周显明、张颖与重庆市金灿房地产开发有限公司、重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
上诉人（原审被告、反诉原告）张颖，贵州省贵阳市人，现住贵阳市。
二上诉人委托代理人陈会琪，贵州辅正律师事务所律师。
二上诉人委托代理人周海，贵州辅正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市金灿房地产开发有限公司,住所地重庆市。
法定代表人何勇，该公司总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司,住所地贵州省贵定县。
负责人罗琳，该分公司经理。
上诉人周显明、张颖与被上诉人重庆市金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿房开公司）、重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司（以下简称贵定分公司）商品房买卖合同纠纷一案，贵定县人民法院作出（2014）贵民商初字第380号民事判决后，周显明、张颖不服，向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审审理查明：原告（反诉被告）金灿房开公司系依法登记成立，从事房地产开发经营（三级）、文化用品、日用百货等经营的有限责任公司；原告（反诉被告）贵定分公司亦系依法登记成立，从事房地产开发经营、销售建筑材料的非法人机构，属金灿房开公司的下属分公司。被告（反诉原告）周显明、张颖系夫妻关系。2008年12月24日，原告贵定分公司时任经理刘薇与被告周显明、案外人陈勇经过协商，由被告周显明借款人民币200万元给原告贵定分公司，陈勇作为被告周显明的代表与贵定分公司签订《借款协议》约定：贵定分公司向周显明借款200万元，公司以位于贵州省贵定县河西路修建的“信雅苑”项目内的20套房屋作为抵押担保，并以签订《商品房买卖合同》的方式在相关部门进行备案登记，借款期限为6个月内，2008年12月24日至2009年6月23日。另约定：一、甲方（贵定分公司）不能归还乙方（周显明）借款或不按时支付资金占用费，乙方有权对《商品房买卖合同》中的房屋进行处置，甲方必须无条件配合乙方完善各项手续；二、甲方按期归还乙方借款和资金占用费，借款还清之时乙方必须无条件配合甲方办理《商品房买卖合同》的撤销手续；三、甲方还款方式：可以分期还款，还款的同时不再收取还款部分的资金占用费，以1月为一个还款期，5天以内乙方不收取该笔资金的占用费，每笔还款不得少于50万元；四、违约责任：甲方不能按月支付资金占用费，5日内视为甲方违约，按本协议第一条执行。当日，双方随即签订两份编号为GF—2000—0171的《商品房买卖合同》，原告贵定分公司用位于贵定县城关镇河西路“信雅苑”小区A3幢2号及3号1至10层20套价值396.659万元的房屋作为200万元借款的抵押担保，合同约定：买受人（周显明）签订合同之日起五个工作日内全额支付购房款396.659万元；买受人逾期付款在10日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。同时，原告贵定分公司向被告周显明出具收到396.659万元购房款的《收条》一份，双方到贵定县房屋产权管理部门办理了商品房预售合同登记备案（备案登记中买受人为周显明、张颖）。协议签订后，被告周显明通过银行转帐方式将借款184万元交付给原告贵定分公司（已扣除当月资金占用费16万元）。从2009年1月21日起，原告通过贵定建行、工行以转帐方式归还被告周显明借款，所还钱款均转帐到陈勇的银行卡上。至2010年10月18日，原告共计向陈勇的银行卡汇入196.47万元。2012年7月18日，原告贵定分公司再次通过陈勇的工商银行帐户（由周显明指定）偿还周显明50万元，被告周显明在收到该款后向原告出具《收条》一份：今收到重庆金灿房开贵定房开退还房款伍拾万元整。当日，被告周显明配合原告到贵定县房管部门办理了7套抵押房屋（A3幢2-2号、3-2号、4-2号、2-3号、3-3号、4-3号、6-3号）的预售合同登记备案解除手续。
一审另查明，2010年8月19日，原告金灿房开公司以已还清被告周显明的借款为由向该院起诉要求撤销与被告周显明、张颖签订的《商品房买卖合同》，在审理过程中，被告周显明、张颖提出反诉要求：1、确定双方签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令金灿房开公司交付合同约定的全部房屋；3、判令金灿房开公司支付逾期交房的违约金100.7234万元。2013年12月12日，本院作出（2013）黔南民商终字第131号民事判决，确认：双方签订的《商品房买卖合同》为附生效条件的合同，由于贵定分公司未能按时、足额归还借款，该合同生效，金灿房开公司要求撤销合同的理由不能成立。周显明、张颖不能提供银行转帐或现金支付的证据证明已将购房款交付金灿房开公司，其要求金灿房开公司向其交付房屋及支付违约金不符合法律规定。
