上诉人袁正兵与被上诉人宗和波房屋买卖合同民事二审判决书

被上诉人（原审原告）宗和波，贵州省遵义市人。

被上诉人（原审原告）王泽兰，重庆市人。

上诉人袁正兵因与被上诉人宗和波、王泽兰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2014）汇民初字第2469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，宗和波与王泽兰系母子关系。2010年10月13日宗和波（又名宗小兴）与同村村民袁正兵（又名袁小彬）在未征得本村集体经济组织的同意下签订了房屋买卖协议。协议载明：经双方协议男方（宗小兴）的房子卖给乙方（袁小彬）。另外，猪圈不在内，正房子和厨房值价贰仟伍佰元（2500）正。实用价值喂羊子，房子不拆，拾年后在喂地基在谈。现金已付清。执笔人：宗太才。该协议由在场人张永堂、马兴全、王贵、宗太勇、段国明签字。协议签订后，宗和波将房屋交付袁正兵使用至今。2014年该村实施土地增减挂钩项目，王泽兰才得知房屋被卖。后王泽兰、宗和波与袁正兵协商收回房屋未果，遂起诉，请求确认房屋买卖协议无效并由袁正兵归还房屋。

一审法院认为，袁正兵未征得房产的共有人王泽兰同意，仍与宗和波签订房屋买卖协议，现王泽兰对宗和波与袁正兵之间的合同持否认态度，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，宗和波与袁正兵签订的房屋买卖合同，未得到房屋共有人王泽兰的追认，该合同应属无效。同时，根据房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权随之转让，宅基地使用权不得单独转让的原则，宗和波与袁正兵签订合同时，约定仅处分房屋不处分宅基地的约定，且双方未征得所在村委会的同意，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宗和波与王泽兰应返还所得购房款2500元，袁正兵应归还争议房屋。关于合同无效所造成的损失，双方可另案主张权利。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认宗和波与袁正兵于2010年10月13日签订的《房屋买卖协议》无效。二、袁正兵将涉案房屋返还给宗和波、王泽兰，宗和波、王泽兰返还袁正兵房屋购房款2500元，于判决生效后三十日内交付。案件受理费２5元（已减半收取），由袁正兵承担。

一审宣判后，袁正兵提起上诉，请求发回重审或驳回被上诉人一审诉请并承担诉讼费用。理由：1、原判认定事实不清，双方签订的《房屋买卖合同》实际上是对修建房屋的木材进行买卖，并非针对房屋和宅基地进行买卖；2、王泽兰，宗和波系母子关系，上诉人有理由相信其二人之间构成表见代理关系，虽然王泽兰在重庆市江津区居住，但是其应当是知晓宗和波处理房屋的事实，双方签订的合同应当有效。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，对于双方签订合同内容的认定问题。从合同名称上来看，合同名称为房屋买卖合同；从合同内容上来看，合同约定的是由宗和波将争议房子出卖给袁正兵；从合同目的来看，袁正兵是购买争议房屋进行使用，并不是为了购买木材；从合同履行来看，袁正兵接手并实际使用了争议房屋。据此，袁正兵主张双方只是约定了房屋木材的买卖而不是房屋买卖的理由不成立，本院对其该项上诉理由不予采纳。

对于合同的效力问题。袁正兵主张王泽兰应当知晓宗和波签订《房屋买卖合同》的事实，由于王泽兰长期居住于重庆市江津市多年，袁正兵并不能提供任何证据予以证明王泽兰知晓该事实，应承担举证不能的不利后果。袁正兵主张王泽兰与宗和波之间形成表见代理关系，因宗和波系四级智力残疾人，属于限制民事行为能力人，其与袁正兵签订的房屋买卖合同，不足以让袁正兵有充分理由相信宗和波有代理权限，故袁正兵与王泽兰之间不符合表见代理的构成条件。据此，因宗和波未征得房屋共有权人王泽兰的同意，对外卖房属无权处分，而袁正兵亦未善意取得该房屋所有权，故原判认定袁正兵与宗和波签订的《房屋买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。

综上所述，袁正兵的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果适当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由袁正兵负担。

本判决为终审判决。

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审　判　长　　李玉振

审　判　员　　任建毅

代理审判员　　贺灿灿

二○一五 年 八 月 三日

书　记　员　　杨恩高