蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司诉吕雪松物业服务合同纠纷一审民事判决书
诉讼代表人蔡大钧。
被告方吕雪松，贵州省湄潭县人，住贵州省遵义市。
原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（以下简称蒙自金马公司）与被告吕雪松物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周洲适用简易程序公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人蔡大钧及被告吕雪松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司诉称，我公司于2011年5月5日与被告所在小区开发公司签订了《前期物业服务合同》，于2011年5月1日开始向该小区提供物业服务，但被告一直欠缴2013年1月1日至2013年10月31日的物业管理费792元。请求法院判决被告支付2013年1月1日起至2013年10月31日的物业服务费1157.38元。
被告吕雪松辩称，一、远通房开与金马物业在我不知请的情况下签订的所谓《前期物业服务合同》，此举不符合《贵州省物业管理条例》和其他相关法律规定，因此远通房开对原告的承诺对本人没有法律上的约束力，并且至今我未知原告签订和原告签订的任何物业服务合同。二、金马物业方未提供相应的物业服务，致使生活环境大打折扣。三、2012年8月22日，小区业委会在政府部门的指导下成立。业委会根据业主的要求决定终止金马物业对我小区的物业管理，并于2012年11月20日下达了书面通知书。2012年12月14日，小区聘请了新的物业服务公司并签订了《物业管理合同书》，原告知道自己不能续聘后，小区保洁、绿化、安保服务更不正常，且其强行占据小区长达10个月之久，致使小区环境进一步恶化。本人严格按照遵义群众工作中心《关于汇川区枫桥韵泊小区物业管理信访事项会议纪要》的文件精神执行，将物业服务费交于业委会。综上所述，原告的诉请请求不成立，被告恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告吕雪松系遵义市汇川区枫桥韵泊小区业主，该小区由贵州远通房地产开发公司开发，竣工交付时由重庆渝振物业服务公司提供物业服务，小区共有业主数百户。后重庆渝振物业服务公司停止物业服务，原告于2011年5月1日进驻该小区提供物业服务，蒙自金马公司与贵州远通房地产开发有限公司于2011年5月5日签订了《枫桥韵泊前期物业服务合同》，约定由蒙自金马公司为遵义市枫桥韵泊小区提供物业服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.65元/月/平方米，高层（电梯）住宅0.95元/月/平方米（住宅一、二层楼按0.75元/月/平方米）；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在收费之日起6个月内一次性交清一年物业服务费的履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期的5‰追缴滞纳金的标准支付滞纳金。合同有效期3年，期限自2011年5月6日起至2014年5月6日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年6月27日，遵义市物价局以遵市价格（2011）98号文件批复同意蒙自金马公司关于枫桥韵泊物业管理收费标准的请示。
2012年8月22日，遵义市汇川区大连路枫桥韵泊小区业主委员会成立，并报遵义市住房和城乡建设局备案。业主委员会于2012年11月20日下发通知：“云南蒙自金马物业服务公司遵义分公司：经我小区业主委员会对小区业主进行民意调查，现小区业主98%以上要求更换你公司，加之这次公开招聘你公司因投入的实力不够未能入选，请该公司在2012年11月25日前做好交接准备工作”。2012年12月5日，业主委员会作出“枫桥韵泊小区解聘金马物业公司为我小区服务决定”：根据民意调查，现绝大多数业主要求更换物业服务公司，为此小区业主委员会和监督委员会尊重广大业主的意见，现决定终止金马物业公司对我小区进行物业管理服务。到2012年12月31日，并进行表决。有35户业主签名表示同意。同日，业主委员会邀请基层组织派员，监督其选聘新的物业服务企业。2012年12月20日，业主委员会在小区张贴公告：“经小区2012年12月5日召开的业主代表大会决定，新选聘的遵义德源物业服务公司从2013年1月1日起为我小区进行物业管理服务，蒙自金马公司至2012年12月31日止。如有超期交纳物业、车辆管理等费用的业主请抓紧到蒙自金马公司办理退款”。
因蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司拒绝退出该小区物业服务并继续管理至2013年10月31日，发生矛盾，引发小区业主群体性上访。2013年10月22日，业委会发布公告，称业委会已于2013年10月8日与重庆展华物业管理有限公司签订了物业服务合同，该公司于2013年10月26日进驻，本月26日之后的物管费向该公司缴纳。遵义市群众工作中心于2013年12月3日召开信访协调座谈会，遵义市及遵义市汇川区有关部门负责同志和枫桥韵泊小区代表参加了会议，形成会议纪要如下：“先由汇川区大连路办事处搭建平台，让小区业主委员会及广大业主和物业公司协调沟通，沟通不成可通过司法途径解决。汇川区大连路办事处积极联系消防支队解决消防水源出脱问题；遥控摄像头修复由业主委员会与原来的安装公司联系；电梯由汇川区信访局联系汇川区质监分局鉴定；由市住建局联系金马物业服务公司，由金马物业公司向业主委员会提供小区业主欠费名单，再由小区业主委员会将收取的费用对小区的设备设施进行维护，如收取的费用结余，属于蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司所有的应由业主委员会归还金马公司。由大连路茅草铺供电所协商联系，对小区公共用电暂不停电，待小区物业管理关系理顺后，再将所交电费补交或由业主委员会先垫交。”该会议纪要于2013年12月4日印发，共印发5份，送遵义市住建局、汇川区政府、汇川区信访局。2013年12月9日，业主委员会在小区对全体业主发布公告，内容如下：“经过座谈协调，市信访局、市住建局有关领导给予业主委员会明确的表示，要求小区业委会及社区居委会将指示精神抓紧落实:一、市住建局尽快要求小区原物管蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司提供业主欠缴的物业管理费明细清单，便于业委会掌握详细的数据。二、允许小区业委会委托现在的物管展华公司代理收取业主欠缴蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司服务期间的物业管理费。三、明确业委会对收取的这部分资金进行监督、管理和使用，主要用于小区电梯的维修维护、垃圾清运、监控设施设备的恢复。四、业主缴费优惠不变，即一次性缴纳一年管理费的免一个月管理费，不满一年的不予优惠，不收取滞纳金。五、小区业主要自觉遵守《业主公约》，主动向业委会补交以前所欠的物业服务费，积极向新的物业公司缴纳今年后两月和明年的物业服务费。凡是无理拒绝向业委会缴纳所欠蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司物业管理费的业主，市住建局将责成蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司对着部分业主进行起诉，由人民法院判决后强制收取，业委会将对这部分业主的失信行为在小区内进行曝光。六、七（略）。八、从公告之日起即可以缴费，请业主缴费后妥善保管收缴费凭据。”
