汤某、吴某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告吴某。系原告汤某配偶。

委托代理人熊某，黔西县中心法律服务所法律工作者。一般授权代理。

被告王某。

被告罗某，贵州省黔西县人。系被告王某配偶。

原告汤某、吴某与被告王某、罗某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汤某、吴某及其两人的委托代理人熊某、被告王某到庭参加了诉讼。被告罗某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告汤某诉称：2011年8月10日，原、被告双方签订了《映山红酒楼承包合同》一式两份，约定两被告将其所有的映山红酒楼发包给两原告经营。两原告使用该酒楼一至四层和六楼洗衣间部分，面积约730平方米，承包期从2011年9月1日至2019年9月1日止共计8年时间，承包金第一年为11.8万元，此后每年按10﹪比例逐年递增，在每年9月1日前向被告方交付。合同签订后，原告方如约交付了当年的承包金，并投入近20万元对酒楼承包部分进行装修后即开始营业。承包后的次年，双方按约定履行合同，相安无事。但随着物价上涨，被告方受利益驱使想毁约，便以各种无理借口和理由并采取断水等方式干涉原告方的正常营业，并于2013年6月2日及8月1日以书面方式通知原告解除合同，同时多次以吵闹、撬锁、停水等方式干扰原告方，导致原告无法正常营业。同年9月1日前，原告方按约定向被告方交纳承包费，但两被告拒收，并要求收回房屋，双方为此发生纠纷。2013年9月25日，经所在社区及110警员出面调处无效，原告方遂对其投入经营的物资进行盘点，被告方亲属在场并签了字。因被告方的不法干涉已致原告方无法营业，双方所签合同继续履行存在障碍，两原告特诉至法院请求判决：1、原、被告双方于2011年8月10日签订的《映山红酒楼承包合同》继续履行；2、由两被告赔偿原告承包酒楼部分的装修损失共计192 855.4元。

为支持自己的诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提交了下列书证并申请相关证人出庭作证：

一、书证

1、原告汤某、吴某本人身份证复印件两页，用以证明其诉讼主体适格；

2、《映山红酒楼承包合同》一份，用以证明被告方将该酒楼发包给两原告经营的事实；

3、两被告分别出具的收款收据计四张，用以证明原告方已按合同约定向被告交付了承包第一年度的租金118 000元，物资费6190元共计124 190元，承包次年即2012年9月1日至2013年9月1日的租金计129 800元；

4、两被告关于终止合同的书面通知一份，用以证明被告方存在先期违约的事实；

5、两被告张贴通知的照片复印件两页，用以证明其存在先期违约的事实；

6、承包酒楼内部一楼厅堂、被损坏的门锁、陈放的酒类物资照片计22张，用以证明两被告撬锁的行为干涉了原告方的正常营业；

7、原告方装修承包酒楼部分产生的购货清单、装修款领条、购置物品器具的清单复印件计29页，用以证明两原告因装修及购置物品产生的价款为192 800元；

8、清点物资、物品器具的清单复印件一份计6张，用以证明双方发生纠纷后，经公安部门及双方在场清点的物资、物品器具等存放在被告处。

二、证人证言

1、证人李某某出庭证实：我经常在原告经营的酒楼吃饭，大概是去年某一天（具体时间记不清了）我在该酒楼用餐时，遇见原告汤某把钱交给被告王某，但是王某不收，并称反正以后都要退还的。后来我们再次到酒楼用餐时，酒楼已经关门，听原告讲他们双方已发生纠纷了。

2、证人杨某某出庭证实：去年某一天（具体时间不清）我们到原告的餐馆吃饭，看到原告在大厅把钱交给被告，由于王某拒收，两人为此发生争执并进过派出所调解。王某拒收钱的时间和派出所调解的时间一致。

3、证人梁某某出庭证实：2013年8月底（具体时间记不清），我们在原告家餐馆吃饭，原告给我们讲她要交房租，房东（被告）从楼上下来时与原告发生争执，因此还闹到莲城派出所，当时我在场还进行调解，至于他们争执的原因我不清楚，但房租未交成。

