周岳、何黎诉贵州乌江房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

原告何黎，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。

被告贵州乌江房地产开发有限公司，住址：贵阳市新华路9号，组织机构代码：21440XXXX。

法定代表人王汉生，系该公司董事长。

委托代理人江京倍，贵州集泰律师事务所律师。

委托代理人彭菲，贵州集泰律师事务所律师。

原告周岳、何黎与被告贵州乌江房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐庆华适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周岳与被告委托代理人彭萍、江京倍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告周岳、何黎诉称，原告于2010年与被告贵州乌江房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于遵义市人民路“乌江恬苑”小区住房一套，合同约定房屋单价为每平方米2930.00元，房屋建筑面积143.30平方米，房款支付方式为一次性支付。合同签订后，原告于2010年10月14日向被告支付房款419869.00元，被告出具相应收据，同日，被告代收房屋维修基金8397.38元。被告于2012年3月交付房屋，但以原告未交清房款为由拒不协助办理房屋产权手续。请求法院判决被告贵州乌江房地产开发公司协助原告办理房屋产权手续。

被告贵州乌江房地产开发有限公司辩称，原告诉称的房屋单价为每平方米2930.00元没有计算房屋层差和朝向，该房屋的实际金额469470.30元。在原告未付清房款之前，无法为原告办理产权登记。

经审理查明，原告周岳与何黎系夫妻，于 2000年6月21日登记结婚。2010年10月14日，原告周岳与被告贵州乌江房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定：周岳购买被告开发建设的位于汇川区人民路乌江水电遵义基地9栋乌江恬苑（乌江水电遵义基地）9幢1单元502房；该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高2.9米，建筑层数地上32层，地下2层；该商品房建筑面积共143.30平方米，其中，套内建筑面积118.79平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积24.51平方米；计价方式与价款按建筑面积计算，单价为每平方米2930.00元，总金额肆拾陆万玖千肆百柒拾零元叁角。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按产权部门最终核定的建筑面积为准，以本合同单价为依据多退少补；买受人一次性付款；出卖人应当在2011年12月31日前交付房屋，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

合同签订当日，贵州乌江房地产开发有限公司与周岳在《遵义市商品房预售合同登记备案表》签字和盖章，共同申请备案，备案表上注明预售商品房具体位置9楼1单元5层2号（502号），预售面积143.30平方米，付款方式一次性付款，预售房价肆拾陆万玖千肆百柒拾零元叁角零分（￥469470.30元），后遵义市房产市场管理处对该合同备案。不动产统一登记制度在遵义市实施后，遵义市不动产登记事务中心出具的房屋记载表将该房屋的房号确定为1-6-2，房屋编码×××，并出具说明：因该楼盘在办理初始登记时，规划对楼层的认定均在原预售向上增加一层，故原商品房备案表上的1-5-2号现实际应为1-6-2号。

2010年10月14日即签订合同当日，周岳向贵州乌江房地产开发有限公司分两次分别交付了购房款299869.00元、120000.00元，合计交纳了购房款419869.00元，贵州乌江房地产开发有限公司出具了收据。另外贵州乌江房开公司于2014年10月14日代收了房屋维修基金8397.38元，开户费（煤气、有线电线）4521.00元。2012年3月份，乌江房开公司将房屋交付给周岳、何黎二人居住至今。乌江恬苑项目办理权属登记所需的资料已经报产权登记机关备案。2015年6月26日，贵州乌江房开公司在报纸上发布公告，通知未办理产权证的业主，近期到遵义恬苑售楼部办理分户产权手续。贵州乌江房开公司工作人员于2015年8月催促周岳尽快办理产权证，周岳到贵州乌江房地产开发有限公司后，公司称周岳尚有49601.30元购房款未交清，拒绝向周岳出具不动产销售发票。

关于购房款总价问题，合同约定建筑面积143.30平方米，单价每平方米2930.00元，价款总额应为419869.00元，但合同上用大写注明总价469470.30元，商品房预售合同登记备案表用大小写注明总价款469470.30元。二者相差46901.30元，导致双方发生争议。

周岳陈述购房时系团购，房屋均价每平方米2800.00元，加上层差（指房屋楼层不同导致价格不同）和朝向（指房屋朝南或朝北不同导致价格不同）的调价，因选购的房屋位于住房5楼，最后单价2930.00元，至于层差和朝向是如何调价的，记不清楚了。我在签订商品房预售合同备案表时发现备案表的总价与实际计算总价不一致，贵州乌江房地产开发有限公司工作人员告诉我，只要按房屋单价计算得出即可。贵州乌江房地产开发有限公司代收房屋维修基金是按房屋总价款的2%代收的。

