吴祖发与和达房开大龙分公司商品房销售合同纠纷民事判决书
委托代理人姚敦华，湖南西南律师事务所律师。
被告重庆和达房地产有限公司大龙分公司（以下简称和达房开大龙分公司，机构代码编号58726804-8），住所地贵州省大龙经济开发区老街。
代表人黄佑铭，该公司经理。
委托代理人任雪琴，贵州芳草律师所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司玉屏县支行（简称农行玉屏支行，机构代码编号21512034-1），住所地玉屏侗族自治县平溪镇中山路485号。
代表人刘湘平，该行行长。
委托代理人杜明霞，女，1989年7月24日出生，土家族，该行个人金融部副经理，身份证号码×××，住贵州省铜仁市。
原告吴祖发诉被告和达房开大龙分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理。依法由审判员石勇莉适用简易程序进行审理，因案情复杂，于2015年4月14日裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，依被告和达房开大龙分公司的申请，追加农行玉屏支行为第三人参加诉讼。原告吴祖发及其委托代理人姚敦华、被告和达房开大龙分公司的委托代理人任雪琴、第三人农行玉屏支行的委托代理人杜明霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴祖发诉称，原、被告分别于2013年3月30日、4月21日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的“大龙和达未来城８幢１层11号、12号门面，11号门面价款为192019元，12号门面价款为291119元，共计483138元，原告以现金支付和银行贷款方式交清了购房款，并交纳代收款31875元。为确保《商品房买卖合同》的全面履行，原告向被告交纳11号门面购房定金1万元、12号门面购房定金5万元。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年9月30日前将11号、12号门面交付原告使用，但交房期限届满后，被告仍迟迟不交付门面。2014年10月31日，原告书面提出退房申请，被告拖延不予办理。被告不能按期交房，已构成违约，致使原告的合同目的不能如期实现，侵害了原告的合同权益。为此，请求法院判令被告退还购房款423138元，返还购房定金12万元，退还代收款31875元，支付逾期交房违约金14494.14元，支付银行借款利息21438.24元，支付资金占用利息30900.78元；并承担本案诉讼费。
原告吴祖发在举证期限内提交的证据及被告和达房开公司大龙分公司、第三人农行玉屏支行的质证意见：
1、商品房买卖合同（11号门面），证明原、被告于2013年4月21日签订商品房买卖合同，价款为192019元，现金支付96019元，银行贷款96000元，购房定金1万元，约定了违约金的计算方法，被告应支付违约金的金额。
被告和达房开大龙分公司对该证据的真实性没有异议，但提出原告支付的96019元已包含了定金1万元，签合同前交的定金1万元已转为购房款。
第三人农行玉屏支行对该证据没有异议。
2、商品房买卖合同（12号门面），证明原、被告双方签订合同的时间为2013年3月30日，约定交房时间为2014年9月30日，房屋成交价款291190元，其中现金支付146119元，银行贷款145000元，支付的购房款中有5万元是购房定金，被告已逾期交房，原告有解除合同的权利，以及逾期交房违约金的计算方法。
被告和达房开大龙分公司对合同签订的时间及房屋总价款没有异议，但提出原告向银行贷款145000元，不是原告方交的，是被告交的，是原告欠银行的贷款，原告作为借款合同中的债务人无权要求担保人返还向银行所借的贷款。定金已转为房款，因为合同已经履行，不适用定金罚则。
第三人农行玉屏支行对该证据没有异议。
3、个人购房担保借款合同，证明2013年7月30日原告向银行贷款241000元用于购买和达未来城房屋，现已将241000元划入被告账户。
被告和达房开大龙分公司对贷款金额没有异议，但提出不应当由被告将241000元返还给原告，根据商品房买卖合同司法解释的规定，商品房买卖合同解除后，被告应将收受的原告支付的首付款返还给原告，银行贷款应返还给银行。
第三人农行玉屏支行对该证据没有异议。
4、首付款收据、代收款收据，证明11号门面首付款96019元（包含1万元定金），被告代收13253元物业管理费及水电安装费用。12号门面首付款146119元（包含定金5万元），代收18622元物业管理费及水电安装费用。
被告和达房开大龙分公司质证认为，首付款中包含定金，定金已转为房款。
