上诉人王祥胜与被上诉人王祥康、王毅、王小波返还原物纠纷一案民事二审判决书

委托代理人李国胜，贵州福谦律师事务所律师。

委托代理人张涛。

被上诉人（原审被告）王祥康。

委托代理人郭鸿。

被上诉人（原审被告）王毅。

被上诉人（原审被告）王小波。

上诉人王祥胜因与被上诉人王祥康、王毅、王小波返还原物纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2015）绥民一初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，王祥胜与王祥康、王毅、王小波所争议的房屋系瓦木结构，位于绥阳县洋川镇团山村山坪组药子坝老仓库，系王祥胜于1995年9月修建，当时有家庭成员王祥胜、王长江（原告之父）、余正芬（原告之妻）、王小波（王祥胜之子）、王毅（王祥胜之子）。2008年10月，王祥胜因涉嫌非法买卖枪支被刑事拘留。2009年8月29日，王毅、王小波（甲方）经协商与王祥康（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：一、甲方的房屋为其出卖人：王小波与王毅，两兄弟之父所建造，房屋结构以木料为主。二、房屋位置：药子坝老仓库。三、房屋划定界限为：房屋猪牛圈以外五米内属买方所有，附加房前所有菜地、花草树木及屋右约10㎡菜地一块属买方所有。四、价格与付款：1、双方按整体计价总人民币：贰万伍仟捌佰元整（￥25800.00元）。2、付款方式：一次性现金付款，无其他费用。3、房屋交接完毕，款付清，无其他遗留问题，该房以前所产生的一切债权债务和纠纷由卖方负责，与买方无关。五、此合同一式两份，买卖双方各持一份，签字之日起生效。”王毅、王小波、王祥胜、证人朱大明、王长应、王祥洪、赵勇、朱廷刚在该合同上签字捺印予以确认。签订合同当日，王祥康向王毅、王小波支付购房款25800.00元，王毅、王小波将该房屋交付王祥康，王祥康取得该房后搬入该房居住至今。2009年10月王祥胜被贵州省黔南州中级人民法院以非法购买枪支弹药罪判处有期徒刑六年，在贵州省忠庄监狱服刑至2012年11月28日出狱，王祥胜出狱后未回绥阳县洋川镇团山村山坪组居住生活，2013年春节期间，王祥胜回老家祭坟路过该房屋时明知该房已被王祥康及家人居住但未入房了解该房屋的相关情况，只与邻居打招呼后离开。2014年6月，王祥胜生病，王祥康与王某某到王祥胜住处探望原告，在交谈过程中，王祥胜说该房屋孩子卖了就算了的话语。2015年7月9日，王祥胜向法院提起诉讼，请求确认王祥康、王毅、王小波于2009年8月29日签订的《房屋买卖合同》无效；判令王祥康将该房屋及房屋四周的土地归还给王祥胜。

一审法院另查明：1996年王祥胜之父王长江去世 ，2007年王祥胜之妻余正芬去世，2008年1月，王小波结婚后另居，2008年9月王毅结婚后另居。

一审法院审理认为，王祥胜与王祥康、王毅、王小波所争执的房屋原属王祥胜所有。王毅、王小波在王祥胜服刑期间未告知王祥胜房屋买卖的情况下与王祥康签订《房屋买卖合同》，将王祥胜位于绥阳县洋川镇团山村山坪组药子坝老仓库的瓦木结构房屋（四列三间）、猪圈、牛圈、房前所有菜地、花草树木及屋右约10㎡菜地以25800.00元的价款卖与王祥康，王毅、王小波买卖房屋的行为属无权处分行为，该合同的效力待定。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，王祥胜已于2014年6月对王毅、王小波于2009年8月29日签订的《房屋买卖合同》进行追认。该合同中对房屋、猪圈、牛圈、房前花草树木部分进行买卖的行为是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该部分买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。王祥康按照合同的约定履行金钱给付义务，王祥胜的房屋已于2009年8月29日签订合同时由王毅、王小波交付王祥康，王祥康对该房屋已实际占有，王祥胜于2014年6月对该合同予以追认，其追认合同效力的时间应视为该房屋的交付时间。王祥胜请求确认被告王毅、王小波与被告于2009年8月29日签订的《房屋买卖合同》中房屋、猪圈、牛圈、房前花草树木部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，对其该部分请求不予支持；该合同对房屋四周5米以内的空地、房前的菜地以及房屋右边10㎡菜地的使用权进行了买卖，其买卖的土地属村民集体所有的土地，该部分的买卖违反国家法律、行政法规的规定，其买卖行为无效，应当由王祥康将该部分土地返还王祥胜，对王祥胜请求确认合同该部分无效，并由王祥康返还买卖土地的请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告王祥康与被告王小波、王毅于2009年8月29日签订的《房屋买卖合同》房屋部分买卖有效、土地部分买卖无效。二、驳回原告王祥胜要求被告王祥康返还其位于绥阳县洋川镇团山村山坪组药子坝老仓库房屋的诉讼请求。三、由被告王祥康返还原告王祥胜位于绥阳县洋川镇团山村山坪组药子坝老仓库的土地（房屋占用部分的土地除外）。限本判决生效后十日内返还。案件受理费444.00元，已减半收取222.00元，由原告王祥胜负担111.00元，被告王祥康负担111.00元。

