普安县青山镇下街社区二组与普安县青山镇下街社区居民委员会等确认合同无效纠纷一审民理裁定书

诉讼代表人王良学。

诉讼代表人马治茹。

诉讼代表人马信查。

诉讼代表人保治文。

诉讼代表人陈兴其。

诉讼代表人张仁洋。

原告方共同代理人肖永平、肖丽蓉。

代理权限：特别授权代理。

被告普安县青山镇下街社区居民委员会（原普安县青山镇小屯村委员会，以下简称青山镇下街社区）。

地址：普安县青山镇。

法定代表人马波。

被告田举国。

第三人普安县农业资源区划办公室（以下简称普安县区划办）。

地址：普安县盘水镇自来水公司四楼。

法定代表人王忠邦。

委托代理人梅再发。

代理权限：特别授权代理。

第三人周朝林。

委托代理人张仕僵。

代理权限：一般诉讼代理。

原告普安县青山镇下街社区二、三、四、五、六、七组诉与被告普安县青山镇下街社区居民委员会、田举国、第三人普安县农业资源区划办公室、周朝林确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告青山镇下街社区二、三、四、五、六、七组的诉讼代表人王良学、马治茹、马信查、保治文、陈兴其、张仁洋及其共同委托代理人肖永平、肖丽蓉、被告青山镇下街社区的法定代表人马波、被告田举国、第三人普安县区划办的负责人王忠邦、委托代理人梅再发、第三人周朝林及其委托代理人张仕僵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告青山镇下街社区二、三、四、五、六、七组诉称，2002年1月3日，时任小屯村委会主任马智山在未召开村民会议、村民代表会议，也未通过村民组干部、村委会干部共同讨论研究决定的情况下，私自以青山镇小屯村委会（现改为普安县青山镇下街社区居民会员会）名义将小屯茶场650亩的集体茶场出租给被告田举国，并在没有任何小组组长及村干部在场的情况下签订了《土地租赁合同》。合同中承包面积不明确，四至界限不清楚，仅约定将小屯茶场不低于650亩的全部土地租赁给被告田举国，租赁费为10元/年/亩，租赁期限为50年（自2002年1月9日至2052年9月8日）。小屯茶场初建于上世纪七十年代初，原小屯村六个生产队投工投劳建成，权属为小屯村二、三、四、五、六、七（玉水田）组六个村民组所有的集体茶林。根据法律规定，本集体经济组织以外的单位或个人承包或租赁村集体财产，必须经村民会议或村民代表大会讨论决定方可办理，并需报乡（镇）人民政府批准。而被告田举国租赁（承包）的小屯村集体茶场，仅仅是时任村委会主任马智山个人签订，没有通过村民会议或者村民代表大会讨论，甚至连当时的村干部和各组组干部都不知情，更不可能报乡（镇）人民政府批准，完全是马智山的个人行为，严重违反了法律规定的民主议定原则。而且，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，马智山与田举国签订的合同期限为五十年，明显远远超过法律规定的最长租赁年限。

小屯茶场自建成以来，面积约650亩，每亩茶叶年产量约10公斤，每公斤均价40元，每亩每年都有400元的收入，但合同约定的租赁价格每亩每年仅10元，虽然当时的物价相对低，但每亩每月不到1元的租赁费显然不合常理，严重损害了村组织的合法权益。可见马智山作为当时的村委会主任，不仅不为村组织谋取利益，反而跟他人恶意串通，根据《合同法》第五十二条的规定，该合同应视为无效合同。另外，小屯茶场为小屯村二、三、四、五、六、七（玉水田）组六个村民组集体所有，而非小屯村委会集体所有，小屯村委会无权处理小屯茶场的权益，故《土地租赁合同》虽有小屯村委会加盖公章和村委会主任马治山签名，仍是无效合同。

2007年8月9日，原兴农公司与周朝林签订《青山示范园承包合同书》，将小屯茶场650亩的集体茶场转租给周朝林。根据法律规定，该公司既不是合法的承租人，也未征得出租人的同意，其与周朝林签订的《青山示范园承包合同书》也是无效的合同。

