周明松、胡晓燕与文明娥、胡敏、胡力房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：胡晓燕。系上诉人周明松之妻。

被上诉人（原审原告）：文明娥。

被上诉人（原审原告）：胡敏。系被上诉人文明娥之女。

被上诉人（原审原告）胡力。系被上诉人文明娥之子。

原审第三人：沿河土家族自治县和平镇人民政府。

法定代表人:汪涛，镇长。

上诉人周明松、胡晓燕与被上诉人文明娥、胡敏、胡力房屋买卖合同纠纷一案，沿河土家族自治县人民法院于2014年1月27日作出（2013）沿民初字第791号民事判决，周明松、胡晓燕不服，提出上诉。本院以（2014）铜中民二终字第66号裁定书发回重审。沿河土家族自治县人民法院法另行组成合议庭，于2014年12月19日作出（2014）沿民初字第816号民事判决，周明松、胡晓燕仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明：原告文明娥与胡文位(已病故)系夫妻关系，双方生育有女儿原告胡敏、儿子原告胡力。原告文明娥与其夫胡文位夫妻关系存续期间共同在沿河土家族自治县和平镇×××路26号有一栋砖混结构房屋，又称“古月楼”，面积1065.4平方米，房产证号为沿房产字第980101号，现已被拆迁。2002年8月8日，文明娥夫妇与被告周明松、胡晓燕共同协商一致，以总价50万元的价款将该房卖与周明松、胡晓燕，双方签订了《房屋出售协议》，有李金贵、胡文平执笔签名，胡文杰、张茂强见证签名。协议约定：本协议生效之日乙方(即被告)一次性付清甲方(即原告)人民币50万元；本协议生效之日甲方(即原告)将该房屋全部手续，包括国有土地使用证、房屋所有权证、建设用地许可证、贵州省房契证、甲方(即原告)原与副食品商店契约等交付给乙方(即被告)，并协助乙方(即被告)办理好房屋产权的过户手续；本协议生效之日起，所有权永归周明松、胡晓燕以及子孙所有。该协议签订后，周明松、胡晓燕当即付清了房款。2003年9月2日，文明娥及其夫胡文位与周明松、胡晓燕又签订了《补充协议》约定：如今后该房产无论出售、赔偿，如低于50万元，由文明娥及夫胡文位补足50万。如高于50万元，所实现利润按50％分成。后因修建乌江彭水电站，文明娥与周明松、胡晓燕买卖之房涉及淹没补偿和移民安置事宜，双方发生分歧。2006年5月2日，经双方协商再次签订了《房屋安置协议书》，安置协议约定：总面积1065.4平方米，周明松、胡晓燕在移民指挥部办理产权实物交付时给文明娥及其夫胡文位办理门面二间，每间30平方米、住房二套，每套100平方米的房产证，剩余805.4平方归周明松、胡晓燕共同所有。同日，双方又签订拆迁所得搬迁费分配《协议书》，分配协议约定：原胡文位房屋拆迁所得的搬迁费归周明松、胡文位各得一半，以收款收据为凭。同日，胡文位、文明娥出具了委托书交周明松持有，委托事项：“同意委托周明松、胡晓燕前往防洪拆迁指挥部办理原古月楼××路26号胡文位住房一幢拆迁的一切手续，周明松、胡晓燕与指挥部签订的一切相关协议，委托人胡文位、文明娥予以认可”。周明松支付了搬迁费6万元给文明娥及其夫胡文位，文明娥与其夫胡文位立有收条为据。同年5月10日，周明松与沿河土家族自治县和平镇人民政府签订了《乌江彭水水电站沿河库区县城移民搬迁安置产权调换协议书》，《产权调换补偿补助明白卡》，《安置费用初步计算表》，确认实物指标为正房框架结构，面积1065.4平方米，补偿补助总金额为1011890.6元，安置总费为783930元，产权调换安置住房100平方米二套，120平方米三套，140平方米二套。框架结构门面七间共210平方米。

