沈芸西与遵义市英竹天和商业经营管理有限公司租赁合同纠纷民事二审判决书

委托代理人王悦，贵州子尹律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）遵义市英竹天和商业经营管理有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路纪念广场。

法定代表人：包万刚，董事长。

委托代理人周磊，贵州崇尚律师事务所律师。

上诉人沈芸西因与被上诉人遵义市英竹天和商业经营管理有限公司（以下简称英竹天和公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民商初字第19号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原判查明：2013年10月28日，英竹天和公司与沈芸西签订《汇美城商场场地使用、管理合同》，约定沈芸西承租原告位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层L19号店面，租赁期限从2013年9月15日至2018年9月14日，其中免租期为2013年9月15日至2013年11月15日，每月租金为21404.25元，合同还约定沈芸西向英竹天和公司一次性支付50000元作为保证金，如沈芸西在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，英竹天和公司有权不予退还所收的履约保证金。如沈芸西未按合同约定的期限向英竹天和公司足额支付使用费或其他应付款的，英竹天和公司可单方解除合同并收回铺位，合同签订后，英竹天和公司依约向沈芸西交付了租赁物，而沈芸西未按约履行支付租金的义务，英竹天和公司催收未果，酿成讼争。

原判认为：双方之间的《汇美城商场场地使用、管理合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。在庭审过程中沈芸西明确表示同意解除合同并返还店面，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，对英竹天和公司要求解除合同及返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持，但考虑到沈芸西搬离租赁房屋需要一定的时间，将返还租赁房屋的时间酌定为判决生效后十五日内。英竹天和公司按约定交付了商铺，沈芸西已进入商场进行经营，沈芸西交纳租金至2014年2月15日，从2014年2月16日起的租金一直拖欠未付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，对英竹天和公司要求沈芸西支付从2014年2月16日起至返还租赁房屋之日止每月租金21404.25元的诉讼请求予以支持。同时，对沈芸西认为租赁期限应当从装修完成之日即2014年1月12日起算，其已经交纳租金至2014年4月12日的辩解理由，英竹天和公司开具的收据载明使用费日期以装修完毕为准，但双方合同已经约定英竹天和公司给予沈芸西的免租期，就包含有对装修时间的补偿，且沈芸西出具的消防监督检查记录，并不能证明其装修完成时间就是2014年1月12日，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对沈芸西的该辩解理由，不予采信。对英竹天和公司要求的用沈芸西所交纳的保证金50000元抵扣租金的诉讼请求，因双方合同约定如沈芸西在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，英竹天和公司有权不予退还履约保证金，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，英竹天和公司要求用50000元保证金抵扣租金，系其对自身权利的处分，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除遵义市英竹天和商业经营管理有限公司与沈芸西于2013年10月28日签订的《汇美城商场场地使用、管理合同》；

二、沈芸西于本判决生效后十五日内将位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层L19号的店面返还给遵义市英竹天和商业经营管理有限公司；三、由沈芸西于本判决书生效后十五日内支付给遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2014年2月16日起至2014年10月15日止的租金人民币121234元（已扣除被告所交纳的保证金50000元）；四、由沈芸西于本判决书生效后十五日内支付遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2014年10月16日起至返还房屋之日止按每月21404.25元计付的租金。案件受理费1360元，由沈芸西承担。

宣判后，沈芸西不服，向本院提起上诉称：一、其与英竹天和公司于2013年10月28日签订《汇美城商场场地使用、管理合同》，租金按照合同约定应该是从2014年1月12日开始起算；二、因被上诉人的原因，其不能正常经营，不应当再支付租金；三、被上诉人未按合同约定履行相应义务，属于违约在先，且被上诉人阻止上诉人正常营业。为此，请求撤销原判，并依法改判。

被上诉人英竹天和公司未予答辩。

经审理查明：英竹天和公司与沈芸西于2013年10月28日签订的《汇美城商场场地使用、管理合同》除载明原判查明的租赁店面、期限、免租期、月租金、履约保证金50000元外，还在该合同第三条甲方（英竹天和公司）权利、义务一栏载明：3.1、乙方商铺内出现回潮及漏水现象，应由乙方处理及修补，如需甲方工程部维修，乙方应先向甲方交纳维修费用；3.2、甲方应负责商场公共卫生、公共照明等，乙方无条件服从商场管理人员现场管理，若有影响商场正常经营秩序的（含集众闹事），公司可交由商场保卫部强行清出卖场，乙方自行承担所有损失。该合同第六条双方的其他权利、义务一栏载明：非甲方原因：因公用部门、物业管理单位及第三人未履行法定或约定义务导致的停水、停电、停气等因素造成乙方停业或其他损失的，甲方免责。二审查明的其他事实与原判查明的其他事实相同。

本院认为：沈芸西与英竹天和公司于2013年10月28日签订《汇美城商场场地使用、管理合同》，双方在合同中明确约定租赁期限从2013年9月15日至2018年9月14日，其中免租期为2013年9月15日至2013年11月15日，每月租金为21404.25元。虽然合同签订时间为2013年10月28日，但租赁期限应当按照双方合同约定执行，且免租期双方也有明确约定，沈芸西关于租金应当从2013年10月28日起算，且免租三个月，租金应该从2014年1月12日开始起算的上诉理由，与双方签订合同约定不符，本院不予采信。

在本案审理过程中，沈芸西在一审中虽然提出其承租店面后未得到正常经营的辩称，但并未举证证明未得到正常经营属英竹天和公司的直接原因造成，故原判支持英竹天和公司请求沈芸西按每月21404.25元从2014年10月16日起至返还房屋之日止的租金，事实清楚，证据充分，于法有据。沈芸西在原审中虽然提供了证据证明经营商场长期发生堵门及内部环境较差，影响店面经营，商户长期要求英竹天和公司解决未果，但沈芸西并不能证明前述情况属英竹天和公司方面的直接原因，故其所持相应的上诉理由，依据不充分，本院不予采纳。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2720元，由沈芸西承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　康　龙　

审　判　员　　令狐荣强

代理审判员　　马　天彬

二〇一五年七月二日

书　记　员　　王　蛟　

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