朱加明与肖凤全、肖秋星、张安英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

被上诉人（原审被告）肖凤全。

被上诉人（原审被告）肖秋星。

被上诉人（原审被告）张安英。

上诉人朱加明因与被上诉人肖凤全、肖秋星、张安英房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2015）黔钟民初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明，位于钟山区松枰村四组5号（房屋产权证号为xx号，建筑面积为317.31平方米）的自建房一栋（共计20间）系被告肖凤全与其妻子王xx的夫妻共同财产，其房屋产权登记在肖凤全名下，2010年4月26日肖凤全和王xx共同与其子肖秋星签订《赠与合同》约定将该房赠与被告肖秋星，该合同经贵州省水城县公证处进行了公证。2014年1月27日以被告肖凤全、肖秋星、张安英为甲方与原告朱加明为乙方签订《购房协议》注明：甲方将位于钟山区xx号约317.31平方米房屋一套卖给乙方；购房款为600000元，乙方一次性付清；该房暂时由甲方居住至2014年3月27日，2014年3月27日前必须过户，过户费由甲方承担等。2014年1月27日三被告给原告出具收条一份注明收到原告购房款600000元。2014年1月28日原告朱加明通过银行转款564000元给被告肖秋星。

原审认为，本案当事人之间名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系。虽然双方当事人之间未签订借款合同，被告也未给原告出具借条，但从原告朱加明提交的证据体现：《购房协议》的时间为2014年1月27日，三被告肖凤全、肖秋星、张安英出具收条给原告的时间与协议签订时间系同一天，而原告提交的转款凭证载明的转款时间为2014年1月28日，转款时间晚于出具收条的时间，这不符合交易常理，且转款金额仅为564000元低于收条注明的金额600000元。由此可见双方签订的《购房协议》及被告出具收条注明的内容均不真实，双方并未达成购买本案争议房屋的合意，故对原告的诉讼请求，一审法院予以驳回，原告可就肖秋星欠付其借款金额另行起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告朱加明的诉讼请求。案件受理费9860元、申请财产保全费3520元，共计13380元，由原告朱加明负担。

宣判后，朱家明不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求，本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1、2014年上诉人朱家明与肖凤全、肖秋星、张安英签订《购房协议》，双方是在平等自愿基础上签订，系双方真实意思表示，双方均为完全民事行为能力人，应知晓买卖双方签署协议的法律后果，一审法院将该协议认定为不是双方真实意思表示，真实关系为民间借贷，无事实依据。2、经上诉人与被上诉人协商，上诉人于2014年1月27日将3.6万元购房定金支付给被上诉人，被上诉人向上诉人出具收条，并同意于2014年1月28日将剩余房款56.4万元通过银行汇款方式支付给被上诉人，上诉人也按约定将余款打给被上诉人，合情合理，一审法院认为付款方式不符合常理，那常理是什么？交易方式是否必须按照法院认为合理的方式去交易？法院认为合理的方式是否有说服力？这些都需要通过实际来判断，不是主观臆断和推测。3、一审法院仅凭被上诉人一面之词轻率否定了本案房屋买卖事实的存在，助长了不良社会风气和不诚信行为。被上诉人将自建旧房出卖，见房屋可能面临拆迁有利可图，且已经收取上诉人房款，恶意反悔，不是正常经济秩序下所倡导的行为和司法正义追求的目标。一审判决明显无事实及法律依据。

被上诉人肖凤全、肖秋星、张安英二审均未作书面答辩。

二审中上诉人及被上诉人均未向本院提交新证据。

本院经审理查明，肖凤全系钟山区xx号两层住宅房屋的所有权人，该房产权证号为xx号，建筑面积317.31平方米，结构为混合。该房还取得了xx号国有土地使用证，土地用途为住宅，总面积372.24平方米。2010年4月26日肖凤全、王xx与肖秋星签订《赠与合同》，注明肖凤全与王xx系夫妻，二人自愿将上述房屋赠与其子肖秋星，并经贵州省水城县公证处对该《赠与合同》进行了公证。