另查明，文明娥与夫胡文位曾经向沿河土家族自治县人民法院提起诉讼，请求判令与被告周明松、胡晓燕所签订的《房屋出售协议》无效，法院作出判决后，周明松不服判决，提起上诉，经二审裁定撤销原判、发回重审，在重审期间文明娥及其夫胡文位申请撤诉，沿河土家族自治县人民法院于2010年10月20日以(2009)沿民初字第271号民事裁定书裁定准许撤诉。2011年9月8日，文明娥之夫胡文位又向法院提起诉讼，请求判令沿河土家族自治县公证处因错误公证造成其经济损失160万元予以赔偿。诉讼中胡文位病故，其法定继承人文明娥、胡敏、胡力申请参加诉讼，沿河土家族自治县人民法院于2013年6月4日以(2011)沿民初字第495号民事裁定书裁定驳回文明娥、胡敏、胡力的起诉，文明娥、胡敏、胡力不服，提起上诉，经本院于2013年8月26日以(2013)铜中民一终字第166号民事裁定书裁定维持，已发生法律效力。2013年10月24日，文明娥、胡敏、胡力又诉来法院，请求判令周明松、胡晓燕履行合同；沿河土家族自治县人民法院作出（2013）沿民初字第791号民事判决书，周明松、胡晓燕不服上诉，本院（2014)铜中民二终字第66号民事裁定书，裁定发回重审。

还查明，庭审中，原告请求判令由周明松、胡晓燕在房屋产权实物交换时给文明娥、胡敏、胡力办理门面二间，每间30平方米，住房二套，每套100平方米的房产证，并支付给原告搬迁费一半455989.73元（请求的具体金额增加了36167.36元），周明松、胡晓燕对文明娥、胡敏、胡力诉称的住房二套、门面二间无异议。被告自己的住房已分配完毕，被告周明松《门面选房合同》载明：门面应安置147.6平方，已安置49.68平方。原告与被告均同意第三人和平镇人民政府意向性安排的二套住房，位于和平镇××××小区电梯楼电-2-401及电-2-501号房面积分别为103.17平方米；门面一间政府意向性安置于和平镇×××小区6号楼6-1-26，面积为37.96平方归原告方所有。和平镇人民政府对尚差门面面积承诺异地购买安置。被告周明松、胡晓燕对原告文明娥、胡敏、胡力诉称的搬迁费数额有异议，认为补偿补助明白卡载明的搬迁费金额是72334.72元，文明娥及其夫胡文位已领6万元。审理中,法院依职权向沿河土家族自治县县城移民安置小区建设及移民回迁安置指挥部调取并核对被告周明松买卖该房安置过渡费的数额，经该县城移民指挥部根据相关政策测算：“该户的临时过渡安置费771778.75元，扣除其已领取临时过渡安置费149547.84元后，还有622230.91元，第一次签订协议时支付搬迁费36167.36元，还有二次搬迁费36167.36元未支付（决算时多退少补），装修费以及不可搬迁附属设施费(2个5％)为67865.98元”，共计人民币911979.45元。

一审法院认为：本案系房屋买卖合同及房屋拆迁安置补偿合同纠纷。针对原、被告发生争议的事实和理由，本案的焦点为：1、原、被告双方签订相关合同的效力；2、对原告安置补偿的房屋应如何处理；3、本案涉及的过渡安置费、搬迁费、装修费以及不可搬迁附属设施费应如何分配。

关于双方签订的相关合同的效力。原告文明娥及夫胡文位与被告周明松、胡晓燕签订的《房屋出售协议》，因未办理产权变更登记手续，未发生房屋产权转移结果，故该合同除第三条关于：“本协议生效之日起，所有权永归周明松、胡晓燕以及子孙所有”的约定不符合法律规定无效外，其余部分合法有效。之后，双方在合同履行中为房屋出售价格发生争议又签订了《补充协议书》，是双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。因建设乌江彭水电站需要，涉及合同项下的房屋被淹没而发生补偿和移民安置事宜，引发双方为该房屋的安置补偿问题发生纠纷，双方经协商相继签定了《房屋安置协议书》、搬迁费补偿分配《协议书》，《委托书》，亦是双方真实意思的表示，应认定合法有效。

