文坤杰与王茂群、张正敏、第三人黄金生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

委托代理人杨胜勇，贵州舸林律师事务所律师（特别授权）。

被告王茂群，住贵州省遵义市。

被告张正敏，住贵州省遵义市。

以上二被告共同委托代理人秦国彬，贵州乾锋律师事务所律师（特别授权）。

第三人黄金生，住贵州省遵义市。

原告文坤杰与被告王茂群、张正敏、第三人黄金生房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2014）汇民初字第234号民事判决后，原告文坤杰不服向贵州省遵义市中级人民法院提起上诉。贵州省遵义市中级人民法院作出（2014）遵市法民三终字第388号民事裁定书，将案件发回重审，本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告文坤杰的委托代理人杨胜勇，被告王茂群、张正敏及共同委托代理人秦国彬到庭参加了诉讼，第三人黄金生经本院依法传唤，未到庭参加诉。本案现已审理终结。

原告文坤杰诉称：2012年11月20日原告与两被告签订了《转让合同》，两被告将“美车臣”汽车美容店门面的经营权及店内所有设施设备的所有权整体转让给原告，合同签订后原告向两被告支付了600000元转让款，请装修公司对门面进行了装修，装修款为400000元，经营期间，被告以原告是自己亲戚的名义带领原告向第三人黄金生交过两次房租，共计138000元。最后一次在交房租到期时，因原告在贵阳，答应过几天回遵义就交房租，等原告回遵义交房租时，第三人黄金生告知原告“我没有与你签订任何协议，无权收取你任何费用，我已多次叫王茂群、张正敏交房租，他们都没有交，因此我要收回门面。”在事情还未得到解决的情况下，被告私自与第三人签订《终止该合同协议》，并要求原告搬出门面，2013年11月25日原告将房屋交还给第三人。被告不及时向第三人缴纳租金，怠于履行《房屋租赁合同》所约定的义务，反而私自与第三人终止租赁合同，导致原告无法正常经营，已构成违约，现原告遭受重大经济损失，为此原告依法向人民法院提起诉讼，请求判令：一、依法确认原、被告签订的《转让合同》有效；二、解除《转让合同》，两被告退还原告转让款60万元；三、两被告赔偿原告门面装修损失40万元；四、两被告支付上述资金利息，按一至三年期贷款利率6.55%计算，从2012年11月20日起计算至还清为止；五、本案一、二审诉讼费用由被告承担。

被告王茂群、张正敏辩称：原告诉称不实，诉请没有事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。第三人黄金生主张解除合同是因为原告拖欠房租。被告与原告签订转让合同后，被告履行了合同义务，将汽车美容店交给原告经营，也移交了店内的设施设备，为原告办理了店面变更登记手续。原告接受汽车美容店后，从2012年11月至2013年11月共经营了一年，转让合同约定的义务被告已全部履行。原、被告双方在商谈门面与设施的转让过程时，被告已向原告出示了被告与第三人黄金生签订的《房屋租赁合同》并将该合同原件移交给了原告，原告早已知道该门面系被告向第三人租赁而来，也明确知道逾期支付租金会引起《房屋租赁合同》有可能会被提前解除的后果。原告经营汽车美容店一年期间，前两次都交纳了房租，而第三次交租期限快到时，被告及第三人多次催促原告交纳租金，但原告明确表示无力交纳房租。总之，第三人收回门面是因为原告自身行为导致，原、被告签订的《转让合同》是合法、有效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2012年5月3日，被告王茂群与第三人黄金生签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“（甲方）黄金生将遵义市汇川区南京路还房3号楼3号门面出租（乙方）王茂群，租赁期限为2012年5月15日至2017年5月14日止；以半年租金为一付款期，乙方必须提前一个月付清半年租金；乙方王茂群拖欠房租达十五天的，甲方黄金生有权解除合同并收回房屋，造成黄金生损失，由王茂群负责赔偿。合同期内，乙方王茂群不得以任何理由将房屋转租给他人，否则黄金生无条件收回该房屋并由王茂群赔偿黄金生一切损失……”。2012年11月20日，原告文坤杰与被告王茂群、张正敏签订了《转让合同》，该转让合同约定：“（甲方）王茂群、张正敏将位于遵义市南京路中段的‘美车臣’汽车美容店的经营权及店内所有设施设备的所有权整体转让给（乙方）文坤杰，转让价格为60万元。甲方王茂群、张正敏应保证乙方文坤杰的经营期限不短于甲方与门面房东的租赁期限，在甲方与门面房东的原租赁期限内，因房东收回门面导致乙方无法经营的，甲方王茂群、张正敏应退还乙方所交全部转让款，并赔偿乙方损失……”。《转让合同》签订后，被告王茂群将与第三人黄金生签订的《房屋租赁合同》原件给了原告文坤杰。后原、被告按约履行了《转让合同》，文坤杰向王茂群支付了转让费60万元，王茂群向文坤杰交付了租赁场所及店内所有设施设备，并协助原告将“美车臣”汽车美容店名称变更为“遵义车宿汽车服务有限责任公司”、将法人变更为“文坤杰”。文坤杰经营期间，按约定共支付租金138000元，其中72000元是于2013年4月26日以王茂群的表弟及合伙人身份直接交付予第三人黄金生的。2013年10月至11月，被告按照与黄金生租赁合同的约定多次向原告催交下一年度应交的半年租金，原告一直未向被告或第三人交付租金。2013年11月21日，第三人黄金生以被告王茂群无故拖欠房屋租金为由，与被告王茂群签订了《终止房屋租赁合同协议》，该协议约定：“因乙方（王茂群）无力支付甲方（黄金生）的房屋租赁金，根据合同约定已构成违约。现经甲方乙方商定解除原签订的租赁合同，乙方（王茂群）将租赁的甲方（黄金生）的房屋无条件交还给甲方（黄金生），且2日内将租赁房屋内属于乙方（王茂群）的物品搬出，逾期未搬，视为放弃，任由甲方（黄金生）处置，而且结清水电费。”同年11月25日，原告文坤杰将涉案房屋交还给第三人黄金生。

