王永培等与遵义市英竹天和商业经营管理有限公司租赁合同纠纷民事二审判决书

男，1987年9月30日出生，香港特别行政区人，住贵州省贵阳市云岩区虎门巷华谊苑504。

上诉人（原审被告）：王柱芬，广东省东莞市人，住广东省东莞市。

委托代理人：何锴，贵州乾锋律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：遵义市英竹天和商业经营管理有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区民主路纪念广场。

法定代表人：包万刚，董事长。

委托代理人：周磊，贵州崇尚律师事务所律师。

上诉人王永培、王柱芬因与被上诉人遵义市英竹天和商业经营管理有限公司（以下简称英竹天和公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民商初字第29号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原判查明：2013年3月1日，英竹天和公司与王永培、王柱芬签订《汇美城商场场地使用、管理合同》，约定王永培、王柱芬承租英竹天和公司位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层L5号店面，租赁期限从2013年3月1日至2015年2月28日，其中2013年3月1日至2013年3月15日为免租期，每月租金为13500元，合同还约定王永培、王柱芬向英竹天和公司一次性支付履约保证金20000元，水、电保证金3000元，如王永培、王柱芬在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，英竹天和公司所收履约保证金不予退还。合同签订后，英竹天和公司依约向王永培、王柱芬交付了租赁物，而王永培、王柱芬在交纳了六个月的租金81000元后，一直拖欠租金未付，且经英竹天和公司催收未果，酿成讼争。英竹天和公司诉请：一、判令解除合同，要求王永培、王柱芬立即返还我司位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层L5号店面；二、判令王永培、王柱芬向其支付租金206500元（从2013年6月1日至2014年11月1日，已经扣除保证金23000元）；三、判令王永培、王柱芬支付从2014年11月2日起至实际搬离之日止按每月13500元计算的租金；四、判令王永培、王柱芬承担本案诉讼费。

原判认为：双方签订的《汇美城商场场地使用、管理合同》合法有效，王永培、王柱芬在庭审过程中明确表示同意英竹天和公司诉请解除合同并返还店面，因合同期限已届满，故对英竹天和公司诉请解除合同不予支持；但英竹天和公司返还租赁房屋的诉讼请求，理由成立，应予支持。考虑到王永培、王柱芬搬离租赁房屋需要一定的时间，故将返还租赁房屋的时间酌定为判决生效后十五日内。英竹天和公司按约定交付了商铺，王永培、王柱芬已进入商场进行经营，但在其交纳了六个月的租金81000元后，一直拖欠租金未付。因2013年3月1日至2013年3月15日为免租期，王永培、王柱芬已交纳了六个月的租金，即王永培、王柱芬已交纳租金至2013年9月15日，故其应当支付英竹天和公司从2013年9月16日至实际返还店面之日止按月13500元租金。英竹天和公司请求王永培、王柱芬支付自2013年6月1日起至返还租赁房屋之日止每月租金13500元的诉讼请求中超出部分，不予支持。英竹天和公司要求的用王永培、王柱芬所交纳的保证金23000元抵扣租金，因双方合同约定如王永培、王柱芬在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，其所收履约保证金不予退还，因履约保证金只有20000元，英竹天和公司提出抵扣租金的部分，系其对自身权利的处分，应予支持，但另3000元系英竹天和公司要求王永培、王柱芬交的水电保证金，其主张抵扣租金，双方并无合同约定，不予支持。王永培、王柱芬辩称因无法联系英竹天和公司，故未能办理房屋移交手续，但其并未举证证明其采取积极主动的措施与英竹天和公司进行了联系，同时也未举证证明其采取了相应的措施防止损失的扩大，故对该辩称不予采信。王永培、王柱芬关于英竹天和公司管理不善导致小商铺堵门，其不能正常经营，系英竹天和公司违约在先，其不应当交纳租金的辩称，其所举的证据并不能证明英竹天和公司因管理不善导致小商铺堵门闹事的事实，也未举证证明小商铺堵门闹事行为，影响其正常经营的时间，故对王永培、王柱芬的该辩解理由，不予采信。为此，判决如下：一、被告王永培、王柱芬于本判决生效后十五日内将位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层L5号的店面返还给原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司；二、由被告王永培、王柱芬于返还店面之日起十五日内支付给原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2013年9月16日起至返还店面之日止按每月13500元计付的租金，被告已交的履约保证金20000元用以抵扣上述租金。三、驳回原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费2200元，由被告王永培、王柱芬承担。