2013年10月31日，蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司退出枫桥韵泊物业服务区域。2014年2月9日被告吕雪松向小区业委会交纳了2013年1月1日至2013年10月31日物业费790元。
本院认为，关于前期物业服务合同的效力问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务的，应当签订前期物业服务合同”，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提起抗辩的，人民法院不予支持”。本案中业主委员会成立于2012年8月22日，而蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司与建设单位贵州省远通房地产开发公司签订《前期物业服务合同》的时间是2011年5月5日，该《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均有约束力。被告吕雪松以自己并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。
业主委员会于2012年11月20日、2012年12月5日、2013年10月22日三次解聘蒙自金马公司是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条第一款规定：“业主大会按《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。上述规定清楚地表明，解聘、选聘物业服务企业系业主大会的职权，业主委员会只能代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。没有业主大会的决定，业主委员会既无权解聘物业服务公司，也无权选聘物业服务企业。2011年11月22日，业主委员会解聘蒙自金马公司时，没有经过业主大会决议。业主委员会于2012年12月5日解聘蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司并选聘遵义德源物业服务公司时，也只有35户业主表示同意，而该物业服务区域还有数百户业主。同样未经过业主大会决议。业主委员会于2013年10月选聘重庆展华物业服务公司时，仍然没有业主大会决议。业主委员会在没有业主大会决议时，以经民意调查的名义作出解聘蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司的决定，不符合法律规定。物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同并未依法终止，仍应继续履行。
关于蒙自金马公司的物业服务是否有瑕疵而应当减少或免交物业服务费的问题。被告吕雪松主张蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司的物业服务有重大瑕疵，并未提供证据。而且业主委员会的几次公告都强调2011年至2013年期间的物业服务费都应当交纳，只是要求业主交至业主委员会。吕雪松提出的减少或免除物业服务费的请求，与业主委员会的公告内容相冲突。
关于吕雪松已将2013年1月1日至2013年10月31日期间的物业服务费交纳到业主委员会的问题。蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司与贵州远通房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系有效合同，对全体业主均有法律约束力，合同双方系蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司与业主。业主接受了物业服务，应将物业服务费交至合同相对人蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司。遵义市群众工作中心于2013年12月3日下发的会议纪要未经蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司同意和追认，对蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司并无法律约束力。而且由于蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司未参加座谈会，所以会议纪要明确“由遵义市住房和城乡建设局联系蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司，由蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司向业主委员会提供业主欠费的名单，再由小区业主委员会向欠费业主收取所欠的物管费用”。遵义市住房和城乡建设局并未联系蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司，蒙自金马物业公司也未向业主委员会提供业主欠费名单。按照会议纪要的精神，业主委员会直接向业主收取物业服务费的前提条件尚未成就。业主委员会未经政府有关部门同意，擅自发布要求业主向业主委员会交纳物业服务费的公告，并更改会议纪要精神，添加“市住建局将责成蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司对欠缴业主进行起诉，……，对失信业主的失信行为在该小区内曝光”的内容。由于业主委员会交纳物业服务费的决定并非政府有权机关作出，而是业主委员会修改、增加会议纪要的精神而作出的决定。在蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司拒绝承认该决定的情况下，业主仍然应当向蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司交纳物业服务费。
综上所述，原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司请求被告吕雪松交纳2013年1月1日至2013年10月31日期间792元物业服务费的诉讼请求成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，判决如下：
被告吕雪松在本判决生效后十日内支付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司物业服务费1157.38元。
本案案件受理费25元（已减半收取），由被告吕雪松承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本；还应在上诉期满后七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决书生效后，原告可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 任晓珊
二〇一五年十月十四日
书记员 田 霖
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