活。请求二审法院撤销一审判决，诉讼费由被上诉人倪××承担。

被上诉人倪××答辩称，一、被上诉人的房屋在上诉人入住之前房屋本身有点渗水，但并不等于说被答辩人就没有责任。上诉人吴××在公共露台即被上诉人房顶修筑花槽及其他设施，造成渗水更为严重，这是法院经过现场勘查的事实，吴××当然应该承担连带责任。二、上诉人的侵权行为一直延续，至今还占用公共露台。在房顶修建的设施至今未有拆除，一审法院适用物权法没有错误。本案2012年一审法院启动再审程序，再审引用民法通则关于相邻关系第38条的规定，再审判决适用的法律就不存在适用法律正确与否的问题了。三、上诉人认为，按照一审判决在吴××家房门对面墙上打洞立门，会破坏大楼主体结构，危及人身财产安全。吴××家房屋对面墙体是在顶层，何来×层楼承重墙之说，打洞开门不存在任何安全隐患，其所说简直是天方夜谈。至于原来设计有无该门，如该设计是错误的，应更改设计，才能保障答辩人的权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告贵州交泰公司二审未作答辩。

二审期间，上诉人在举证期限内向本院提交了两份补充证据：

1、吴××现居住楼房的×层平面图竣工图复印件，上面加盖有铜仁市城乡建设档案馆印章，注明与原件无异；拟证明其住宅入户门对面墙上没有设计房门，不能在该处开门；

2、铜仁市工程设计质量监督站出具的证明，拟证明吴××居住楼层（×层）楼梯间墙为承重结构墙，不能在上面开门。

以上两份证据经组织各方质证，被上诉人倪××认为该两份材料在一审中被告曾经提出，但是当时没有经过核对，一审法院未予采信，对其证据不予认可。原审被告贵州交泰公司对该两份证据没有异议。根据上诉人提交的材料，结合本案审判法官现场查看对比，对于吴××提交的两份材料的真实性本院予以采信，但其证明目的不能成立，其后将对其加以详细阐述。

经审理，二审查明的案件事实与一审法院再审查明的案件事实一致，本院对本案事实予以确认。

另查明，上诉人吴××的入户门对面墙上原来房屋竣工时没有安装房门，现在被吴××占用，靠墙修了一壁鞋柜。在墙背后，为吴××加盖的一间浴室。

本院认为：结合各方当事人的陈述和主张，本案中双方当事人争议的焦点有三：一、一审法院判决吴××与被告贵州交泰公司签订的合同中约定条款“房顶露台87.75平方米归8层楼房买受人使用和所有。”无效是否正确；二、吴××是否应该对楼下住户倪××屋顶渗水承担修复责任；三、一审法院判决被告贵州交泰公司在吴××住宅入户门对面墙体上开门是否可行。

关于第一个争议焦点，一审法院判决吴××与被告贵州交泰公司签订的合同中约定条款“房顶露台87.75平方米归8层楼房买受人使用和所有。”无效是正确的；吴××上诉提出，吴××与交泰房开公司自2005年5月10日签订房屋买卖合同，约定该房顶露台属本人专有。而物权法当时尚未颁布，当时也没有法律规定其屋顶露台属于业主共有，一审法院适用物权法违背了法不溯及既往的原则。由于我国物权法颁布较晚，2007年10月1日才开始施行，关于业主建筑物区分所有权的司法解释也是在之后才出台，但是，我国法律对于共有财产的处分原则早在1987年1月1日施行的《中华人民共和国民法通则》第七十八条中就有规定，对于共有物的认定则属于查明法律事实问题，立法不可能穷尽所有的共有情形，把共有物都囊括进法律规范之内。因此，对共有物的判定主要根据查明的案件事实进行分析认定。本案中争议的露天阳台，它既是八楼的露天阳台更是七层住户倪××的屋顶，它属于共有物，这是客观事实，不容否认。该共有物不能分割，属于业主共同共有之财产，房开公司擅自将屋顶出卖给吴××作为露台个人使用，侵犯了其他共有人的合法权益，违反了法律规定，一审法院判定贵州交泰公司与吴××签订的合同中约定“房顶露台87.75平方米归8层楼房买受人使用和所有。”条款无效是正确的。

关于第二个争议焦点，本院认为吴××应该对楼下住户倪××房顶渗水承担修复责任。上诉人吴××上诉称，楼下住户倪××在入住房屋之时，屋顶就有渗水现象，其渗水的原因系房开公司对房顶防水处理不合格造成的，上诉人不应该承担责任。根据原审查明的事实以及经本案审判法官现场查看表明，倪××在入住房屋之时房屋本身存在渗水现象系事实，然而，吴××入住房屋后，将倪××的房顶作为露天阳台加以装修，在上面修建了花槽、浴室等设施，使得楼下住房四周墙壁渗水现象更加严重。虽然房开公司建房时未处理好屋顶渗水问题是一大原因，但吴××在倪××屋顶上擅自修建花槽、浴室等设施，是加重渗水现象的又一重要原因。根据《中华人民共和国民法通则》的八十三条规定，吴××应当拆除其修建的花槽、浴室等物体，和贵州交泰公司连带承担倪××房顶漏水的修复责任。

关于第三个争议焦点，吴××主张，双方当事人居住的整栋楼房在设计之初就没有设计进入八层露天阳台的房门，并且吴××家房屋入户门对面墙壁属于承重结构墙，不能在该墙壁上打洞，一审法院判决错误。根据本案查明的事实，被告贵州交泰公司没有单独修建进出八楼顶层露天阳台的通道，唯一进出八楼顶层露天阳台的通道必须从上诉人吴××家入户门进入，×楼顶层露天阳台实际上处于一个封闭的空间，平时除吴××家可以作为阳台使用之外，其他住户均不能管理使用。而从吴××家房门进出×楼露天阳台的通道属于吴××的私人通道，一审法院正是基于房开公司没有单独修建进出×楼顶层通道，导致倪××等业主相邻通行权得不到保障，才判令被告贵州交泰公司在吴××家入户门对面打洞立门疏通通道，以方便楼下住户倪××进出顶楼对渗水墙体进行维修，保障其他业主使用和管理露天阳台的权利。至于在吴××入户门对面墙上打洞立门，并非不可以，同比楼下住户倪××等其他住户的入户门，也是开在楼梯间承重墙相似位置，打洞立门时，贵州交泰公司应做好必要的技术处理，保障墙体不会留下安全隐患。

综上所述，上诉人吴××提出的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判；

二审案件受理费100元，由上诉人吴××负担100元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　敖天德

审　判　员　　张红芳

代理审判员　　熊　健

二〇一四年十一月二十五日

书　记　员　　田维旭