王某某与洪某某、吴某某、吴某琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

委托代理人刘光欢、林蓓，贵州纵贯律师事务所律师。

被告洪某某。

被告吴某某。

委托代理人吴某琴。

被告吴某琴。

原告王某某诉被告洪某某、吴某某、吴某琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法于2014年3月19日作出了（2014）云民一初字第135号民事判决书，原告王某某不服判决，提起上诉，贵阳市中级人民法院于2014年7月30日作出了（2014）筑民一终字第787号民事裁定书，一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民一初字第135号民事判决；二、发回贵州省贵阳市云岩区人民法院重审。本院重新受理后，依法另行组成了合议庭，公开开庭进行了审理，原告王某某及委托代理人刘光欢、林蓓，被告洪某某、吴某琴及被告吴某某的代理人吴某琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告王某某诉称，原告王某某与被告洪某某系夫妻关系，两人于1998年10月8日在贵州省黔西县登记结婚，双方的户籍于2007年迁到贵阳市云岩区忠烈街，现双方均登记于同一居民户口簿，2002年10月8日，被告洪某某购得位于云岩区忠烈街*号*单元*楼*号的经济适用房一套，房屋面积为72.95㎡，该房于2003年4月9日领取房屋所有权证，房屋登记的权利人为被告洪某某，该房产虽登记权利人为被告，但系夫妻婚姻关系存续期间所购买的，应属夫妻共同财产。2013年，被告洪某某与原告夫妻感情不合，被告洪某某向原告提出离婚要求，双方协商离婚事宜，但至今未达成协议。2013年9月10日，被告洪某某与被告吴某某、吴某琴在贵阳房地产交易中心签订存量房买卖合同，被告洪某某以人民币35万元的价格擅自出让上述夫妻共同财产，该房产于2013年10月9日出售过户。2013年12月11日，原告到贵阳房地产交易中心查询时，才发现该房屋已被出让给被告吴某某、吴某琴。原告认为被告洪某某在夫妻协商离婚事宜期间，擅自处理夫妻共同财产，具有损害原告合法权利的恶意，且被告洪某某与受让二被告恶意串通，低价转让该房产，出让手续存在重大瑕疵，被告吴某某、吴某琴以低于市场价格购买房产的行为不构成善意取得，根据法律规定，该存量房转让合同应属无效。为维护原告自身合法权益，特诉至法院请求：一、判令确认被告洪某某与被告吴某某、吴某琴签订的存量房买卖合同无效；二、由被告承担本案的诉讼费用。

被告洪某某辩称，被告洪某某与原告王某某于1997年6月24日在贵州省贵阳市云岩区人民法院经过民事调解已离婚，家庭财产分割是经法庭判定的。2006年起被告洪某某因个人原因和疾病陆续向被告吴某琴、吴某某两人共借走人民币叁拾伍万元整，到2011年1月还款最后期限，因被告洪某某无力偿还，被告洪某某决定将位于云岩区忠烈街*号*单元*楼*号的经济适用房一套，房屋面积72.95㎡，房屋所有权证号为筑房权云岩字******号的房屋以叁拾伍万元整的价格抵押给被告吴某琴、吴某某，2013年9月被告洪某某将该房屋产权合法过户给被告吴某琴、吴某某二人，2013年10月9日被告吴某琴、吴某某取得该房屋产权证时被告洪某某又收取被告吴某琴、吴某某二人的过户费伍万元，实际共收取卖房款人民币肆拾万元整。该存量房产权是被告洪某某之父洪某时赠与被告洪某某个人，产权应属被告洪某某，原告王某某无权对被告洪某某个人产权房提出是夫妻购买的，不属于夫妻共同财产。

被告吴某某、吴某琴辩称，被告洪某某自2006年起陆续向被告吴某琴、吴某某处借走人民币叁拾伍万元整，还款日期为2011年，被告洪某某因无钱还款，于是将登记于洪某某名下的位于贵阳市云岩区忠烈街*号*单元*楼*号的经济适用房一套以叁拾伍万元整的价格抵押给被告吴某琴、吴某某两人，在2013年9月将该房屋过户给吴某琴、吴某某二人，在该房屋过户完成后又补了人民币伍万元给被告洪某某。在2011年1月1日被告洪某某与被告吴某琴、吴某某签订房屋买卖协议时，该房屋产权证上只有被告洪某某一人，并且被告洪某某提供给被告吴某琴、吴某某二人看的是被告洪某某提供的离婚材料，被告吴某琴、吴某某在交易中已尽到善意买主的审查义务，房屋在2013年10月9日在贵阳市房地产交易中心按国家有关规定过户，该房屋的所有权应当为被告吴某琴、吴某某所有。

经审理查明，2002年8月26日贵州省妇联办公室向洪某时出具通知一份，载明：“洪某时住户： 经妇联研究决定，云岩区忠烈街x号x单元x楼附xx号（建筑面积：72.95㎡）售给你户，根据省房改办批复，每平方售价1400元，总售价70512.00元，另加房屋基础设施过户费3000元，现将有关事项通知如下……”。2002年10月8日，贵州省妇女联合会为甲方，洪某时、洪某某、洪某秀为乙方签订拆迁协议一份，主要约定：甲方将向省房改办申请将贵阳市云岩区忠烈街x号x单元x楼附x号一套住房，按经济适用房价格出售给乙方。同日，洪某时、洪某某、洪某秀签订家庭协议一份，载明“妇联安置洪某时的住房，由洪某某购买，产权属洪某某，由洪某某付洪某秀壹万捌仟元，洪某某未付清洪某秀的钱，洪某秀可以住进忠烈街*号*单元*号，钱付清后，洪某秀立即搬离。 此据 洪某时 2002年10月8日 洪某某 2002年10月8日 洪某秀 2002年10月8日”。2003年4月9日，位于云岩区忠烈街*号*单元*楼*号房屋的房屋所有权证登记在被告洪某某名下，2013年3月25日，该房屋取得准入许可证。