第三人农行玉屏支行对该证据没有异议。
5、退房申请，证明原告在2014年10月31日提出退房，被告已收到退房申请。
被告和达房开大龙分公司质证认为，证据的真实性无法核实，签收人是公司何人，没有提交证据予以证实。
第三有农行玉屏支行质证认为，不知道原告要求退房的事。
6、贷款交易明细，证明因被告逾期交房而导致原告多交银行利息53463.5元的事实。
被告和达房开大龙分公司对还款金额没有意见，原告作为借款人应当按照借款合同按期还款，无论被告如期或逾期交房，原告都应当履行自己的还款义务，在本案合同未解除之前，不存在逾期交房造成增加原告还款利息，如果解除合同，被告也只按合同承担违约金。
第三人农行玉屏支行质证认为，根据合同约定，原告应当履行自己的还款义务，不存在因被告逾期交房而导致增加原告还款利息。
被告和达房开大龙分公司辩称，不能交房的原因是大龙开发区相关部门与拆迁户之间就安置补偿问题未达成协议，到2014年8月仍然无法拆迁完毕，直接影响公司施工进度，无法组织完成商业街内街面及钢结构连廊的施工，以致造成无法按期交付8栋楼的所有商铺，属于不可抗力所致，被告不应承担民事责任。原告仅支付两笔购房首付款242138元，要求被告返还423138元，缺乏基本的事实基础与法律根据。原告要求返还购房定金12万元，缺乏事实依据与法律根据，不能支持。本案虽追加第三人作为诉讼参加人，但原告仍然遗漏基本诉讼请求，如不解除合同，被告无需承担任何返还义务。
被告和达房开大龙分公司在举证期限内提交的证据及原告吴祖发及第三人农行玉屏支行的质证意见：
1、营业执照、代表人身份证明书、身份证，证明被告的基本情况以及主体资格。
原告吴祖发对该证据的真实性无异议，提出该证据不属于本案实体证据。
第三人农行玉屏支行对该证据没有异议。
2、国有建设用地使用权出让合同，证明用于建房的土地是通过挂牌出让合法取得；出让所得的建设用地需由政府负责拆迁，并且该场地平整达到被告可建设条件；被告逾期交房是因政府不能按期拆迁完毕所致的，属于不可抗力。
原告吴祖发对该证据的真实性无异议，提出政府没有拆迁职能，法律也没有赋予政府拆迁职能。
第三人农行玉屏支行对该证据没有异议。
3、贵州大龙经济开发区管理委员会专题会议纪要，证明大龙镇人民政府最迟应在2014年8月底完成所有拆迁户的房屋拆迁；被告工期延误无法交房是因为政府没有按会议纪要议定事项按期拆迁完毕所致，构成被告因不可抗力无法按期交房。
原告吴祖发质证认为，该会议纪要是内部会议记录，违反了法律规定，应认定为无效。
第三人农行玉屏支行对该证据没有异议。
4、大龙镇人民政府的证明，截止2015年2月8日政府仍有3户民房未拆迁完毕，造成被告工期延误迟延交房，构成不可抗力。
原告吴祖发质证认为，民房拆除不属于大龙镇人民政府的法定职能；民房拆除与否不属于不可抗力。
第三人农行玉屏支行对该证据的真实性没有异议。
5、照片，证明拆迁未完成的现场状况，致使被告无法施工。
原告吴祖发对现场状况无异议。
第三人农行玉屏支行对该证据没有异议。
6、和达.未来城商品房认购书，证明原告的购房定金6万元已在签订正式的商品房买卖合同时自动转为购房款。定金不复存在，其主张双倍定金属无理要求。
原告吴祖发对该证据的真实性没有异议，但提出该证据是原、被告双方在签订买卖合同之前签订的，2014年4月21日双方正式签订商品房买卖合同之后，双方的权利义务已在合同中明确约定，该合同第8条第2项已明确原告在交纳首付房款时含有定金，其中11号门面含定金1万元，12号门面含定金5万元，所以应以正式签订的商品房买卖合同为准，认购书不应采纳。
第三人农行玉屏支行对该证据没有异议。
7、商品房买卖合同，证明原、被告在合同中约定遭遇不可抗力时，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实延期；被告遇到政府无法按期拆迁的不可抗力情形，可按合同约定延期交房。
原告吴祖发对证据的真实性无异议，对合同的内容由法庭依法认定。
第三人农行玉屏支行对该证据真实性没有异议。
8、领条，证明被告已通知了买受人无法按期交房的事实，经与买受人协商，被告从约定交房的次月起每月按购房面积每平方米7-10元的标准对买受人进行补偿。
原告吴祖发质证认为，其对此不知情，原告没有接到任何通知，被告也没有与原告协商过此事。
第三人农行玉屏支行对该证据没有异议。
第三人农行玉屏支行述称，原告因购房在农行玉屏支行借款241000元，尚欠212286.5元，如果原告要求被告退房，必须归还剩余贷款和利息，在商品房买卖合同解除时，由被告将原告所欠的借款本息直接偿还农行玉屏支行。
第三人农行玉屏支行在举证期限内提交的证据及原告吴祖发、被告和达房开大龙分公司的质证意见：
1、借款合同，证明原告在农行玉屏支行借款241000元。
原告吴祖发对该证据的真实性没有异议，提出不应把银行作为第三人参加诉讼。