被告王某、罗某辩称：两原告所诉被告采取断水和撬锁等方式干涉其正常营业等情况不属实，两原告首先不按合同第五条约定向被告交付物资保证金即存在先期违约行为。其次，两原告不按约定于2013年9月1日前交付第三年度的租金，并存在两年租金分五次付清等违约情形，不存在被告拒收租金的事实。被告并未通知原告解除合同，被告每次都是通知原告方交付拖欠已久的保证金2万元和14.28万元的年租金，即便是现在，只要原告方按约履行上述义务后，仍可继续履行合同。双方就上述问题发生纠纷后，还闹到派出所处理。2013年9月25日，派出所警官给原告方打招呼，原告方若继续经营就交齐保证金和年租金，否则归还被告酒楼，把经清点的东西在一周内搬走，但原告方并未照办执行。原告方并不存在装修酒楼的事实，其提交的有关单据不具有真实可靠性，属无效证据，且其违约在先，故其关于赔偿装修损失的诉求并无事实及法律依据，请求法庭查明事实予以驳回。

为证明自己的抗辩理由成立，被告王某、罗某向法庭提交了下列证据：

1、被告王某、罗某本人身份证复印件两页，用以证明其诉讼主体适格；

2、《映山红酒楼承包合同》一份，用以证明原告方存在不按期交付租金及物资保证金等违约事实；

3、映山红酒楼移交清单一份，用以证明其酒楼是在营业中移交给原告方的，设备完好，原告方接手即可经营，根本不用装修，两原告不存在装修酒楼的事实；

4、黔西县公安局莲城派出所出具的《调解协议书》一份，用以证明原告方存在先期违约的事实；

5、调解申请书、民间纠纷受理调解登记表、莲城街道办事处莲城社区居委会调解记录复印件三页，用以证明原告与被告达成的调解协议，原告方没有履行该协议；

6、派出所登记清单复印件六页，证明原告方违约在先，两被告没有过错；

7、挂式门锁一把（属物证，当庭出示后退回），用以证明被告不存在撬锁的事实。

经庭审质证，两被告对两原告提交的第1至3组和第8组书证不持异议；对第4、5组书证的真实性无异议，对证明目的有异议；对第6、7两组书证的真实性有异议；对原告方申请出庭的证人证言的真实性有异议，但认可派出所对双方曾进行调解的事实。两原告对被告提交的第1组书证无异议，对其余书证及出示的物证的真实性、证明目的及关联性等均有不同程度的异议。

经本院认证，上述经质证各方均无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告方提交的第4、5两组书证与申请出庭的证人证言能够相互印证原告方在约定期限内曾向被告交付第三年度租金，但被告未予受领的事实，应予采信。原告方的第6组书证系孤证，在无其他证据予以佐证的前提下，不应独立采信为定案依据。第7组书证因缺乏评估鉴定依据佐证，也不应独立采信为定案依据。被告提交的第2、4组书证能够相互印证原告未按约定交付保证金的事实，应予采信。第3组书证不能达到其主张的证明目的，不应采信。第5、6两组书证与物证不能独立证明其主张的抗辩理由，不应采信。

综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案争议的焦点为：1、原、被告双方签订的酒楼承包合同是否合法有效；2、原告方的诉求是否有充分的事实及法律依据。