原告王某某与被告洪某某于1989年9月在贵阳市中华中路街道办事处登记结婚。1997年6月24日，原告王某某与被告洪某某经贵阳市云岩区人民法院调解离婚。原告王某某与被告洪某某于1998年10月8日在黔西县钟山镇民政股办理复婚登记手续。

2013年9月10日，被告洪某某作为甲方与被告吴某某、吴某琴签订《存量房买卖合同》一份，主要约定：甲方自愿将其所有的位于贵阳市云岩区忠烈街x号x单元xx号的住宅房屋（房地产交易市场准入证：筑房准字******，建筑面积：72.95平方米）以叁拾伍万元出售给乙方，付款方式为一次性付款。2013年10月9日，该房屋过户登记于被告吴某琴、吴某某名下，产权证号为筑房权证云岩字第*******号。

被告洪金贵、吴某某、吴某琴陈述，洪某某自2006年起陆续向被告吴某琴、吴某某处借走人民币叁拾伍万元整，还款日期为2011年，洪某某因无钱还款，于是将登记于洪某某名下的位于贵阳市云岩区忠烈街*号*单元*楼*号的经济适用房一套以叁拾伍万元整的价格抵押给吴某琴、吴某某两人，洪某某于2013年9月将该房屋过户给吴某琴、吴某某二人，吴某琴、吴某某在该房屋过户完成后又补了人民币伍万元给洪某某。洪某某、吴某某、吴某琴未能举证证明三方的借贷关系真实存在。

原告王某某提交2014年6月23日贵阳市中级人民法院二审调查笔录（吴某琴陈述借钱给洪某某是因为洪某某生病需要钱动手术，洪某某的老婆不管洪某某，在这种情况下吴某某、吴某琴才借钱给洪某某），和2014年6月26日贵阳市中级人民法院作出的质证笔录（吴某某陈述经人介绍认识洪某某后，与洪某某确立了恋人关系），欲证实吴某某、吴某琴在购房之前是知道洪某某的婚姻状况，二被告应当知道所购房产属于洪某某和王某某的夫妻共同财产，三被告恶意串通，损害了原告王某某的利益，被告洪某某与被告吴某某、吴某琴签订的存量房买卖合同应属无效合同。

贵州中衡房地产资产评估有限公司于2015年1月5日对位于贵阳市云岩区忠烈街*号*单元*层*号房屋于2013年9月10日的市场价值进行了评估，评估结果为公开市场价值为人民币498978元。

现贵阳市云岩区忠烈街x号x单元x层xx号房屋由原告王某某出租给他人使用，并由原告王某某收取租金。

本院认为，登记在被告洪某某名下的位于贵阳市云岩区忠烈街x号x单元x层xx号房屋，系被告洪某某与原告王某某婚姻关系存续期间所取得的财产，应属二人的夫妻共同财产。

根据贵阳市中级人民法院于2014年6月23日、2014年6月26日作出的质证笔录及调查笔录，可以认定吴某某、吴某琴在向被告洪某某购房之前已经知道洪某某的婚姻状况。吴某某、吴某琴应当知晓所购房屋应属于洪某某与其妻子的夫妻共同财产，在这样的情况下吴某某、吴某琴应当与洪某某及房屋的其他共有人（王某某）共同签订《存量房买卖合同》，但是吴某某、吴某琴在明知有其他共有人存在的情况下仅与洪某某签订《存量房买卖合同》，主观上存在恶意。可以认定洪某某与吴某某、吴某琴之间存在恶意串通的行为且实际上损害了王某某的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）……（四）……（五）……”之规定，2013年9月10日洪某某与吴某某、吴某琴签订的《存量房买卖合同》属无效合同。

针对吴某某、吴某琴提出的取得位于贵阳市云岩区忠烈街*号*单元*层*号房屋构成善意取得辩解，本院认为构成善意取得必须同时满足以下三个条件，1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如不能同时满足以上三个条件，则不能构成善意取得。被告吴某某、吴某琴在向被告洪某某购房时已经知道洪某某的婚姻状况，并应当知晓所购房屋应属于洪某某与其妻子的夫妻共同财产，这样的情况下吴某某、吴某琴仍然仅与洪某某签订《存量房买卖协议》。吴某某、吴某琴主观上不构成善意，不能同时满足善意取得的三个条件。故对吴某某、吴某琴提出的该项辩解不予采纳。

根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条 “夫妻在婚姻关系存续期间所得的以下财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金；(二)生产、经营的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）……（四）……（五）……”、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”、《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：

2013年9月10日被告洪某某与被告吴某某、吴某琴签订的《存量房买卖合同》无效。

案件受理费60元，评估费6200元由被告洪某某、吴某某、吴某琴负担。（案件受理费及评估费已由原告王某某预交，被告洪某某、吴某某、吴某琴在本判决生效后十日内支付给原告王某某）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不上诉，本判决则发生法律效力。

审　判　长　　王先伟

代理审判员　　王　潇

代理审判员　　袁　琴

二O一五年七月二十七日

书　记　员　　班亚飞