被告和达房开大龙分公司对该证据的真实性没异议，提出该份借款合同恰好证明银行应该追加为本案第三人参加诉讼，债务人系本案的原告，被告为保证人，该笔债务应由原告先还，只有在债务人不按时还款才存在违约，提前还款不存在违约。
2、借据，证明农行玉屏支行已发放贷款241000元，并将该款划转到被告对公账户。
原告吴祖发对该证据没有异议。
被告和达房开大龙分公司对该证据没有异议。
3、还款明细单，证明原告已偿还借款28713.5元，利息40495.11元，尚欠212286.5元。
原告吴祖发对该证据没有异议。
被告和达房开大龙分公司质证认为，对该还款明细的起止时间、金额均以借款合同为准。
经审理查明，吴祖发于2013年3月24日与和达房开大龙分公司签订商品房认购书，认购和达房开大龙分公司开发的位于大龙经济开发区的和达·未来城项目中第8幢1层12号门面（面积24.62m2），并交纳5万元定金，双方签订商品房买卖合同时，定金转为购房款。当月30日，吴祖发与和达房开大龙分公司签订买卖合同，购买前述认购的12号门面，每平方米11824.49元，总价款291119元，吴祖发于合同签订时支付146119元（含定金5万元），其余145000元，由吴祖发向银行申请10年期个人购房抵押借款，银行审核同意后，贷款直接拔付给和达房开大龙分公司；房屋交付时间为2014年9月30日前，遇不可抗力时，出卖人在30日内告知买受人的，交房时间可以延期；逾期交房超30日，买受人有权退房，书面通知退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按已付款的3%支付违约金。2013年4月3日，吴祖发与和达房开大龙分公司签订认购书，认购和达房开大龙分公司开发的和达·未来城项目中第8幢1层11号门面（16.1 m2），并交纳1万元定金，约定定金在正式签订商品房买卖合同时转为购房款。当月21日，双方签订买卖合同，价款按每平方米11926.65元计算，共计192019元，合同签订当日付96019元（含定金1万元），余款96000元由吴祖发向银行申请10年期个人购房抵押借款，银行审核同意后，该款直接支付给和达房开公司大龙分公司，房屋交付时间，逾期交房等约定与3月30日签订的商品房买卖合同中的约定一致。合同签订后，吴祖发按约定交付了首付款，并向和达房开大龙分公司交纳代收费用31875元。
2013年7月10日，吴祖发与农行玉屏支行签订个人购房担保借款合同，吴祖发向农行玉屏支行借款24.1万元，用于购买大龙经济开发区龙井坪和达·未来城项目中第8幢1层11号、12号门面，借款期限为2013年7月10日起至2023年7月9日止，采取按月等额本息还款方式，和达房开大龙分公司为吴祖发借款提供阶段性保证+抵押+阶段性质押担保，抵押物为吴祖发购买的11号、12号门面。合同签订后，农行玉屏支行按约定将借款交付给和达房开大龙分公司，吴祖发于2013年8月30日起，每月按期向农行玉屏支行偿还借款本息，截止2015年5月30日，吴祖发已偿还借款28713.50元，利息40495.11元。
吴祖发与和达房开大龙分公司约定的交房期限届满后，和达房开大龙分公司未向吴祖发交房，吴祖发于2014年10月31日向和达房开公司申请退房，和达房开大龙分公司售房部工作人员唐敏签收了退房申请。
上述事实，有原、被告及第三人的陈述，以及原告提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、首付款收据、代收款收据、退房申请、贷款交易明细，被告提交的营业执照、代表人身份证明书、身份证、国有建设用地使用权出让合同、贵州大龙经济开发区管理委员会专题会议纪要、大龙镇人民政府的证明、和达.未来城商品房认购书，第三人提交的借款合同、借据、还款明细单等证据证实，足以认定。
本院认为，吴祖发与和达房开大龙分公司于2013年3月30日、4月21日签订的11号、12号《商品房买卖合同》，是双方对合同的条款及内容达成一致意见后作出的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，吴祖发与和达房开大龙分公司均应按照合同约定履行相应义务。吴祖发按合同约定向和达房开大龙分公司交付11号、12号门面首付款，并通过抵押担保贷款方式支付了其余购房款，已履行了合同约定的付款义务。和达房开大龙分公司亦应按照合同约定时间向吴祖发履行交付房屋义务。吴祖发认为和达房开大龙分公司未按合同约定履行交房义务，且逾期交房超过30日，其有权要求退房，其于2014年10月31日书面提出退房申请，双方签订的11号、12号门面商品房买卖合同已于当日解除，和达房开大龙分公司应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按已付款的3%支付违约金。