总之，马治山在未召开村民会议、村民代表会议，也未经村民组干部及村委会干部共同讨论研究决定的情况下，私自以村委会名义将小屯茶场出租给被告田举国，并签订了《土地租赁合同》，此合同的签订未征得小屯村二、三、四、五、六、七（玉水田）组的同意，且违反了法律、行政法规的强制性规定，严重损害了集体利益，按照法律规定应属无效合同。故诉请人民法院确认该《土地租赁合同》无效。

原告在举证期限内向法庭提交的证据有：1、青山镇小屯村二、三、四、五、六、七组六个组所有村民委托书各1份及6诉讼代表人身份证复印件各1份。证明6原告的诉讼主体适格。经质证，被告及第三人均无异议；2、普安县青山镇1979年的《青山区一九七九年茶叶区划调查项目》复印件1份（从茶场以前的出纳马志鹏处得到），证明普安县青山镇小屯茶场在1979年即属于小屯村二、三、四、五、六、七组所有，同时证明6原告的诉讼主体适格。经质证，被告青山镇下街社区无异议，被告田举国认为该证据不具备法律效力，证明不了任何问题，第三人周朝林认为该《调查项目》没有政府公章，没有调查人签名，不清楚是政府行为还是个人行为，而且土地实行的是登记制度，故该证据不能证明原告的主张，第三人普安县区划办无异议；3、2002年1月3日，马治山代表山镇小屯村委会与被告田举国签订的《土地租赁合同》，证明此合同内容很不严谨，系马治山私自与田举国签订，并非青山镇小屯村委会的意思表示，也非6原告的意思表示，是无效合同。经质证，被告青山镇下街社区无异议，被告田举国认为该合同是其本人签订的，但不是马治山一个人签订的，指现场的时候有20多人，而且是当时的青山镇书记批示的，第三普安县人区划办无异议，第三人周朝林认为合同签订的时候并不是恶意窜通，有青山镇书记在场，故不能证明原告的主张；4、普安县委群工部联合调查组对原、被告、第三人及小屯村村组干部所做的《调查笔录》18份共37页，证明小屯茶场属于青山镇小屯村二、三、四、五、六、七组所有，小屯村一、八组没有经营管理权，青山镇下街社区也没有经营管理权，无权签订上述《土地租赁合同》；2002年1月3日，马治山在未召开村民会议、村民代表会议，也未通过村民组干部、村委会干部共同讨论研究决定的情况下，私自以小屯村委会名义将小屯茶场650亩的集体茶场出租给被告田举国，并在没有任何小组组长及村干部在场的情况下签订的《土地租赁合同》，此合同违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》的规定是无效的；同时证明原告方的主体资格和本案未超过诉讼时效。经质证，被告青山镇下街社区无异议，被告田举国认为面积不是650亩，只有400亩左右，指认界限的时候有20多人在场，被调查人所述不符合客观事实，第三人周朝林认为，原告提供的这组证据是复印件，应该有保管单位加盖公章与原件核对无异才可以作为证据使用，而且从内容上看，被调查人都是原告方代表或村民，不具有客观性，不能证明原告需要证明的主张和提出具体要求的时间，也不能证明原告的主体资格及土地权属问题，第三人普安县区划办无异议；5、2007年9月8日，原兴农公司与周朝林签订的《青山示范园承包合同书》1份，证明原兴农公司违法将小屯茶场650亩的集体茶场转租给周朝林的事实及未征得原出租人同意的事实，经质证，被告青山镇下街社区和田举国无异议，第三人普安县区划办无异议，第三人周朝林认为，原租赁合同说明出租人有权利转租，不用征求原出租人的意见，该合同是有效的；6、照片1张，证明第三人周朝林擅自将其祖坟迁址茶场安葬，改变了土地用途，而且没有征得6原告的同意，经质证，被告青山镇下街社区、田举国和第三人区划办无异议，第三人周朝林认可因政府开发百合小区需征用土地，将其祖父的坟迁至其承包的茶场安葬的事实。

