罗某甲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

委托代理人李某某，某某律师事务所律师。委托权限为特别授权。

被告黔西县水西街道办事处某某社区居民委员会。

法定代表人潘某，系该居委会主任。

委托代理人赵某。委托权限为特别授权。

委托代理人黄某某。

被告贵州省某某建设公司。

法定代表人徐某某，系该公司总经理。

被告贵州省某某建设公司毕节地区金沙县分公司。

法定代表人张某某，系该公司总经理。

上列二被告的委托代理人皱某甲，贵州某某律师事务所律师。

委托代理人罗某乙，贵州某某律师事务所律师。

第三人皱某乙。

原告罗某甲与被告贵州省某某建设公司（以下简称贵州省某某公司）、被告贵州省某某建设公司毕节地区金沙县分公司（以下简称贵州省某某公司金沙县分公司）、被告黔西县水西街道办事处某某社区居民委员会（以下简称某某社区）及第三人皱某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月19日受理后，依法组成合议庭于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告罗某甲及其委托代理人李某某与被告贵州省某某公司及贵州省某某公司金沙县分公司的委托代理人皱某甲、罗某乙、某某社区的委托代理人黄某某、赵某及第三人皱某乙到庭参加了诉讼。后经本院释明，原告罗某甲变更诉讼请求，要求确认与被告签订的《房屋认购协议书》无效，本院依法于2014年12月23日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告罗某甲诉称：被告某某社区所辖的某某村村委会与被告贵州省某某公司金沙县分公司合作开发黔西县原城关镇某某村安置小区商品房，被告某某社区所辖的某某村村委会于2012年8月22日与我签订了《房屋认购协议书》，约定由我以按揭方式购买某某村安置小区房屋一套，首付款为8万元。协议签订当日，某某村村委会收取了我交纳的购房首付款8万元，后因该房屋不能办理按揭贷款手续，我多次要求被告返还所交纳的房首付款8万元无果，我遂诉至法院，请求判决：1、解除2012年8月22日签订的《房屋认购协议书》；2、判决被告返还我已支付的购房款并承担赔偿责任共计16万元；3、判决被告按照银行同期贷款利率从2012年8月22日起计算支付利息至款项给付完毕之日止；4、案件受理费由被告承担。本案在审理过程中，经本院释明，原告罗某甲变更第一项诉讼请求，要求确认与被告签订的《房屋认购协议书》无效。

为支持其诉讼主张，原告在举证期内原告向本院提交了下列证据：

1、原告的身份证，用以证明原告的诉讼主体适格；

2、房屋认购协议书和收款收据一张，用以证明原告与被告签订房屋认购协议，原告购买黔西县某某路某某村安置小区6栋A单元XX号房，双方存在商品房买卖关系，原告按约定向某某村村委会支付了购房款8万元；

3、退房申请，用以证明被告贵州省某某公司金沙县分公司项目部负责人皱某乙因不能办理按揭贷款手续签字同意原告退房，但被告至今未退还购房款。

被告某某社区辩称：1、我社区某某村村委会从未与原告签订过《房屋认购协议书》，我社区不是本案的适格被告。该《房屋认购协议书》上甲方一栏虽写的是某某村村委会，但却是贵州省某某公司金沙县分公司盖的章，协议书上并无某某村村委会法定代表人或相关负责人签字，也未加盖某某村村委会的公章；2、我社区不应承担赔偿责任，且原告主张双倍赔偿16万元的请求没有法律依据。原告提交的《房屋认购协议书》不是商品房买卖合同，本案涉及的房屋也不是商品房，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求赔偿不超过已付款金额一倍的经济损失属于适用法律错误，不应得到支持。综上所述，请求法院判决原告对我社区的诉讼请求。

