原告中国农业银行股份有限公司盘县支行与被告仁某某建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一案一审民事判决书

代表人李向。

特别授权委托代理人黄某某。

委托代理人朱某。

被告仁某某。

原告中国农业银行股份有限公司盘县支行与被告仁某某建筑物和其他土地附着物抵押权纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法适用普通程序由审判员董文科担任审判长，与人民陪审员邓红、唐益组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行审理，原告中国农业银行股份有限公司盘县支行的特别授权委托代理人黄某某到庭参加诉讼，被告仁某某经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原告中国农业银行股份有限公司盘县支行诉称，2012年6月17日，被告仁某某向原告申请借款420?000元，并愿意以位于盘县红果镇江源路东湖之畔映湖佳苑（浅水湾）一期6幢1层04号房屋作为抵押（产权证号：房权证盘县字第00021739号）。2012年7月25日，被告仁某某与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告仁某某向原告借款420?000元，借款期限从2012年7月26日至2017年7月25日，还款方式为等额本息还款法，共60期，被告仁某某应于每月还款日前偿还当期借款本息，借款用途为购买房产，借款担保为房屋抵押担保。利息计算按中国人民银行贷款基准利率基础上浮20%，贷款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整的作相应调整。还约定了违约罚息、复息等。2012年7月26日，原告向被告仁某某购买房产的公司账户发放了贷款。2013年12月11日，被告仁某某在房屋管理部门办理了房屋抵押登记手续（他项权证号：盘房他证盘县字第T1301169号）。根据《个人购房担保借款合同》第37条约定，阶段性保证人六盘水宏宇房地产开发有限公司红果分公司在借款人（被告）取得房地产权属证书，并办妥以贷款人（原告）为抵押权人的抵押登记手续后不再承担保证责任。被告仁某某应按时按期向原告偿还借款本息，但被告截止至2015年1月29日已经逾期34天（逾期2期）未履行还款义务，现共欠原告本金243?861.11元，利息2?998.33元，合计246?859.44元。根据《个人购房担保借款合同》12.4条第二款的约定“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。现请求：一、依法拍卖被告仁某某所有的抵押物[位于盘县红果镇江源路东湖之畔映湖佳苑（浅水湾）一期6幢1层04号房屋作为抵押（产权证号：房权证盘县字第00021739号）]，拍卖所得价款优先偿还原告借款本金243?861.11元、利息2?998.33元，合计246?859.44元，利息算至2015年1月29日止。2015年1月30日至借款清偿日的利息、罚息、复利按合同约定计收。二、被告抵押物拍卖还款后，未清偿部分由被告仁某某继续偿还。三、案件受理费由被告承担。

原告中国农业银行股份有限公司盘县支行向本院提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、金融许可证、代表人身份证明、李向的身份证、仁某某的身份证、仁某某的离婚证、无婚姻登记记录证明复印件各一份，拟证明原被告的诉讼主体资格。2、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、同意房产抵押承诺书、个人购房担保借款合同、预购房担保借款合同、预购商品房预告登记证、预购商品房抵押权预告登记、房屋他项权证房产证，拟证明被告用位于盘县红果镇江源路东湖之畔映湖佳苑（浅水湾）一期6幢1层04号房屋作为抵押，向原告贷款420?000元。3、个人借款凭证，拟证明原告向被告发放了贷款。4、贷款合同基本信息，拟证明被告应向原告偿还的借款本金及利息。

