杨鹏与贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案民事二审判决书

委托代理人：杨厚礼，系杨鹏之父。

被上诉人（原审被告）：贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司。。

法定代表人：查林，公司总经理。

委托代理人：郑继才，湄潭县中心法律服务所法律服务工作者。

上诉人杨鹏为与被上诉人贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司（以下简称全兴房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2014）湄民初字第1336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

经审理查明，全兴房开公司开发“阳光空间”商住楼，办理了各项法定手续。杨鹏与全兴房开公司于2012年11月8日签订《商品房买卖合同》，约定杨鹏购买全兴房开公司所有的“阳光空间”商住楼第1号楼1单元3层5号房，商品房价款为167745.00元。《商品房买卖合同》的合同当事人中买受人处填写有杨鹏的名字、身份证号码、联系电话和地址等信息。《商品房买卖合同》第八条约定付款方式及期限：贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计33745.00元，余款（小写）134000.00元以公积金贷款支付。第十一条约定交付时间和条件：（一）出卖人应当在2013年12月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律，法规的规定及相关标准、规程的要求。第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付时限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率不应当小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金。第十四条约定交接手续：（一）该商品房达到的第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的。买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。

还查明，杨鹏向向全兴房开公司交纳了维修基金2259.50元，并分别于2012年8月8日、8月12日向全兴房开公司交付购房首付款14000.00元和19745.00元，后其在中国工商银行股份有限公司湄潭支行（以下简称工商银行）办理住房公积金借款134000.00元，付清了全部购房款。杨鹏购买房屋所在楼房于2014年1月5日通过了综合验收，并于2014年6月4日由湄潭县住房和城乡建设局办理了工程竣工验收备案登记。全兴房开公司于2014年1月6日在湄潭县城公告栏张贴交房公告，通知业主于2014年1月8日办理交房手续，公告载明：“尊敬的阳光空间全体业主：我公司开发建设的阳光空间住宅楼已通过验收，将于2014年元月8日正式交房，为了便于业主收房，我公司安排4天时间集中办理收房手续，请各位业主于2014年元月8日—2014年元月12日前来办理入住手续。逾期则视为自动收房，具体事项如下：一、交房地点：阳光空间售房部；二、交房应缴纳款项及资料：根据相关部门购房要求，需交纳的相关税费、业主身份证原件、购房合同、发票及收据（原件）；三、详细情况请咨询：0852—4255888。特此公告！贵州省湄潭县全兴房地产开发有限责任公司阳光空间项目部 2014年元月6日”。后杨鹏以全兴房开公司未通知交房，且逾期交房已超过160日为由，诉至一审法院，请求判令：1、解除其与全兴房开公司于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》；2、由全兴房开公司退还杨鹏所交购房款170004.78元，并承担已付购房款0.5%的违约金850.00元；3、由全兴房开公司承担杨鹏在工商银行公积金借款利息（2013年1月至2014年8月）及首付款利息。

还查明，截止至一审庭审时即2014年8月15日，杨鹏共向工商银行归还贷款本金10832.64元及贷款利息9551.91元。

原审法院认为，杨鹏与全兴房开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反有关法律规定，合法有效。杨鹏主张全兴房开公司交房不符合《商品房买卖合同》第十一条的规定以及全兴房开公司的备案登记是2014年6月4日才完成，其交房不符合条件。全兴房开公司所修建的阳光空间商住楼于2014年1月5日已通过综合竣工验收，对商品房屋的交付条件，依照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，在全兴房开公司所建商品房验收合格后，应当具备了交付条件，可以交付使用。全兴房开公司虽然在2014年6月4日才完善备案登记，备案登记是行政管理方式，备案登记并未否定工程综合竣工验收成果，不影响《商品房买卖合同》的履行。全兴房开公司于2014年1月6日张贴交房公告的行为，是履行书面通知交房义务，是按约履行合同，全兴房开公司公告通知后，杨鹏未按通知内容与全兴房开公司办理交房手续，不是全兴房开公司的过失或违约。全兴房开公司于2014年1月6日张贴交房公告时，已超过2013年12月28日前交房的约定，是迟延履行，迟延交房11天，按迟延程度对合同目的影响程度的认定，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，全兴房开公司迟延11天履行，显然不符合经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，应予支持解除合同的规定。全兴房开公司违约程度较轻，未构成根本违约。为增进社会和谐，维护交易安全，倡导诚信经营，正确履行合同义务，对杨鹏要求解除合同的主张，不予支持；虽然全兴房开公司未根本违约，但有轻微违约行为，然而，本案在审理中，经释明后，杨鹏拒绝变更诉讼请求，应尊重当事人对诉讼权利作出的处分，在本案中不宜判令全兴房开公司承担责任。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第三款之规定，判决：驳回杨鹏的诉讼请求。案件受理费3916.00元，依法减半收取1953.00元，由杨鹏负担。