为使其抗辩理由成立，被告某某社区在举证期限内向本院提交了下列证据：

收款收据复印件，用以证明某某村向项目部拨款30万元，其中包含原告支付的8万元购房款。

被告贵州省某某公司、贵州省某某公司金沙县分公司共同辩称：1、贵州省某某公司金沙县分公司是施工方，建筑方是某某社区，我公司与原城关镇某某村村委会不是合伙建房关系，故原告要求我公司返还购房款于法无据；2、原告要求双倍返还购房款也于法无据，不应得到支持；3、不能办理按揭购房手续，原因是多方面的，我公司不存在过错，故原告的利息请求不应得到支持。综上，我方要求驳回原告对贵州省某某公司、贵州省某某公司金沙县分公司的诉讼请求。

为使其抗辩理由成立，被告贵州省某某公司、贵州省某某公司金沙县分公司在举证期内向本院提交了下列证据：

1、被告贵州省某某公司、贵州省某某公司金沙县分公司的营业执照、组织机构代码证及法定代表人（负责人）身份证明，用以证明二被告的诉讼主体适格；

2、建筑施工合同，用以证明原城关镇某某村与被告贵州省某某公司金沙县分公司系委托施工合同关系，被告贵州省某某公司金沙县分公司是施工方，原告要求施工方承担责任无法律依据。

第三人皱某乙辩称：当时我公司项目部出售修建房屋，村委会是知道的，并且该笔购房款是打在村委会的账户上，经过某某村确认，我公司才将房屋出售给罗某甲。原告要求双倍返还购房款没有依据。

第三人皱某乙在举证期限内无证据向本院提交。

经庭审质证，对原告罗某甲提交的第1组证据，各方当事人均不持异议；对第2、3组证据，被告某某社区的质证意见为：该房屋认购协议是原告与贵州省某某公司金沙县分公司黔西项目部签订的，与村委会没有关系，且村委会没有和任何一家签订过购房协议；退房申请是公司负责人皱某乙签字，应由贵州省某某公司金沙县分公司退还购房款；对收款收据无意见。被告贵州省某某公司、贵州省某某公司金沙县分公司的质证意见为：收款收据、房屋认购协议书达不到原告方的证明目的，协议上盖有黔西项目部的章，是因贵州省某某公司金沙县分公司受建设方的委托，代为签订合同；虽然认购协议是同项目部签订，但村委会与项目部之间形成了表见代理关系，故应当是先期约定，不应是商品房买卖。被告皱某乙的质证意见为：当时我公司设立一个售楼部，村委会有人参与，我公司只是代村委会进行销售，并且原告方的购房款是打在村委会的账户上的。各方当事人对被告某某社区提交的证据的真实性均不持异议，原告对该证据的关联性和证明目的有意见；被告贵州省某某公司、贵州省某某公司金沙县分公司的质证意见为：我公司收到的是工程进度款，而不是原告的购房款。对被告贵州省某某公司、贵州省某某公司金沙县分公司提交的第1组证据，各方当事人均无异议；原告对第2组证据的真实性无异议，对证明目的和关联性有意见，被告某某社区和第三人皱某乙均无异议。

经本院认证，原、被告提交的上列证据客观真实，来源合法，与本案的事实相关联，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认。

综合原、被告双方及第三人的诉辩意见及举质证情况，本案争议的焦点为：1、原、被告签订的房屋认购协议书是否有效，应由谁承担退款责任；2、原告要求双倍返还购房款16万元能否得到支持。