被告青山镇下街社区的法定代表人马波辩称：我对于本案的事实和情况不清楚。

被告田举国辩称：签订合同时我是普安县区划办的工作人员，是受普安县区划办的委托与原小屯村委会签订《土地租赁合同》，签订合同的行为并不是我的个人行为。

被告田举国在举证期限内向法庭提交的证据有：1、2001年12月18日普安县区划办出具经盖章的委托书1份，证明其是受普安县区划办委托办理租赁小屯茶场土地的相关事宜，不是个人行为。经质证，6原告认为，该委托书只能证明其代表区划办开展相关工作，不能证明区划办委托其签订土地租赁合同的事实，被告青山镇下街社区无异议。第三人普安县区划办和周朝林无异议；2、贵州省农业资源区划办公室文件—黔农区办（2000）11和15号文件，《贵州省农业资源区划研究中心关于调整农业资源持续高效利用实验区建设与管理工作的意见》黔农区中心【2004】1号文件及关于同意普安县青山镇为我省农业资源持续高效利用实验区的立项报告。证明其签订《土地租赁合同》是单位行为，不是其个人行为。经质证，6原告对其真实性无异议，但认为与本案无关联性，被告青山镇下街社区及第三人周朝林、普安县区划办无异议。

第三人普安县区划办述称：据了解，原普安县区划办主任保虎没有向单位移交过任何关于原兴农公司的手续，原兴农公司系保虎为法人代表，自主经营、自负盈亏的公司，没有相关的材料印证其与普安县区划办有隶属关系，所以，对于该公司的行为，普安县区划办没有任何的权利、义务。

第三人普安县区划办在举证期限内未向法庭提交证据。

第三人周朝林述称：一、6原告诉称2002年2被告签订《土地租赁合同》系恶意串通不符合客观实际，该茶场建成后至2002年期间，因疏于管理而被当地人放牧或人为破坏，已日渐颓败，2002年，茶场内只有零星茶树存活，根本没有任何实际经营价值，整片土地处于闲置状态。第三人普安县区划办为完成上级部门安排的农业示范园区的建设任务，同时也为了充分利用闲置土地，才与原小屯村委会签订了《土地租赁合同》，且合同中已明确由承租人预付30000元给出租人作村级党员活动室建设之用。可见该合同对双方权利义务的约定，完全符合当时的客观实际，且所得租金已作为村集体公共事业开支，并不存在恶意串通的情形。二、未按照《土地管理法》的规定履行报批手续并不必然地导致租赁合同无效。根据《合同法解释》的相关规定，导致合同无效的强制性规定，是指“效力强制性规定”，而非程序性的规定。本案合同只是在讨论与报批等程序方面不完善，属于报批等程序方面的瑕疵而已，并非违反了法律的效力强制性规定。三、按照原告的起诉逻辑，本案合同当属效力待定合同，而非无效合同，原告行使的是撤销权，其现在才提起诉讼，已经超过法律关于诉讼时效方面的规定，因此其请求应当依法予以驳回。四、本案合同签订时，原小屯村委会作为土地所有权人，当然有权出租本案土地，而原告并非本案争议土地所有权人，不属于与本案有利害关系的情形，不具备原告的主体资格。五、租赁合同约定了承租人有权转租，原承租人在经营不理想的情况下将该土地转租给第三人周朝林，系其对合同权利的正当行使，并无不当，且第三人周朝林也已向出租人交付了部分租金而出租人也予以接受，说明出租人对转租行为已经认可。六、本人接收该茶场后，已陆续投入巨资600余万元对该茶场的相关基础设施进行了建设、改造，现正是茶场经营走入正轨、发展势头良好、投资人收回投资的时机，原告在这个时候提出收回本人承包经营的茶园，既违反了法律规定，也违反了诚实信用、公平合理、权利义务相一致的基本原则。故请求依法驳回原告的请求。