审理中，对原、被告转租房屋的事实，原告与第三人黄金生均认为自始自终第三人对被告转租房屋给原告的事不知情；被告认为在第三人黄金生终止与被告签订的房屋租赁协议前，第三人与原告商量过涨房租的事，第三人应知道房屋已经转租给原告的事实。

以上事实，有原、被告和第三人的陈述，证人证言，本院调查笔录，《房屋租赁合同》、《转让合同》、《终止合同协议》、租金及转让款收据等书证在卷佐证，经庭审质证，予以确认。

对原告文坤杰提供的装修费发票一张，仅能说明文坤杰曾有过一笔40万元装修费的开支，但不能说明该装修费用于本案租赁物的装修上，故对该证据不予采信。

本院认为：本案原、被告签订的《转让合同》主要包含铺面经营权、租赁权及店内所有设施设备的转让内容，其中铺面经营权及店内所有设施设备的转让，系当事人真实表示，未损害国家、集体或者第三人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。对《转让合同》中原、被告租赁权的转让行为，也就是转租行为，涉及到第三人，即原出租方黄金生的权益，是否合法、有效，从本案现有证据看，作为原出租方的第三人黄金生一方面表现为不知情，另一方面表现为应当知情。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，对转租合同，出租人可以任意解除，也可以不解除，并没有一概禁止转租，对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题也未作规定，因此，即使出租人不同意转租而主张解除合同，也只导致转租合同从出租人提出该主张起终止，而并非无效，故本案中无论第三人黄金生对原、被告的转租行为知情与否，也不能当然地认定为无效。另外原、被告的转租行为，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定的合同无效情形，故原、被告的转租行为合法、有效。综上，原、被告签订的《转让合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，应确认为有效，原告关于确认《转让合同》有效的诉请，本院予以支持。

本案第三人与被告签订的租赁合同是原、被告转让协议存在的基础，第三人黄金生以被告未按约定预交租金，被告也无力支付租金，双方自愿协商终止履行《房屋租赁合同》，理由正当，符合法律规定，应受法律保护。租赁合同终止，原告不能利用转租的铺面继续经营，《转让合同》不能继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告要求解除《转让合同》的诉请，本院予以支持。

本案中，被告对原告是否构成违约，被告是否应承担返还转让款和赔偿装修损失的责任，经查，原、被告《转让合同》签订后，约定房屋租金由原告承担，被告王茂群将与第三人黄金生签订的《房屋租赁合同》原件给了原告文坤杰，原告应当知道预交下一年度半年租金的时间，经被告多次催收，原告未按照《房屋租赁合同》约定的时间交付租金，以至于第三人黄金生以被告拖欠租金为由而与被告终止履行《房屋租赁合同》，被告未向第三人交付租金系原告的过错违约行为，被告在履行《转让合同》及转租协议过程中，对原告无违约事实。原告诉称最后一次在交房租到期时，有向第三人黄金生交付租金而被拒收的事实，该事实原告未举证证明，同时，按照常理如果第三人黄金生拒收租金，原告理应向被告交付，但本案中也无相关证据证明最后一次在交房租到期时原告向被告交付租金的事实。因此，原告以被告不及时向第三人缴纳租金，私自与第三人终止租赁合同，导致原告无法正常经营，已构成违约的抗辩理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告应承担本案的违约责任，原告要求二被告退还原告转让款60万元、赔偿原告损失40万元、支付上述资金利息的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、原告文坤杰与被告王茂群、张正敏于2012年11月20日签订的《转让合同》有效；

二、解除原告文坤杰与被告王茂群、张正敏于2012年11月20日签订的《转让合同》；

三、驳回原告文坤杰的其他诉讼请求。

案件受理费14210元，由原告文坤杰负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本；还应在上诉期满后七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

本判决书生效后，原告可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

审　判　长　　李晓倩

人民陪审员　　吴久龙

人民陪审员　　王汝健

二0一五年四月十日

书　记　员　　何文韬