经审理查明：被告贵州省某某公司系全民所有制企业，经营范围为冶炼工程施工总承包一级、房屋建筑工程施工总承包一级等十八项项目。被告贵州省某某公司金沙县分公司系被告贵州省某某公司依法设立的分支机构，其主要经营范围为经本公司联系允许经营的相关业务。贵州省黔西县原城关镇某某村村民委员会（以下简称某某村村委会）于2011年1月12日与被告贵州省某某公司签订了建筑工程施工合同，约定由某某村村委会将位于黔西县某某村玉龙庄玉龙坡的某某村安置小区的修建工程发包给被告贵州省某某公司进行施工，该合同对工程承包范围、合同工期、质量标准、合同价款等事项进行了约定。2012年8月22日，某某村村委会作为合同甲方与原告罗某甲签订了一份《房屋认购协议书》，双方约定将位于黔西县某某路的某某村安置小区6栋A单元XX号房屋出售给原告罗某甲，房屋总建筑面积为130平方米，单价为每平方米1580元，总价款为20.54万元，并约定以按揭方式支付房款，由原告罗某甲支付首付款8万元。该协议签订后，某某村村委会未在该协议上盖章，被告贵州省某某公司金沙县分公司黔西项目部在甲方处加盖了公司项目部印章。同日，原告罗某甲向某某村村委会支付了购房款8万元，并由某某村村委会向原告出具了一张收款收据作为凭证，该收据上有时任某某村村委会主任黄某某的签名并加盖了某某村村委会公章。因某某村安置小区房屋不能办理按揭贷款手续，原告罗某甲于2013年4月18日提出书面退房申请，被告贵州省某某公司金沙县分公司黔西项目部经理皱某乙于2013年7月2日在退房申请上签字注明“因贷款问题同意退房6—X—X。7月15日内退款”。

另查明，根据黔府函[2011]453号文件《贵州省人民政府关于同意撤销黔西县城关镇设立水西等4个街道办事处的批复》，黔西县人民政府以黔政函[2012]204号文件明确了四个街道办事处行政区域，原城关镇某某村与原城关镇某社区合并为某某社区，属黔西县水西街道办事处管辖。被告贵州省某某公司金沙县分公司无相关售房资质。

本院认为，订立合同作为一种民事法律行为，首先要求行为人具有相应的民事行为能力，双方的意思表示真实，且所订合同内容不违反法律及公序良俗原则。本案中，被告贵州省某某公司金沙县分公司的经营范围并不包含房屋销售，其对某某村安置小区房屋不享有所有权及处分权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告贵州省某某公司金沙县分公司作为合同相对方与原告签订的《房屋认购协议书》应属效力待定的合同，某某村村委会未在该协议上签名或盖章追认被告贵州省某某公司金沙县分公司的售房行为，故该《房屋认购协议书》应属无效。第三人皱某乙在退房申请上签字同意退房、退款的行为亦属无效行为。无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告罗某甲在签订《房屋认购协议书》时，并不清楚某某村村委会或贵州省某某公司金沙县分公司谁具有签订合同的主体资格，原告在签订了《房屋认购协议书》后，按照协议的约定向某某村村委会支付了购房首付款，但因该房屋的性质不能办理银行按揭手续而提出退房申请，在此过程中原告并无过错。根据无效合同的法律后果，应由收取购房款的某某村村委会（现属黔西县水西街道办事处某某社区）返还原告支付的购房款。因某某村安置小区的房屋不属于商品房，不应适用商品房买卖合同的相关规定，故原告要求被告按照商品房买卖合同的相关规定赔偿其不超过已付房款金额一倍的经济损失8万元的主张于法无据，本院不予支持。但因合同无效，导致原告签订合同的目的不能实现，其遭受的损失至少是该笔购房款的银行利息，故被告黔西县水西街道办事处某某社区应以该笔购房款8万元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率从原告交款之日（及2012年8月22日）起计算至判决生效之日止。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十一条、第五十六条及第五十八条之规定，判决如下：

一、原告罗某甲与被告贵州省某某建设公司毕节地区金沙县分公司于2012年8月22日签订的《房屋认购协议书》无效；

二、被告黔西县水西街道办事处某某社区于本判决生效后二十日内返还原告罗某甲购房款8万元，并以该笔8万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2012年8月22日之日起计算利息至判决生效之日止；

三、驳回原告罗某甲的其他诉讼请求。

案件受理费3500元，由原告罗某甲与被告黔西县水西街道办事处某某社区各负担1750元。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。

审判长　　石承琴

审判员　　闫继月

审判员　　王定国

二○一五年一月二十七日

书记员　　张怀俊