宣判后，王永培、王柱芬不服，向本院提起上诉称：一、上诉人在租赁店面正式营业后不久便出现了商场因管理不善、硬件设施不足而引发的长期堵门事件，加上商场重新招商后未能与商户达成一致意见的情况下，强制封闭装修，致使商户不能正常经营长达4个月之久，上诉人就再也没有正常经营，后上诉人多次与英竹天和公司协商，但没有得到合理解决，后来甚至无法联系英竹天和公司，整个商场无人管理；二、人民法院应当合理分配举证责任，本案由英竹天和公司承担举证责任才能贴近案件事实。上诉人并非不返还门面，而是在租赁期间店面未能正常使用，保证金无人退还，商场无人管理，所有问题至今无人解决。为此，请求撤销原判，并依法改判。

被上诉人英竹天和公司未予答辩。

二审中，王永培、王柱芬提供下列证据：

1、照片一组。证明该商场长期发生堵门及内部环境较差，影响店面经营；

2、遵义老城公安派出所的出警记录及老城街道办事处的会议记录。证明商户长期堵门，王永培、王柱芬长期要求解决未果。

英竹天和公司在二审中未提供证据，其对王永培、王柱芬提供的两组证据的真实、合法性不持异议，但认为是王永培、王柱芬经营不好，采取过激行为造成堵门，同时也是王永培、王柱芬以过激的方式向其主张无理的赔偿请求。

经审理查明：英竹天和公司与王永培、王柱芬于2013年3月1日签订的《汇美城商场场地使用、管理合同》除载明原判查明的租赁店面、期限、免租期、月租金、履约保证金20000元，水、电保证金3000元外，还在该合同第三条甲方（英竹天和公司）权利、义务一栏载明：1、甲方应按时提供符合本合同约定的物业给乙方（王永培、王柱芬）使用，除非不可抗力或非甲方原因导致迟延交付，则交付期和合同期顺延；2、乙方商铺内出现回潮及漏水现象，应由乙方处理及修补，如需甲方工程部维修，乙方应先向甲方交纳维修费用；3、甲方应负责商场内防盗（营业时间外）、消防安全、公共卫生、公共照明等，乙方无条件服从商场管理人员现场管理，若有影响商场正常经营秩序的（含集众闹事），公司可交由商场保卫部强行清出卖场，乙方自行承担所有损失。该合同第六条双方的其他权利、义务一栏载明：非甲方原因：因公用部门、物业管理单位及第三人未履行法定或约定义务导致的停水、停电、停气等因素造成乙方停业或其他损失的，甲方免责。二审查明的其他事实与原判查明的其他事实相同。

本院认为：王永培、王柱芬对其进入英竹天和公司管理的商场经营后仅向该公司交纳了六个月的租金，在扣除免租期后，王永培、王柱芬已缴纳2013年9月15日之前的租金的事实并不持异议，本院予以确认。本案的焦点是：王永培、王柱芬应否按每月13500元向英竹天和公司支付从2013年9月16日至实际返还店面之日止的租金。依据涉案《汇美城商场场地使用、管理合同》及补充协议，王永培、王柱芬租赁英竹天和公司管理的店面后，除其提供证据证明因英竹天和公司直接因素导致不能经营或者阻碍经营外，其有向英竹天和公司支付租金的义务。在本案审理过程中，王永培、王柱芬在一审中虽然提出其承租店面后未得到正常经营辩称，但并未举证证明未得到正常经营属英竹天和公司的直接原因造成，故原判支持英竹天和公司请求王永培、王柱芬按每月13500元从2013年9月16日至实际返还店面之日止的租金，事实清楚，证据充分，于法有据。王永培、王柱芬二审中虽然提供了两组证据证明经营商场长期发生堵门及内部环境较差，影响店面经营，商户长期要求英竹天和公司解决未果，但英竹天和公司经质证对该两组证据的证明力有异议。王永培、王柱芬提供的两组证据并不能证明前述情况属英竹天和公司方面的直接原因，故其所持相应的上诉理由，依据不充分，本院不予采纳。王永培、王柱芬在上诉中提出本案应合理分配举证责任，应要求英竹天和公司承担举证责任之理由，于法无据，本院不予采纳。故王永培、王柱芬两上诉理由均不能阻却其向英竹天和公司支付租金的义务。原判其他内容，本案当事人未提起上诉，本院视其服判。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4400元，由王永培、王柱芬承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　康　龙　

审　判　员　　令狐荣强

代理审判员　　马　天彬

二〇一五年七月二日

书　记　员　　张　骥　

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