宣判后，杨鹏不服原审判决，向本院提起上诉称：根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人应书面通知上诉人办理交房手续，在被上诉人处留有上诉人的联系方式和联系电话，被上诉人应一对一的对上诉人进行通知，被上诉人在湄潭县城公告栏处张贴交房公告的行为不符合合同约定，一审判决认定被上诉人在湄潭县城的公告栏处张贴交房公告即是对上诉人履行了书面通知义务不当。现被上诉人逾期交房早已超过90日，根据合同约定，上诉人有权要求退房；且《竣工备案表》上的湄潭县住建局“同意备案”的时间为2014年6月4日，故被上诉人在2014年1月7日并不具备交房条件。被上诉人篡改《竣工备案表》上“同意备案”时间的行为应受到严惩。因被上诉人未按约定时间履行交房义务，且商品房不具备交房条件，被上诉人已经构成违约。一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。

二审期间，被上诉人全兴房开公司书面答辩称：被上诉人于2014年1月6日向“阳光空间”全体业主张贴了交房公告，该小区业主在见该公告后同期已入住80%以上，现因房价下跌等因素影响，上诉人故意不办理交房手续企图达到解除购房合同，获得违约赔偿的目的；被上诉人所建工程从分部验收、综合验收、竣工验收等均符合规范，符合交房条件。被上诉人并未违约，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为，本案争议的焦点为：本案是否符合解除《商品房买卖合同》的情形。杨鹏与全兴房开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力，杨鹏与全兴房开公司均应按照合同约定履行相应义务。杨鹏按合同约定向全兴房开公司交付购房首付款33745.00元及购房维修基金2259.50元，并以公积金贷款134000.00元支付了购房余款，已按合同履行了主要义务，全兴房开公司亦应按照合同约定时间向杨鹏履行交付房屋义务，现交房期限早已届满，双方仍未办理房屋交付手续。杨鹏认为由于全兴房开公司未按合同约定履行书面通知其办理交房手续的义务，且已逾期交房超过90日，其可以拒绝接房并有权要求退房。全兴房开公司则认为其于2014年1月6日已通过张贴公告的方式履行了书面通知杨鹏办理交房手续的义务，杨鹏无权要求退房。本院认为，该争议的实质是全兴房开公司通过张贴公告方式通知购房人办理房屋交付手续的行为，是否已履行了《商品房买卖合同》所约定的书面通知办理房屋交付手续义务。从杨鹏与全兴房开公司签订的《商品房买卖合同》来看，双方仅在合同中约定了全兴房开公司应当书面通知杨鹏办理交付手续，但未对书面通知的具体方式进行明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条第（五）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”之规定，在杨鹏与全兴房开公司未在《商品房买卖合同》中对书面通知的具体方式进行明确约定，双方亦未就此达成补充协议的情况下，应从该《商品房买卖合同》中约定书面通知办理交付手续条款所望达到的合同目的，即在房屋达到交付条件时及时向杨鹏交付房屋来对全兴房开公司张贴交房公告的行为进行判断。本案中，杨鹏作为与全兴房开公司签订《商品房买卖合同》的相对人，根据合同的相对性，全兴房开公司理应将办理交房手续信息直接通知到杨鹏本人，以便杨鹏能确定接收到该信息。同时，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确记载有杨鹏的联系方式和地址等信息，全兴房开公司履行书面通知杨鹏办理房屋交付手续的义务亦具备相应条件。虽然全兴房开公司称其已在2014年1月6日通过张贴交房公告的方式通知购房人办理交房手续，但该种方式是否能确保杨鹏接收到该信息处于不确定状态，并不利于交房目的的实现，且全兴房开公司现亦无证据证明其张贴交房公告的行为已达到使杨鹏知道可办理房屋交付手续的目的。故全兴房开公司张贴交房公告的行为并不能视为其已履行了《商品房买卖合同》中约定的书面通知杨鹏办理交房手续的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及杨鹏与全兴房开公司所签订《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房的约定，现全兴房开公司已经逾期交房超过90天，双方约定的解除合同条件已经成就，故杨鹏要求解除其与全兴房开公司于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》的请求具有事实和法律依据，应予支持，一审法院未支持杨鹏该诉讼请求不当。