关于对原告安置补偿的房屋应如何处理的问题。周明松受胡文位、文明娥之托与第三人和平镇人民政府签订的《移民搬迁安置产权调换协议书》，是双方真实意思表示，应认定其合法有效，故第三人和平镇人民政府负有向被拆迁房屋的房主胡文位、文明娥一方进行安置补偿的义务。依据胡文位、文明娥与周明松、胡晓燕签订的《房屋安置协议书》约定，应给原告文明娥办理门面二间，每间30平方米，住房二套，每套100平方米的房产证，被告周明松、胡晓燕无异议。现原告与被告均同意第三人和平镇人民政府意向性安置的二套住房（位于××××小区电梯楼面积分别为103.17平方的电-2-401及电-2-501号房）和一间门面（位于×××小区6号楼面积为37.96平方的6-1-26号房）归原告方所有，予以支持。对多出的6.34平方米住房，原告应该按规定与第三人自行结算。现胡文位已故，其法定继承人胡敏、胡力依法享有继承的权利，故对原告文明娥、胡敏、胡力请求明确应分得的有关房屋、门面的权利，予以支持。对于尚差原告的22.04平方米的门面面积，鉴于现在还没有合适的门面房进行安置，尚处于不确定状态，可由原告与第三人协商解决，协商不成原告可另行诉讼。

关于案涉过渡安置费、搬迁费、装修费以及不可搬迁附属设施费应如何分配的问题。本案中原告主张双方协议约定的搬迁费是指拆迁安置所得的全部费用911979.45元，而被告主张仅是指产权调换协议及明白卡所指的搬迁费72334.72元。一审法院认为，原告的主张成立。理由是：1、原告文明娥及夫胡文位与被告周明松、胡晓燕签订《协议书》时，并未明确知晓拆迁安置补偿的相关费用项目和具体数额，仅仅是笼统约定为搬迁费双方各一半，而被告周明松与和平镇人民政府签订的《县城移民搬迁安置产权调换协议书》以及《产权调换补偿补助明白卡》时间在后，共包含过渡安置费、搬迁费、装修费以及不可搬迁附属设施费等四项费用，由于前后两份协议书合同主体不一致，合同当事人的意思表示不尽相同，故对搬迁费的界定不能混为一谈，对双方协议约定的搬迁费各一半的认识，应根据当事人的内心真实意思以及双方达成的补充协议书和按相关移民安置政策规定来理解，应认定为拆迁安置所得的全部费用为宜，而不应是之后产权调换协议和明白卡中所指狭义上的搬迁费；2、如果按照被告的说法，搬迁费仅是指产权调换协议和明白卡中所指的搬迁费72334.72元，那么可以认定双方对于过渡安置费、装修费以及不可搬迁附属设施费这三项费用未作约定，根据双方之前达成的补充《协议》关于：“该房产无论出售、赔偿所实现利润按50％分成”的约定，原告也有权根据补充协议的约定主张分配此三项费用的一半。综上所述，被告的主张不成立，不予采信。原告文明娥、胡敏、胡力应享有搬迁费、过渡安置费、装修费以及不可搬迁附属设施费911979.45元的一半即455989.73元，原告文明娥与其夫胡文位在之前已经收取的6万元，应予以扣除，扣除后应得395989.73元。

