上诉人罗鑫与被上诉人遵义市英竹公司房屋租赁合同民事二审判决书

委托代理人何锴，贵州乾锋律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）遵义市英竹天和商业经营管理有限公司。住所地遵义市红花岗区民主路纪念广场。

法定代表人包万刚，该公司董事长。

上诉人罗鑫因与被上诉人遵义市英竹天和商业经营管理有限公司(以下简称英竹天和公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民商初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2011年10月10日和2011年11月17日，罗鑫与英竹天和公司签订了两份《租赁合同》，约定罗鑫承租英竹天和公司位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层A46号和A47号店面，租赁期限从2012年1月1日至2013年12月31日，每月租金均为1248.48元，每月管理费均为832.32元，前述费用每年交纳一次，罗鑫每间店面分别向英竹天和公司一次性支付履约保证金5000元，如罗鑫在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，英竹天和公司有权按商场管理制度和规定收取违约金并可从履约保证金中抵扣。合同签订后，英竹天和公司依约向罗鑫交付了租赁物，2012年4月19日，英竹天和公司与罗鑫签订《租赁合同补充协议》，约定优惠2012年1-5月的租金，优惠2012年1-3月的管理费，后罗鑫未按约履行支付租金的义务，英竹天和公司催收未果，酿成诉争。

原审法院审理后认为，英竹天和公司与罗鑫之间的两份《租赁合同》和《租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。因双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限已经届满，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，罗鑫应当将租赁物返还给英竹天和公司，故对英竹天和公司要求罗鑫返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持，但考虑到罗鑫搬离租赁房屋需要一定的时间，将返还租赁房屋的时间酌定为判决生效后十五日内。在租赁期间，罗鑫拖欠租金未交纳，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，罗鑫应当将租金交付给英竹天和公司，对英竹天和公司要求罗鑫支付从2013年1月1日至合同到期时（即2013年12月31日）按原合同月租金标准计算的租金的诉讼请求，在原审庭审过程中，双方均认可罗鑫交纳了12个月的租金15422元，租金交纳的起止时间为2012年1月1日至2012年12月31日，后双方在《租赁合同补充协议》中约定优惠2012年1月至2012年5月租金，共计五个月，已经收取的一年的租金按约定顺延至2013年5月31日，故合同期内罗鑫共差欠英竹天和公司7个月的租金，即从2013年6月1日至2013年12月31日的租金，共计17478.72元；对英竹天和公司要求用罗鑫所交纳的保证金10000元抵扣租金，因双方合同约定如在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，英竹天和公司有权按商场管理制度和规定收取违约金并可从履约保证金中抵扣，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，予以支持，故截止2013年12月31日，扣除罗鑫已经交纳的保证金10000元后，罗鑫差欠英竹天和公司租金7478.72元。合同到期后，罗鑫应当腾房返还，但其一直占用，确实给英竹天和公司造成了损失，罗鑫应当按照原租赁合同约定的租金标准支付英竹天和公司的损失，故对英竹天和公司要求罗鑫支付从2014年1月1日起至2014年10月31日止的租金损失24969.60元并支付从2014年11月2日起至实际搬离之日止按每月2496.96元计算的租金损失的诉讼请求，予以支持。对英竹天和公司要求罗鑫支付从2014年11月2日起至实际搬离之日止的管理费的诉讼请求，在原审庭审过程中英竹天和公司明确表示从2014年1月开始，其公司就未对本案所涉租赁房屋所在的商场履行管理职责，故对其诉讼请求，不予支持。对罗鑫认为其因无法联系英竹天和公司，故未能与其办理房屋移交手续的辩解理由，因罗鑫并未举证证明其采取积极主动的措施与英竹天和公司进行联系，在英竹天和公司起诉后也仍未联系要求返还店面，同时，也未举证证明其采取了相应的措施防止损失的扩大化，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对该辩解理由，不予采信。对罗鑫认为英竹天和公司违约在先的辩解理由，其所举证据未能充分证明英竹天和公司未按合同约定履行其义务，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，其应当承担举证不利的后果，故对该辩解理由，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告罗鑫于本判决生效后十五日内将位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层A46、A47号的店面返还给原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司；二、由被告罗鑫于本判决书生效后十五日内支付给原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2013年6月1日至2013年12月31日止的租金人民币7478.72元（已扣除被告所交纳的保证金10000元）；三、由被告罗鑫于返还店面之日起十五日内支付原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司从2014年1月1日起至2014年10月31日的租金损失24969.60元及从2014年11月2日起至返还店面之日止按每月2496.96元（其中A46号店面的月租金为1248.48元，A47号店面的月租金为1248.48元）计付的租金损失； 四、驳回原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费460元，由被告罗鑫承担。

宣判后，罗鑫不服，向本院提出上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。我们签订租赁合同，在汇美城正式营业不久，2012年4月，就出现商场因管理不善、硬件设施不足而引发的长期堵门事实。2013年4月，商场重新招商“新摇篮KTV”后，被上诉人在未能和商户达成一致意见的情况下，强制封闭装修，致使商户不能正常经营长达4个月之久，堵门事件愈演愈烈。我们营业三个月后再也不能正常经营，多次找英竹天和公司协商，英竹天和公司不仅没有解决，甚至后来处于无法联系状态，整个商场至今无人管理。本案中，证据离权利否认者英竹天和公司更近，我们是权利主张者举证不能，应当由英竹天和公司举证才能贴近案件事实。因此，请求二审法院撤销一审判决，查清事实，公正判决。

被上诉人英竹天和公司答辩称：根据双方签订的《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》的约定，租赁期限已经届满，上诉人罗鑫应当归还租赁的房屋，并且对于租金，原审判决也是按照租赁合同和补充协议的约定进行判决，因此原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。

本院经审理查明的事实与一审一致，对一审认定的事实本院予以确认。

本院认为，罗鑫与英竹天和公司对双方之间签订租赁合同以及合同到期应当返还租赁房屋的事实没有争议。双方争议的焦点是：罗鑫主张在租赁房屋期间发生堵门闹事、封闭装修等导致不能正常经营的事实，是否应当由英竹天和公司举证，是否应由英竹天和公司承担责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一款“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任；（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”之规定，罗鑫未能举证证明堵门闹事、封闭装修的过错和责任在英竹天和公司，同时在租赁合同期满后仍然占据租赁房屋，拒不腾空房屋交回英竹天和公司。故，罗鑫对其主张的事实应当承担举证责任，并承担举证不能的法律后果，同时也应当承担租赁期满后不交回租赁房屋的法律责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　二审案件受理费920元，由上诉人罗鑫负担。 　　本判决为终审判决。

审　判　长　　李露露

审　判　员　　任建毅

代理审判员　　贺灿灿

二〇一五年六月十八日

书　记　员　　杨恩高