对于杨鹏要求全兴房开公司退还购房款170004.78元及支付购房贷款利息9551.91元和购房首付款利息的诉讼请求。本院认为，杨鹏主张退还的购房款系由购房首付款、购房贷款及房屋维修基金组成，合计总金额应为170004.50元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，杨鹏与全兴房开公司之间的《商品房买卖合同》解除后，全兴房开公司返还购房贷款和购房款的本金及利息的主体分别应为工商银行和杨鹏，由于工商银行未就购房贷款及利息提出诉讼请求，故在本案中全兴房开公司向杨鹏返还的款项应为截止至一审庭审时（2014年8月15日）杨鹏已向工商银行归还的购房贷款本金10832.64元、贷款利息9551.91元及购房首付款33745.00元及利息（从2012年8月8日起至2014年8月15日止以14000.00元为本金按中国人民银行同期同类银行存款利率计算，从2012年8月12日起至2014年8月15日止以19745.00元为本金按中国人民银行同期同类银行存款利率计算）。同时，全兴房开公司还应向杨鹏返还房屋维修基金2259.50元。对于杨鹏要求全兴房开公司承担已付购房款0.5%的违约金850.00元的诉讼请求。因全兴房开公司违约导致其与杨鹏签订的《商品房买卖合同》不能继续履行，购房目的不能实现，杨鹏已向银行归还的贷款利息及其向全兴房开公司支付的购房首付款所产生利息可视为杨鹏因全兴房开公司违约行为所造成的损失。对于杨鹏请求全兴房开公司支付前述利息的诉讼请求本院已予以支持，其所受损失已获补偿，故对于杨鹏要求全兴房开公司承担已付购房款0.5%的违约金850.00元诉讼请求，不予支持。综上，杨鹏的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以采纳。

综上所述，原判认定事实不清，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销贵州省湄潭县人民法院（2014）湄民初字第1336号民事判决；

二、解除杨鹏与贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》；

三、由贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还杨鹏房屋维修基金2259.50元和购房首付款33745.00元及利息（从2012年8月8日起至2014年8月15日止以14000.00元为本金按中国人民银行同期同类银行存款利率计算；从2012年8月12日起至2014年8月15日止以19745.00元为本金按中国人民银行同期同类银行存款利率计算）；

四、由贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付杨鹏截止至2014年8月15日已向中国工商银行股份有限公司湄潭支行归还的购房贷款本金及利息共计20384.55元；

五、驳回杨鹏的其他诉讼请求。

一审本案案件受理费1953.00元，二审案件受理费3916.00元，共计5869元，由杨鹏承担1869元，由贵州省湄潭县全兴房地产开发有限公司承担4000元。

如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

审　判　长　　田　滔

审　判　员　　吴少瑞

代理审判员　　刘娟娟

二O一四年十二月十九日

书　记　员　　杨　茜