一审宣判后，王祥胜不服，向本院提起上诉称：2009年8月29日，王小波、王毅在未经上诉人授权、且不知情的情况下与王祥康签订《房屋买卖合同》，将上诉人位于绥阳县洋川镇团山村山坪组药子坝老仓库的房屋一栋出卖给王祥康，直到2015年年初上诉人才知道此事。三被上诉人侵犯上诉人的合法权益，请求确认三被上诉人于2009年8月29日签订的《房屋买卖合同》无效；判令被上诉人将上诉人王祥胜所有的位于绥阳县洋川镇团山村山坪药子坝老仓库的房屋及合同所涉及其他建筑、土地归还上诉人。案件受理费由三被上诉人承担。

被上诉人王祥康二审答辩称：被上诉人与王祥胜、王毅、王小波系同一村民组村民，被上诉人与王毅、王小波于2009年签订的《房屋买卖合同》合法有效，不存在无效的情形，被上诉人取得该房屋的所有权系善意取得，不应当返还。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持原判。

被上诉人王毅二审答辩称：被上诉人、王小波与王祥康于2009年签订了《房屋买卖合同》属实，被上诉人认可该合同，但该合同是否有效由法院确认。

被上诉人王小波二审未提交书面答辩意见。

本院对一审认定的事实予以确认。

本院认为，被上诉人王毅、王小波未经上诉人王祥胜授权，与被上诉人王祥康于2009年8月29日签订《房屋买卖合同》，将王祥胜位于绥阳县洋川镇团山村山坪组药子坝老仓库的瓦木结构房屋（四列三间）、猪圈、牛圈、房前所有菜地、花草树木及屋右约10㎡菜地以25800.00元的价款卖与王祥康，虽然王祥胜上诉称王毅、王小波的行为为无权处分行为，但是根据原审法院查明的事实，王祥胜在2012年11月28日出狱，在2015年7月9日提起本案诉讼，在长达两年多时间里，根据王祥胜、王祥康均陈述2013年春节期间，王祥胜曾经回到过涉案房屋的事实，说明王祥胜明知王祥康占有涉案房屋却未向其主张权利。同时结合证人王某某的证言和王祥胜与王小波、王毅之间系父子关系的事实，可以认定，王祥胜对王毅、王小波于2009年8月29日与王祥康签订的《房屋买卖合同》予以追认。该合同中对房屋、猪圈、牛圈、房前花草树木部分进行买卖的行为是双方当事人的真实意思表示，该部分内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。但该合同对房屋四周5米以内的空地、房前的菜地以及房屋右边10㎡菜地的使用权进行了买卖，其买卖的土地属村民集体所有的土地，该部分的买卖违反国家法律、行政法规的规定，其买卖行为无效，应当由王祥康将该部分土地返还王祥胜。综上所述，一审法院判决结果并无不当，故对上诉人请求确认三被上诉人于2009年8月29日签订的《房屋买卖合同》无效；判令被上诉人将上诉人王祥胜所有的位于绥阳县洋川镇团山村山坪药子坝老仓库的房屋及合同所涉及其他建筑、土地归还上诉人的上诉理由，本院不予支持。

综上所述，上诉人王祥胜的上诉理由均不能成立，本院对其请求改判的上诉请求，不予支持。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 　 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费444元，由上诉人王祥胜负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李露露

代理审判员　　邓光亮

代理审判员　　贺灿灿

二〇一五年十二月三日

书　记　员　　杨恩高