贵州乌江房地产开发有限公司陈述，周岳购房系团购，在计算层差和朝向后，公司给每个购房户都予以优惠，优惠后再得出房屋总价款。具体是怎样优惠的，因工作人员更换，我公司无法说明当时是怎样优惠的，现在也无法得知469470.30元房屋总价是怎样计算出来的。公司一直未催促周岳补款，是因为公司认为办理产权时会有测绘差异，到时一并予以计算。我公司代收房屋维修基金是按房屋总价收的2%代收的。

诉讼过程中双方一致确认，房屋交易税费按国家规定分别由买卖双方依法承担。房屋办理产权时需进行测绘，测绘费用由出卖人承担，测绘后的实际面积即产权登记面积与合同约定不一致的，按测绘后的实际面积多退少补。原告周岳、何黎明确表示，愿意垫付开具发票所需的税款及房屋测绘费用，再要求贵州乌江房地产开发有限公司承担垫付的税款及测绘费用。另外双方一致表示，本案除了房屋总价款系469470.30元还是419869.00元的争议外，没有其它争议。

本院认为，双方约定的房屋总价款应当是419869.00元而不是469470.30元，理由如下：一、对于住宅房通常购房时双方协商谈判的核心是房屋单价，即使在进行层差、朝向调价后，一般也反映在单价中；如果在总价中给予优惠，一般在合同上会明确写明优惠。本案中房屋总价款是用大写表示的，而且通常人们认为根据单价计算有误是很容易更正的，会疏忽总价。故合同单价与总价款不一致时，合同单价更能体现合同签订时的真实意思表示。二、合同明确约定价款一次性付清，而周岳于合同当日即支付了419869.00元，贵州乌江房地产开发有限公司并未提出异议，如果乌江房开公司认为周岳少交了46901.30元，当时就会提出异议。且双方均认可房屋维修基金是按房屋总价款的2%代收的，乌江房开公司代收的房屋维修基金是8397.38元，说明房屋总价款是周岳主张的419869.00元。三、双方均承认房屋团购时有层差、朝向的调价，但未明确在合同上约定层差、朝向调价的具体计算方式，房屋约定单价2930.00元应当是调价后的结果。对层差、朝向是如何调价的以及469470.30元的房屋总价款是如何计算出来的，乌江房开公司在诉讼中表示因人员更换而不知道，实在令人难以置信。四、合同签订于2010年10月14日，乌江房开公司2012年3月交房时并未提出周岳尚欠房款46901.30元，周岳夫妻居住3年之久，乌江房开公司也一直未提出尚欠房款，直至2015年8月需要出具不动产销售发票并纳税时才提出周岳尚欠房款，以情理上也难以让人相信周岳确实尚欠房款。综上所述，周岳陈述签订商品房预售合同备案表时，发现房价计算有误，乌江房开工作人员口头表示以房屋单价为准，一个理性、正常的人发现几万元的计算错误不要求立即更正，陈述合理性令人怀疑。但综合考虑交易习惯、合同签订并交付房屋后几年内无争议以及房屋维修基金的计算，尤其是考虑到乌江房开公司的陈述合理性明显不能成立，本院仍然认定房屋总价款为419869.00元，乌江房开公司不得以周岳未付清房款为由拒不协助办理产权登记。

本案中乌江房开公司已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但乌江房开公司拒不按419869.00元购房款出具不动产销售发票，导致周岳夫妻需自行交纳税款向税务机关申请出具发票，而且房屋测绘费用也可能需要垫付。因此，如在强制执行程序中，乌江房开公司如果拒不开具发票并支付房屋测绘费用，周岳可以自行垫付税款及测绘费用后，请求本院执行机构对垫付的税款及测绘费用予以强制执行。需要说明的是，本院仅仅是因案情需要而分析房屋维修基金的缴纳比例及数额，不代表乌江房开公司代收的8397.38元房屋维修基金符合国家规定，如果双方发生争议或者与房屋主管部门发生争议，应另案解决，但周岳夫妻必须在按法律规定缴清房屋维修基金后，在强制执行程序中才能请求本院执行机构要求不动产登记机关予以协助。另外，房屋测绘后，如双方不愿按合同约定多退少补或对测绘结果发生争议，同样也应另案解决，但周岳夫妻同样必须按法律规定缴清或垫付完税款后，才能请求本院执行机构要求不动产登记机关予以协助。为执行方便，应当在测绘后再根据测绘结果出具不动产销售发票，而且按法律规定应由买受人缴纳的税款应当由周岳夫妻自行缴纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，判决如下：

被告贵州乌江房地产开发有限公司协助原告周岳、何黎办理位于遵义市汇川区人民路乌江水电遵义基地9栋1-6-2号房屋的所有权登记（合同约定房屋为1-5-2号，不动产登记事务中心确定该房屋的房号为1-6-2号），限于本判决生效后五日内履行。

本案案件受理费9540.00元，因适用简易程序减半收取4770.00元，原告周岳已预交4770.00元，由被告贵州乌江房地产开发有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。

本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

审判员　　唐庆华

二〇一五年十一月十七日

书记员　　陈　越