被告仁某某未答辩，也未向本院提供证据。

对证据的分析认定，原告提交的证据，符合证据的“三性”规定，能够相互印证，可以作为认定本案事实的依据。

经审理查明，2012年6月17日，被告仁某某向原告申请借款420?000元，并愿意以位于盘县红果镇江源路东湖之畔映湖佳苑（浅水湾）一期6幢1层04号房屋作为抵押（产权证号：房权证盘县字第00021739号，面积为93平方米）。2012年7月25日，被告仁某某作为借款人和抵押人，案外人六盘水宏宇房地产开发有限公司红果分公司作为保证人与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告仁某某向原告借款420?000元，借款期限从2012年7月26日至2017年7月25日，还款方式为等额本息还款法，共60期，被告仁某某应于每月还款日前偿还当期借款本息，借款用途为购买房产，借款担保为房屋抵押担保。利息计算按中国人民银行贷款基准利率基础上浮20%，贷款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整的作相应调整。合同12.1条约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直到本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调”。合同12.4条第二款约定“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期”。2012年7月26日，原告向被告仁某某购买房产的公司账户发放了贷款。2013年12月11日，被告仁某某在房屋管理部门办理了房屋抵押登记手续（他项权证号：盘房他证盘县字第T1301169号）。至2015年1月29日，被告仁某某已经逾期34天（逾期2期）未履行还款义务，共欠原告本金243?861.11元，利息2?998.33元，合计246?859.44元。

本院认为，原被告以及案外人六盘水宏宇房地产开发有限公司红果分公司签订《个人购房担保借款合同》是三方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是有效合同。本案中，自原告向被告仁某某交付借款后，双方成立借款合同关系。原被告合同约定的还款方式为等额本息还款法，共分60期，被告仁某某应于每月还款日前偿还当期借款本息，被告仁某某不履行还款义务的行为已构成违约，根据双方合同约定，原告可宣布合同立即到期，提前收回贷款，因此，原告要求被告仁某某偿还借款本金243?861.11元，支付从逾期之日至2015年1月29日的逾期利息2998.33元的理由成立，予以支持。关于复利，因没有法律依据，故原告主张由被告从2015年1月30日其至借款清偿之日支付复利的理由不能成立，本院不予支持。关于利息和罚息，双方在违约责任部分（即合同12.1条）中约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直到本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调”，此处约定的罚息已包含了双方约定的执行利率（正常还款时的利率），原告主张罚息后再主张根据执行利率计算出的利息，属于重复计算，不符合合同约定，也无法律依据。故原告主张的利息、罚息和复利，仅支持罚息，逾期利息应当按照借款执行利率（中国人民银行同期人民币贷款基础利率基础上上浮百分之二十）基础上上浮百分之伍拾来计算，遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。被告仁某某在借款时用其购买的位于盘县红果镇江源路东湖之畔映湖佳苑（浅水湾）一期6幢1层04号房屋作抵押并办理了抵押登记，而原被告在合同12.4条第二款约定“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期。”被告仁某某不能履行到期债务，原告有权根据《中华人民共和国物权法》的规定，主张拍卖抵押房屋，并就该抵押房屋优先受偿，故对原告中国农业银行股份有限公司盘县支行请求拍卖被告仁某某用以抵押的房屋用于清偿被告仁某某所欠借款的请求予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十八条“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，被告仁某某用于抵押的房屋拍卖后，其价款超过被告仁某某所欠原告中国农业银行股份有限公司盘县支行借款本息的部分归被告仁某某所有，不足部分由被告仁某某清偿。

依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：

一、原告中国农业银行股份有限公司盘县支行可于本判决生效之日起二年内向本院申请拍卖被告仁某某所有的坐落于盘县红果镇江源路东湖之畔映湖佳苑（浅水湾）一期6幢1层04号作为抵押（产权证号：房权证盘县字第00021739号，面积为93平方米）的房屋所得用于清偿被告仁某某欠原告中国农业银行股份有限公司盘县支行借款本金243?861.11元，从逾期之日至2015年1月29日的逾期利息2?998.33元，本息合计246?859.44元。自2015年1月30日起至借款清偿之日止，按借款执行利率（中国人民银行同期人民币贷款基础利率上浮百分之二十）基础上上浮百分之伍拾计算逾期利息，遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。

二、被告仁某某用于抵押的房屋拍卖后，其价款超过被告仁某某所欠原告中国农业银行股份有限公司盘县支行借款本息的部分归被告仁某某所有，不足部分原告中国农业银行股份有限公司盘县支行可于获得拍卖所得后两年内向本院申请强制执行。

三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盘县支行的其他诉讼请求。

如被告仁某某未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5?003元，由被告仁某某负担，从拍卖被告仁某某用以抵押的房屋所得价款中先行支付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。

审　判　长　　董文科

人民陪审员　　邓　红

人民陪审员　　唐　益

二О一五年六月八日

书　记　员　　杨　琳