第三人周朝林在举证期限内向本院提交的证据有：1、租赁合同2份，证明原兴农公司有权转租茶场，且租金已用于村委开销，经质证，6原告认为其要求的是确认合同无效，对于小屯村委会与原兴农公司签订的合同的真实性不予认可，两份合同是矛盾的，且该合同没有原件，不能作为证据使用，对于合同的内容不予质证。被告青山镇下街社区、田举国和第三人普安县区划办无异议。2、下街社区出具的收条1份，证明下街社区向周朝林收取土地租赁费的事实，（该款系周朝林代普安县区划办交付给青山镇下街社区，当时将该款打在政府干部包村干部孙利祥的账户上，收据系村委人口主任于明江出具，实际付款30000元，其中有2000元作为打界桩的工钱付给了沈刚，故收据载明的只是28000元），经质证，6原告表示不清楚，被告青山镇下街社区表示不清楚情况，被告田举国和第三人普安县区划办无异议；3、2007年制作的视频光盘1张，证明承包时的茶场现状，经当庭播放，6原告认为该光盘反映的确实是2007年的真实情况，但同时也证明了当时茶场上面有许多的茶树，且茶树在当时就是有价值的，被告青山镇下街社区、田举国和第三人普安县区划办无异议。

本院依职权调取的证据有：1、2015年3月23日对当时区划办负责人于泽泓的询问笔录，于泽泓说明了原普安县区划办主任保虎调离时未向普安县区划办移交任何关于原兴农公司的相关手续，田举国退休时也未移交原兴农公司相关手续，只听说原兴农公司注销后，有600多元钱存入普安县区划办账户的情况，经质证，原、被告及第三人均无异议；2、2015年4月2日对马治山的询问笔录，马治山说明了以下情况：其签订的土地租赁合同实际是和当时的区划办主任保虎商谈的，只是以田举国的名义签订，租金价格是同当时的村支书张绍荣商谈好的，签订合同之前未召开村民会议和村民代表大会，只是和保虎、田举国去现场指认过界限，其与田举国签订该合同后，未与原兴农公司签订过任何合同，就连该公司的成立都不知情，是后来才听说的，对该公司与周朝林签订承包合同也不知情。经质证，6原告认为马治山说的基本属实，比较客观，同时证明了当时没有召开村民大会，没有经过原告方的同意的事实。被告青山镇下街社区对于马治山说的没有召开村民代表大会有异议，对其他的无异议，被告田举国和第三人普安县区划办、周朝林无异议；3、本院从普安县工商行政管理局调取的关于原兴农公司的企业注销登记手续，包括审核表、受理通知书、准予注销通知书、公司注销登记申请书、指定代表人或者共同委托代理人的证明、解散清算报告、普安电视台广告签播单和注册资本实收情况登记表共9页，其中准予注销通知书说明了该公司于2011年3月11日获准注销的情况、解散清算报告第三条载明了该公司“以上资产、负债及所有权益已于2011年2月11日清算交由县农业区划办接收”的情况，经质证，6原告认为证据是真实的，被告青山镇下街社区和田举国无异议，第三人普安县区划办和周朝林无异议。