经审理查明：2011年8月10日，原、被告双方签订了《映山红酒楼承包合同》一式两份，约定两被告将其位于黔西县原城关镇莲城大道中段雍和酒店对面自己经营的映山红酒楼发包给两原告经营。两原告承包使用该酒楼一至四层和六楼洗衣间部分，面积约730平方米，承包期从2011年9月1日至2019年9月1日止共计8年时间，承包金第一年为11.8万元，此后每年按10﹪比例逐年递增（第二年12.98万元，第三年14.28万元，以后逐年按此计算），在每年9月1日前向被告方交付。合同在第五条约定原告方以一定的自有资金作抵押（物资保证金），金额为2万元，并在合同签订之日交付。第六条约定承包期限内，被告方对原告方的装修装饰部分不负有修缮义务，其他所属硬件设施的维修责任由原告方自行负责。第八条对合同的变更、解除、终止等约定了条件。合同签订后，原告方于同年8月22日按约交付了第一年的承包金11.8万元和物资费6190元，并投入部分资金对酒楼承包部分进行部分装修即开始营业。2012年9月3日至11日，原告方分三次向被告方交付了第二年（2012年9月1日至2013年9月1日）的租金计12.98万元，被告王某在出具的收条上注明前两次金额共11.98万元的租金收据作废。2013年5月27日，被告方向两原告催讨合同约定的物资保证金2万元未果，双方为此发生矛盾。同年6月2日和8月1日，被告方以书面通知方式再次要求原告方给付上述物资保证金并预交第三年度的租金，同时要求原告方于2013年9月1日前交还被告方各种物资和证件手续后终止合同。2013年8月28日，原告方按约定向被告交付第三年度租金，被告方未予受领，双方再次发生矛盾，并报黔西县公安局莲城派出所要求处理。同年8月30日，派出所对双方的纠纷进行调解并形成调解协议书，但原告方未在该协议上签名。2013年9月4日，莲城街道办事处莲城社区居委会再次对双方的纠纷进行调解，因双方各执一词仍未成功。2013年9月25日，在派出所派员现场监督下，原告方对其投入经营的物资进行清点并存放被告酒楼处，被告方亲属在场见证并签了字。此后，两原告停业至今，也未向被告方交付保证金和第三年度租金，并以被告方不法干涉导致其不能正常营业，双方所签合同继续履行存在障碍为由诉至法院，请求如上所判。

另查明，两原告所承包酒楼工商登记的经营者及旅社许可证、卫生许可证等手续的责任人是被告王某，上述证件手续目前仍在两原告处。

本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。本案两被告将属自己所有的街面楼房用于经营酒楼餐饮，经营一定期限后发包给两原告继续经营，本身并不违反法律的有关规定，属双方的真实意思表示，故该合同合法有效，对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。双方签订的合同从形式上看名为承包合同，但其主要内容是被告方向原告方提供酒楼的部分楼层房间及部分设备用于经营酒楼使用收益，原告方按约定向被告方支付承包金或租金的一种协议，结合合同中关于禁止转租的约定及被告方所出具的租金收据等字句进行文义分析，该合同实质上为经营性房屋的租赁合同。本案原告方于2012年9月初分三次交付第二年度的租金虽稍有迟延，但被告方受领后并未提出异议，且该迟延给付并未给被告方造成实际损失，故两原告不应就此承担违约责任。两原告于合同签订之日向两被告交付物资保证金是双方合同第五条第（1）项的明确约定，两原告无正当理由逾期未交付该费用，故应承担继续履行的违约责任。两原告于2013年9月1日前向被告方交付第三年度租金并未违反合同约定，两被告无正当理由不按期受领属于一种迟延履行（迟延受领），依法也应承担相应的违约责任，故两原告关于由两被告承担继续履行合同违约责任的诉求，因有事实及法律依据，应予支持。承租人经出租人同意对房屋在租赁期间的装饰装修属民法理论上的添附（附合），本案双方对租赁房屋的装饰装修部分于合同解除或中止时的归属问题并未有明确约定，同时因双方违约后均承担继续履行的违约责任，合同尚未解除，且两被告对两原告主张的装修装饰部分存在争议，经本院释明后原告方于一定期限内也未向法庭提交申请对其主张装饰装修物的残值进行评估鉴定，故其关于由两被告赔偿其装修损失19万余元的诉求，因无事实及法律依据，不应支持。据此，为维护正常的社会经济秩序，保障交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：

一、原告汤某、吴某与被告王某、罗某于2011年8月10日签订的《映山红酒楼承包合同》于本判决生效后继续履行；

二、驳回原告汤某、吴某关于赔偿其装修损失的诉讼请求。

案件受理费4157元，由原告汤某、吴某与被告王某、罗某各负担2078.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。

审判长　　马天宝

审判员　　张光辉

审判员　　胡云贵

二〇一四年六月二十七日

书记员　　徐　可