和达房开大龙分公司认为不能交房的原因是大龙开发区相关部门与拆迁户之间就安置补偿问题未达成协议，到2014年8月仍然无法拆迁完毕，直接影响公司施工进度，无法组织完成商业街内街面及钢结构连廊的施工，以致造成无法按期交付8栋楼的所有商铺，属于不可抗力所致，吴祖发无权要求退房。根据《民法通则》和《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中，房屋买卖合同签订以后，和达房开大龙分公司对该商品房的用地及建设情况是非常清楚，对建设中遇到的问题应及时与相关部门沟通协调解决，对存在的问题是可预见，并通过努力可以克服的，不属于我国法律规定的不可抗力，故和达房开大龙分公司的抗辩理由不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，吴祖发在和达房开大龙分公司逾期交房超过30天时，按合同约定于2014年10月31日向和达房开公司申请退房，和达房开大龙分公司售房部工作人员唐敏签收了退房申请，故双方签订的11号、12号门面《商品房买卖合同》已于当日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，吴祖发与和达房开大龙分公司之间的商品房买卖合同解除后，和达房开大龙分公司应当返还吴祖发已支付的购房款，并赔偿损失。鉴于吴祖发交付的购房款部分是通过向农行玉屏支行借款支付，且该借款由和达房开大龙分公司担保，故吴祖发欠农行玉屏支行的借款，由和达房开大龙分公司从应返还吴祖发的款项中扣出，直接支付给农行玉屏支行。吴祖发主张返还代收款和借款利息21438.24元，符合法律规定，予以支持。鉴于吴祖发已偿还银行贷款本金28713.5元和借款利息40495.11元，由被告重庆和达房地产有限公司大龙分公司返还原告吴祖发已向第三人中国农业银行股份有限公司玉屏支行归还的购房贷款本金28713.5元、贷款利息21438.24元。吴祖发主张首付款资金占用利息，因合同目的不能实现，其交付的购房款被和达房开大龙分公司占用，该笔资金的利息损失应由和达房开大龙分公司赔偿（从2013年3月30日起至2015年6月4止以96019元为本金按中国人民银行同期同类银行存款利率计算，从2013年4月21日起至2015年6月4止以146119元为本金按中国人民银行同期同类银行存款利率计算）。吴祖发要求和达房开大龙分公司双倍返还购房定金12万元，因吴祖发在签订商品房买卖合同时，定金已转为购房款，该主张不予支持。吴祖发要求和达房开大龙分公司承担所有购房款483138元3%的违约金14494.14的诉讼请求，因和达房开大龙分公司违约导致其与吴祖发签订的11号、12号门面商品房买卖合同不能继续履行，购房目的不能实现，吴祖发已向银行归还的贷款利息及其向合达房开大龙分公司支付的购房首付款所产生利息可视为吴祖发因和达房开大龙分公司违约行为所造成的损失。对于吴祖发请求和达房开大龙分公司支付的购房首付款所产生的利息可视为吴祖发因和达房开大龙分公司违约行为所造成的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百第一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、被告重庆和达房地产有限公司大龙分公司返还原告吴祖发购房代收款31875元、首付款242138元及利息（从2013年3月30日起至2015年6月4止以96019元为本金按中国人民银行同期同类银行存款利率计算，从2013年4月21日起至2015年6月4止以146119元为本金按中国人民银行同期同类银行存款利率计算）；
二、由被告重庆和达房地产有限公司大龙分公司返还原告吴祖发已向第三人中国农业银行股份有限公司玉屏支行归还的购房贷款本金28713.5元、借款利息40495.11元；
三、原告吴祖发欠第三人中国农业银行股份有限公司玉屏县支行的借款212286.5元，由被告重庆和达房地产有限公司大龙分公司偿还。
四、驳回原告吴祖发的其他的诉讼请求。
上述给付事项,限于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取10218元，由原告吴祖发承担2000元，被告重庆和达房地产有限公司大龙分公司承担8218元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决书限定的履行期限届满后二年内，向本院申请执行。
审 判 长 石勇莉
人民陪审员 杨 立
人民陪审员 舒尤树
二0一五年八月七日
书 记 员 瞿政华
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