本案在审理过程中，原告金灿房开公司以已经全部清偿所欠被告周显明的债务，被告周显明、张颖未按双方签订的《商品房买卖合同》的约定交付购房款，按照合同解除条件的约定，要求解除双方签订的两份《商品房买卖合同》并由被告承担违约责任。被告周显明、张颖则认为：原告偿还的是原告欠案外人陈勇的债务；向贵定分公司交付的396.659万元购房款是由该公司所欠自己的200万元借款及该借款产生的资金占用费、2009年11月4日由王三一代自己向刘薇支付的86万元借款构成，现购房款已全部付清，金灿房开公司应当交付预售合同备案登记的13套房屋并承担合同约定的违约责任。
原审原告金灿房开公司、贵定分公司一审诉称：原告与被告于2008年12月24日签订了《商品房买卖合同》，约定原告将位于贵州省贵定县“信雅苑”的13套房屋出售给被告，被告在合同签订后5日内一次性付清房款2 659 035.65元。同时，合同约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，经原告多次催告，被告均未按约定缴纳房款，请求依法判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告支付原告违约金总房款的1%，即：1623.67平方米×1580元/平方米×1%=25 633.98元。
原审被告周显明、张颖一审辩称：被告方不存在违约行为，不应支付违约金。
原审反诉原告周显明、张颖一审诉称：反诉原告与反诉被告贵定分公司于2008年12月24日签订两份《商品房买卖合同》，反诉原告购买反诉被告位于贵定县城关镇河西路“信雅苑”第A3幢1至10层2号房和3号房，总价款为人民币396.659万元，约定交房时间为2009年4月30日前，合同签订后，反诉被告向反诉原告出具购房收条，双方到贵定县产权处办理了商品房预售合同登记备案。交房期限届满后，经反诉原告多次请求，反诉被告均拒绝交房及配合办理房屋产权证，其行为已经违约，请求依法判令：1、反诉被告立即履行《商品房买卖合同》、交付房屋并办理产权证；2、支付逾期交房违约金至2015年4月30日，共计2 809 111.25元，后续违约金按同期银行贷款利率四倍继续计算至本息全清日止。
原审反诉被告金灿房开公司、贵定分公司一审辩称：反诉原告未履行付款义务，并且已经解除了7套商品房预售备案登记，而双方签订的商品房买卖合同是对双方借款协议的担保，不存在履行的问题，公司方面没有违约行为，也不存在支付违约金的问题。
一审法院认为：原告贵定分公司与被告周显明经过协商于2008年12月24日签订《借款协议》，在协议签订后，被告周显明如约将借款通过银行转帐方式交付原告贵定分公司，从双方签订协议及协议履行的情况来看，《借款协议》系双方的真实意思表示，且该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的协议。协议中双方约定以贵定分公司修建的“信雅苑”20套房屋作为借款的抵押担保，并以双方签订《商品房买卖合同》的方式在相关部门进行预售合同备案登记；同时约定在原告不能归还被告借款或不按时支付资金占用费的情况下，被告有权对《商品房买卖合同》中的房屋进行处置。由此可以看出，双方签订的《商品房买卖合同》是为《借款协议》中债权的实现而提供的担保，该合同为附条件生效的合同，即：如借款人不能按时履行归还借款义务时，则该《商品房买卖合同》生效；从合同的内容来看，该合同亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，现原告贵定分公司未能按时、足额归还周显明的借款，双方签订的《商品房买卖合同》的生效条件成就，《合同》发生法律效力，双方均应按照合同的约定履行各自义务。被告周显明、张颖以原告贵定分公司已经向自己开具396.659万元购房款的《收条》，说明周显明已经交清了全部购房款，至今贵定分公司未向被告（反诉原告）交付预售合同备案登记的13套房屋，应当承担房屋交付及合同约定的违约责任，在审理过程中，被告周显明、张颖主张其交纳的购房款系贵定分公司未予偿还的200万元借款及该借款产生的资金占用费、2009年11月4日由王三一代自己向刘薇支付的86万元借款构成，而贵定分公司向周显明出具的购房款《收条》时间为2008年12月24日，故该《收条》并不能证明被告周显明已经付清购房款，且贵定分公司对于用借款及资金占用费抵偿购房款未予以认可，故对被告周显明、张颖主张购房款已经全部付清的事实不予采信。现被告周显明、张颖不能提供证据证明其已按照合同的约定向原告贵定分公司付清购房款，原告主张被告周显明、张颖的行为已经构成违约，按照合同解除条件的约定，要求解除双方签订的两份《商品房买卖合同》、支付总房款1%的违约金，即：1623.67平方米×1580元/平方米×1%=