另需说明的是，第三人作为房屋拆迁安置方，根据《乌江彭水水电站沿河库区县城移民搬迁安置产权调换协议书》的约定，有向权利人进行房屋、门面的交付及拆迁安置补偿费用的支付义务，为方便交付和执行，酌定由第三人直接向原告方进行房屋交付和相关费用的支付。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：位于和平镇××××小区电梯楼电-2-401及电-2-501号（房面积分别为103.17平方米）安置住房二套；位于和平镇×××小区安置门面一间6号楼6-1-26，面积为37.96平方归原告文明娥、胡敏、胡力所有。由第三人沿河土家族自治县和平镇人民政府在本判决书生效后三十日内办理前述房屋及门面的交付手续，并在合理期限内办理该房屋及门面的产权登记；由第三人沿河土家族自治县和平镇人民政府在本判决书生效后三十日内支付原告文明娥、胡敏、胡力过渡安置费、搬迁费、装修费以及不可搬迁附属设施费共计395989.73元；驳回原告文明娥、胡敏、胡力的其他诉讼请求。案件受理费14384元，由原告文明娥、胡敏、胡力承担5384元，被告周明松、胡晓燕负担9000元。

一审宣判后，原审被告周明松、胡晓燕不服，提起上诉。其上诉理由为：《房屋安置协议书》约定，该房总面积1065.4平米，其占805.4平米为76%，被上诉人占24%，搬迁费6万元已当场支付被上诉人。如将现有拆迁补偿费911979.45元，按比例分配，被上诉人占24%为218875.05元。其已支付56万元，已超过拆迁补偿费911979.45元的一半。一审判决对其极不公平，同时判决第三人支付于法无据。请求撤销一审判决第二项，驳回被上诉人该项诉求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，本案二审的争议焦点是，2006年，上诉人周明松、胡晓燕与被上诉人文明娥等签订的协议书中约定的搬迁费是否包含搬迁补偿的所有项目费用。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系房屋买卖合同及房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案双方当事人于2002年签订的《房屋出售协议》、2003年签订的《协议》、2006年签订的《房屋安置协议》和《协议书》，以及上诉人周明松受被上诉人文明娥、胡文位（已故）的委托与沿河土家族自治县和平镇人民政府签订的《乌江彭水水电站沿河库区县城移民搬迁安置产权调换协议书》等，都是对涉案房屋买卖、搬迁进行的协商所定，当事人均予以认可，是其真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，上述协议合法有效，当事人均应依约履行。本案双方当事人对该房屋的买卖历经多次协商，前后签订了四份协议。2003年签订的协议约定：如今后该房产无论出售、赔偿，如低于50万元，由胡文位、文明娥补足50万元，如高于50万元，所实现利润按50%分成。该协议是对2002年《房屋出售协议》的补充，实际上双方确立一个原则就是两不相亏，风险共担，收益共享。后因修建乌江彭水电站，该房屋需进行拆迁安置。2006年，双方对该房屋的安置补偿进行协商签订两个协议。其中房屋安置协议约定：实物安置总面积为1065.4㎡，胡文位分得门面两个共60㎡和住房两套共200㎡，其余805.4㎡归周明松、胡晓燕所有。同时，另一份协议书约定：该房屋拆迁所得的搬迁费双方各一半。按2003年签订的补充协议确立的风险共担，收益共享原则，双方同日签订两份协议议定，房屋拆迁所得搬迁费各一半和搬迁安置的实物分配比例。该实物分配比例，实质上是对周明松、胡晓燕已支付文明娥房款50万元收益进行了扣减，并不是双方对安置补偿确定的分配比例。该协议确定的搬迁费在具体签署安置协议之前，应当是通常意义上的搬迁安置费用，不仅仅是指房屋搬迁安置中具体项目所指的搬迁费，还应当包括因该房屋搬迁安置所得的所有补偿费用，这才符合双方当事人共享利益的真实意思表示。因此，一审法院将协议中的搬迁费认定为搬迁安置所有的项目费用正确。本案搬迁安置的户主本属胡文位、文明娥，周明松只是受委托代为办理手续。沿河土家族自治县和平镇人民政府是本案安置补偿的义务人，一审法院将和平镇政府追加为第三人由其直接安置补偿，并无不当，故上诉人周明松、胡晓燕的上诉理由不成立，不予支持。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币7240元，由上诉人周明松、胡晓燕负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　柳文辉

审　判　员　　欧根昌

代理审判员　　吴爱民

二0一五年六月三日

书　记　员　　石　黎