蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司诉杜泽峰物业服务合同纠纷一审民事判决书
诉讼代表人蔡大钧。
被告杜泽峰，住贵州省遵义市。
委托代理人杜朝东，系杜泽峰之父。
原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（以下简称蒙自金马公司）与被告杜泽峰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周嵩松适用简易程序公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人蔡大钧及被告杜泽峰委托代理人杜朝东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告蒙自金马公司诉称，我公司于2011年5月5日与被告所在小区开发公司签订了《前期物业服务合同》，于2011年5月1日开始向该小区提供物业服务，但被告一直欠缴2013年1月1日至2013年10月31日的物业管理费1243元，请求法院判决被告支付2013年1月1日起至2013年10月31日的物业服务费1243元。
被告杜泽峰辩称，原告在入驻小区时未与被告签订任何合同，原告未尽到物业服务的义务，致小区怨声载道、杂草丛生、臭气熏天，引起小区多数业主不满，小区业委会于2012年8月22日成立后，根据业主决定终止原告对我小区的物业管理，并于2012年11月20日下达了书面通知书。我小区于2012年12月14日公开选聘了新的物业服务公司，但原告拒不移交，强行占据小区长达10月之久，使小区环境进一步恶化。我方按照政府有关部门的会议纪要，已将物业服务费交到小区业主委员会。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告杜泽峰系遵义市汇川区枫桥韵泊小区业主，该小区由贵州远通房地产开发公司开发，竣工交付时由重庆渝振物业服务公司提供物业服务，小区共有业主数百户。后重庆渝振物业服务公司停止物业服务，原告于2011年5月1日进驻该小区提供物业服务，蒙自金马公司与贵州远通房地产开发有限公司于2011年5月5日签订了《枫桥韵泊前期物业服务合同》，约定由蒙自金马公司为遵义市枫桥韵泊小区提供物业服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.65元/月/平方米，高层（电梯）住宅0.95元/月/平方米（住宅一、二层楼按0.75元/月/平方米）；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在收费之日起6个月内一次性交清一年物业服务费的履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期的5‰追缴滞纳金的标准支付滞纳金。合同有效期3年，期限自2011年5月1日起至2014年5月1日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年6月27日，遵义市物价局以遵市价格（2011）98号文件批复同意蒙自金马公司关于枫桥韵泊物业管理收费标准的请示。
2012年12月20日，遵义市汇川区大连路枫桥韵泊业主委员会在小区张贴公告：“经小区2012年12月5日召开的业主代表大会决定，新选聘的遵义德源物业服务公司从2013年1月1日起为我小区进行物业管理服务，蒙自金马公司至2012年12月31日止。如有超期交纳物业、车辆管理等费用的业主请抓紧到蒙自金马公司办理退款”。
2013年10月22日，业委会发布公告，称业委会已于2013年10月8日与重庆展华物业管理有限公司签订了物业服务合同，该公司于2013年10月26日进驻，本月26日之后的物管费向该公司缴纳。遵义市群众工作中心于2013年12月3日召开信访协调座谈会，遵义市及遵义市汇川区有关部门负责同志和枫桥韵泊小区代表参加了会议，形成会议纪要如下：“先由汇川区大连路办事处搭建平台，让小区业主委员会及广大业主和物业公司协调沟通，沟通不成可通过司法途径解决。汇川区大连路办事处积极联系消防支队解决消防水源出脱问题；遥控摄像头修复由业主委员会与原来的安装公司联系；电梯由汇川区信访局联系汇川区质监分局鉴定；由市住建局联系金马物业服务公司，由金马物业公司向业主委员会提供小区业主欠费名单，再由小区业主委员会将收取的费用对小区的设备设施进行维护，如收取的费用结余，属于蒙自金马公司所有的应由业主委员会归还金马公司。由大连路茅草铺供电所协商联系，对小区公共用电暂不停电，待小区物业管理关系理顺后，再将所交电费补交或由业主委员会先垫交。”该会议纪要于2013年12月4日印发，共印发5份，送遵义市住建局、汇川区政府、汇川区信访局。
另查，2013年10月31日，蒙自金马公司退出枫桥韵泊物业服务区域。被告杜泽峰所居住枫桥韵泊小区7-1-202号住房面积为191.20平米，物业服务费单价为每平米每月0.65元。2013年1月1日起至2013年10月31日的物业服务费共计1243元，被告未向原告交纳，而是于2014年1月10日向业主委员会交纳了该期间内的物业服务费1240元。后原告蒙自金马公司向本院提起物业服务合同之诉。
本院认为，关于前期物业服务公司的效力问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务的，应当签订前期物业服务合同”，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提起抗辩的，人民法院不予支持”。本案中业主委员会成立于2012年8月22日，而蒙自金马公司与建设单位贵州省远通房地产开发公司签订《前期物业服务合同》的时间是2011年5月5日，该《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主均有约束力。被告杜泽峰以自己并非合同当事人为由提出抗辩，本院不予支持。
业主委员会于2012年12月20日公告解聘蒙自金马公司是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条第一款规定：“业主大会按《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”。上述规定清楚地表明，解聘、选聘物业服务企业系业主大会的职权，业主委员会只能代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。没有业主大会的决定，业主委员会既无权解聘物业服务公司，也无权选聘物业服务企业。虽然被告提供了业主委员会于2012年12月20日公告经小区业主代表大会决定选聘新的物管公司，但被告并未提供业主大会会议记录相关证据，不能证明该决定的作出是否符合法律规定。故应当认定原告与建设单位签订的前期物业服务合同并未依法终止，仍应继续履行。
关于杜泽峰已将2013年1月1日至2013年10月31日期间的物业服务费交纳到业主委员会的问题。蒙自金马公司与贵州远通房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系有效合同，对全体业主均有法律约束力，合同双方系蒙自金马公司与业主。业主接受了物业服务，应将物业服务费交至合同相对人蒙自金马公司。遵义市群众工作中心于2013年12月3日下发的会议纪要未经蒙自金马公司同意和追认，对蒙自金马公司并无法律约束力。而且由于蒙自金马公司未参加座谈会，所以会议纪要明确“由遵义市住房和城乡建设局联系蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司，由蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司向业主委员会提供业主欠费的名单，再由小区业主委员会向欠费业主收取所欠的物管费用”。遵义市住房和城乡建设局并未联系蒙自金马公司，蒙自金马物业公司也未向业主委员会提供业主欠费名单。按照会议纪要的精神，业主委员会直接向业主收取物业服务费的前提条件尚未成就。在蒙自金马公司拒绝承认该决定的情况下，被告向业主委员会交费的行为不能对抗应向原告履行合同义务，被告仍然应当向蒙自金马公司交纳物业服务费。另，被告杜泽峰辩称蒙自金马公司的物业服务有重大瑕疵，也未提供证据，本院不予采纳。
综上，原告蒙自金马公司请求被告杜泽峰交纳2013年1月1日至2013年10月31日期间1243元物业服务费的诉讼请求成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条的规定，判决如下：
被告杜泽峰在本判决生效后十日内支付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司物业服务费1243元。
本案案件受理费25元（已减半收取），由被告杜泽峰承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 周嵩松
二〇一五年十月十二日
书记员 叶尉义
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