2014年1月27日肖凤全、肖秋星、张安英作为甲方，朱加明作为乙方，双方签订一份《购房协议》，约定“甲方将位于钟山区xx号约317.31平方米房屋一套卖给乙方：一、双方商定购房款为1890元每平方米，合计600000元，乙方一次性付清。二、该房属于肖凤全、王守别赠给肖秋星，甲方必须无条件过户给乙方，过户费用由甲方负责。三、该套房屋从购买之日前，所有的债权债务、一切事由由甲方负责，与乙方无关。从购买之日后，所有的债权债务、一切事由由乙方负责，与甲方无关。四、该房屋暂时由甲方居住至2014年3月27日，2014年3月27日前必须过户给乙方。五、如有一方违约，违约方必须支付守约方违约金”。当日，肖秋星、肖凤全、张安英共同向朱加明出具一份收条，注明收到朱加明购房款现金60万元。次日，朱加明通过银行转款564000元给肖秋星。此后，该房一直未交付给朱加明使用，也未办理过户手续。2015年2月朱加明起诉至一审法院，请求交付涉案房屋，并配合办理房屋及土地的变更登记手续给朱加明。

本案二审争议焦点为：本案是房屋买卖还是民间借贷？

本院认为，本案中双方签订了《购房协议》，但被上诉人主张本案实际是民间借贷，因此要探究本案基础法律关系到底是房屋买卖还是民间借贷，需要综合审查涉案购房协议中双方约定的权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等等，以确定双方是否有购房的真实意思。经本院审查认为，1、作为购房者，购房的目的一般是为了居住或经营收益，则购房者在购买前应当对所购房屋的情况有一个基本了解。本案诉争房屋建筑面积为317.31平方米，房产证上注明房屋结构为混合结构，20间。但上诉人作为购买者对所购房屋基本结构（是平房还是瓦房）、有多少间房屋所作的陈述与房产证上登记的内容均不一致，上诉人二审中还陈述“这套房屋是瓦房，市场价是多少我并不清楚，如果是平房的话大概3000多（元/每平）”，但双方签订的购房协议约定的房屋价格仅为每平方米1890元，明显低于市场价，且在房屋价格已低于市场价的情形下，仍约定过户费由出卖方即被上诉人承担，双方权利义务的约定并不对等，也不符合常理。2、本案购房协议约定购房款为60万元，一次性付清，但对于如此大额的交易，购房协议却对购房款的交付时间没有作出约定，且在未约定付款时间的情形下，明确约定了房屋办理过户的时间，亦不符合我市房屋买卖的交易习惯；3、上诉人主张在签订协议当日支付了36000元定金给被上诉人，被上诉人出具了收条，但本案双方签订的购房协议中并没有定金的约定，上诉人也不能提交该份36000元的收条予以证实；本案中提交的收条是在签订购房协议当日出具，金额为60万元，但上诉人实际交付款项却是在签订协议第二天即1月28日，金额也仅为564000元，上诉人在尚未收到购房款60万元时就预先出具60万元收条明显不符合常理。另在协议约定的居住时间及办理过户期限届满后至今已一年半，该房亦未按购房协议约定交付给上诉人朱加明，而是仍由被上诉人在管理使用，双方并未按照购房协议实际履行。综上所述，根据双方提交的证据及当事人的陈述、一般房屋买卖交易习惯及双方的实际履行情况，本案双方虽签订购房协议，但双方并没有房屋买卖的真实意思，双方实则是用本案诉争房屋为借款提供一种保障，故本院对被上诉人主张双方系民间借贷关系的抗辩理由予以采信，本案双方基础法律关系应当是借贷关系，而非房屋买卖，上诉人请求依照购房协议交付房屋及办理过户登记的上诉请求不能成立，本院不予支持，本案一审判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9860元，由上诉人朱加明负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　罗　敏

审　判　员　　杨　梅

代理审判员　　朱国艳

二○一五年十二月二十六日

书　记　员　　汤　辣