经审理本院认定，2002年1月3日，被告田举国作为普安县区划办工作人员，受普安县区划办委托，以其个人名义与青山镇原小屯村委会主任马智山签订了《土地租赁合同》，约定由普安县条屯村委会将青山镇小屯茶场不低于650亩的全部土地（未载明四至界限）出租给被告田举国（实为出租给普安县区划办），租赁期限为50年，即2002年1月9日至2052年9约8日，租金按每亩每年10元给付。签订该合同之前，原青山镇小屯村委会未召开村民会议或村民代表会议，也未通过村民组干部和村委会干部共同讨论研究决定，系由普安县区划办原主任保虎、工作人员田举国与原青山镇小屯村委会支书张绍荣、主任马治山商谈后便签订了该合同。2004年3月25日，原普安县区划办主任保虎作为法定代表人，与股东桂镜富、田举国、刘远凤共同成立了兴农公司后，小屯茶场改由兴农公司承租（但未办理土地租赁移转手续）。2007年9月8日，兴农公司与第三人周朝林签订《“青山示范园”承包合同书》，将“青山示范园”（原小屯茶场）的果园、苗圃地及设施的经营权全部转交给周朝林行使，合同期限为45年，即2007年9月8日至2052年9月8日。2011年3月1日，兴农公司向普安县工商行政管理局申请注销登记，并于同年3月11日获准注销。另查明，田举国与原小屯村委会签订租赁合同后，普安县区划办向原小屯村委会交纳了3万元租金。2012年，因青山镇开发百合小区需征用土地，周朝林将其祖父坟墓迁至小屯茶场内安葬。第三人周朝林承包小屯茶场期间，已陆续投入建设资金，如今茶场内交通、水利等设施完备，果树、茶林等已初见规模。现原告青山镇小屯村二、三、四、五、六、七组认为原小屯村委会主任马治山与田举国签订的《土地租赁合同》未经民主议定，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了集体利益，属于无效合同，故诉至本院，请求确认该合同无效。

上述事实，有原、被告及第三人向法庭提供和本院依职权调取并经庭审质证的证据，以及各方当事人在庭审中的陈述相互印证，足以认定。

本院认为，村民委员会是一个高度自治的集体经济组织，对于涉及集体利益的事项，应当严格按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，由该集体经济组织内成员民主议定解决。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第二款第（二）项规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（8）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款事项”；《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。根据本院对原小屯村委会主任马治山的询问笔录和普安县委群工部组成的联合调查组对相关人员的调查材料可知，被告青山镇下街社区（原小屯村委会）与田举国签订《土地租赁合同》之前，确实未召开过村民会议或村民代表会议，而是由保虎、田举国与张绍荣、马治山商谈后便签订该合同，亦未报青山镇人民政府批准，故该合同的签订，违反了民主议定原则，侵害了集体村民的合法权益。但是，《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十六条明确规定：“村民委员会或者村民委员会成员作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。村民委员会不依照法律、法规的规定履行法定义务的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。乡、民族乡、镇的人民政府干预依法属于村民自治范围事项的，由上一级人民政府责令改正。”因此，原告若行使对合同的撤销权，则应在知道或者应当知道合同签订侵害了村民合法权益时起一年内向人民法院提出。而本案原告现在认为青山镇下街社区（原小屯村委会）与田举国签订的《土地租赁合同》违反了民主议定原则，侵害了其集体村民的合法权益，遂诉请本院确认该合同无效，故该纠纷不属于人民法院民事案件受案范围，权利人应向人民政府申请处理。

关于第三人周朝林提出的原告不具备诉讼主体资格的问题，本案争议合同所载明的租赁土地（小屯茶场）系青山镇下街社区（原小屯村委会）所有的集体土地，而6原告系青山镇下街社区所辖村民组村民，与该租赁土地存在利害关系；且青山镇下街社区已书面证明小屯茶场土地的管理经营权属于原小屯村八个村民组中的二、三、四、五、六、七组，司麻坟、小冲两个村民组没有任何管理权。故本案6原告对小屯茶场土地的相关权利提出主张，具备行使权力的原告诉讼主体资格。

至于原告认为第三人周朝林迁坟安葬在其承包的小屯茶场内，改变土地用途的问题，属于另一法律关系，当事人可另案主张，本案不予处理。

综上，本案争议的被告青山镇下街社区（原小屯村委会）与田举国签订的《土地租赁合同》，虽违反了民主议定原则，侵害了集体村民的合法权益，但该纠纷不属于人民法院民事案件受案范围。据此，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十六条、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：

驳回原告普安县青山镇下街社区二、三、四、五、六、七（玉水田）组的起诉。

案件受理费50元，退还原告。

如不服本裁定，可在裁定书书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

审　判　长　　罗静辉

审　判　员　　侯　野

人民陪审员　　蒋文飞

二〇一五年七月三十日

书　记　员　　陈元波