25 633.98元，符合双方的约定和法律的规定，依法予以支持。对被告周显明、张颖请求原告交房并承担逾期交房违约金的主张不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司与被告周显明、张颖于2008年12月24日签订的编号为GF—2000—0171的两份《商品房买卖合同》；二、被告周显明、张颖在判决生效后十五日内支付原告重庆市金灿房地产开发有限公司贵定分公司违约金二万五千六百三十三元九角八分 （￥25 633.98）；三、驳回反诉原告周显明、张颖的诉讼请求。本诉案件受理费441元，由原告重庆市金灿房地产开发有限公司承担，多收的受理费23 745元退还原告重庆市金灿房地产开发有限公司；反诉案件受理费14 636元，由反诉原告周显明、张颖承担。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决宣判后，周显明、张颖不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，判令被上诉人履行交房义务，并配合上诉人办理产权证；2、判令被上诉人支付逾期交房违约金
2 809 111.25元；3、一、二审诉讼费及其他实现债权的费用由被上诉人承担。其上诉主要理由为：一审法院在案件审理和案件事实查明过程中，部分事实认定错误，进而直接导致本案判决结果错误，损害了上诉人合法权益。一、一审判决中第一个事实认定错误：一审判决认定：“从2009年1月21日起，原告（被上诉人）通过贵定建行、工行以转账方式归还被告周显明借款，所还钱款均转账到陈勇银行卡上。至2010年10月18日，原告共计向陈勇的银行卡汇入196.47万元”。上诉人认为，上诉人在一审庭审中已经陈述并提交相关证据，证明自2009年1月21日至2010年10月18日期间，刘薇及刘棠水向陈勇支付的196.47万元系偿还刘薇对陈勇的个人债务，而非被上诉人对上诉人的还款。二、一审判决中第二个事实认定错误：一审判决认定：“2012年7月18日，原告贵定分公司再次通过陈勇的工商银行账户（由周显明指定）偿还周显明50万元…”。上诉人认为，因当时上诉人准备只购买被上诉人备案登记中的13套房屋，要求被上诉人退还13套房款外多出的购房款，所以，被上诉人退还50万元的性质是被上诉人退还上诉人的购房款，而非还款。而且，上诉人对该50万元出具的收条上也明确是“收到50万元退房款”。因此，一审法院对该50万元的性质认定错误。三、一审判决中第三个事实认定错误：一审判决认定：“故对被告周显明、张颖主张的购房款已经全部付清的事实本院不予采信”。上诉人认为，上诉人交付的购房款共计300余万元，由两部分构成，其中一部分是《借款协议》中的借款本金和相应利息：另一部分是上诉人委托案外人王三一支付给被申请人的86万元现金。对于第一部分购房款，庭审中上诉人已出示184万元建行付款凭证，剩下是现金支付和利息计算，对于第二部分购房款，上诉人也在庭审中出示了委托支付函和贵阳市商业银行86万元的电汇凭证。因此，上诉人已经支付完毕13套房屋的购房款，一审法院事实认定错误。
被上诉人金灿房开公司、贵定分公司在二审答辩期内未作书面答辩。
经本院审理,二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为：上诉人周显明与被上诉人贵定分公司签订的《商品房买卖合同》已经本院（2013）黔南民商终字第131号民事判决认定为有效合同，该判决已产生法律效力，故双方均应按合同履行各自的义务。上诉人主张已付清购房款300余万元，并主张该购房款由两部分构成，一部分为《借款协议》中的借款本金及利息，剩余86万元为上诉人委托案外人王三一支付。本院对此认为，对于该笔借款，被上诉人所举证据能证明被上诉人已向上诉人归还借款，而案外人王三一向刘薇支付的86万元，不能认定为上诉人向被上诉人所支付的购房款。此外，上诉人不能提交其他证据，如银行转帐、现金支付凭证等证明已将购房款交付被上诉人，故对上诉人关于已向被上诉人付完购房款的主张，本院不予采信。上诉人未能按约履行交纳购房款义务，构成违约，一审判决解除双方所签订的《商品房买卖合同》及由上诉人向被上诉人支付违约金，处理正确。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人周显明上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29 273元，由上诉人周显明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 锦
审 判 员 莫玉魁
代理审判员 郑 晔
二Ｏ一五年十月二十一日
书 记 员 刘翔瑞
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