李某、张某商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

原告张某。

委托代理人李某，李某系原告张某之妻。委托权限为特别授权。

被告甲公司。

法定代表人顾某某，系该公司经理。

委托代理人王某，贵州博文律师事务所律师。委托权限为特别授权。

原告李某、张某与被告甲公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月23日受理后，依法组成合议庭于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告李某及被告甲公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李某、张某诉称：2011年6月4日，原告与被告甲公司签订了商品房买卖合同，合同约定被告将位于黔西县原城关镇某处的商品房X层XX号售予原告，该房屋建筑面积11.38平方米，套内建筑面积6.75平方米，房屋总价款为69 154元。合同第十一条约定，被告应于2012年5月1日前向原告交付房屋；第十三条约定，逾期交房超过120日，原告有权解除合同，要求退房，被告应退还原告所付的全部款项，并按照已付全款的1﹪向原告支付违约金。合同签订后，原告于2012年6月4日一次性向被告支付了房屋价款及相关税费共计73 562元。但交房期限届满后，经原告多次催促，被告迟迟未交房，被告至今已延迟交房680日，其行为违反上述合同的约定，已构成根本性违约。故原告诉至法院请求判决：1、解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2、由被告退还原告已付的购房全款及相关税费73562元；3、按中国人民银行同期贷款利率从2012年5月1日起计算违约金至被告退款之日止。

为支持自己的诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了下列证据：

1、原告李某、张某身份证及结婚证，用以证明原告诉讼主体适格；

2、第XX号商品房买卖合同及商铺委托租赁管理合同各一份，用以证明双方已订立商品房买卖合同的事实；

3、收款收据二张及内铺计算单一份，用以证明原告已按合同约定向被告支付了购房价款73 562元；

4、黔西县住房和城乡建设局、城乡规划局、房产管理局联合下发的黔住建字[2013]68号文件，用以证明被告公司作为建设单位擅自改变原设计承重结构等违反建筑法规的行为；

5、黔西县住房和城乡建设局[2013]第6次、[2014]第2次会议纪要，用以证明被告违法增层的钢梁未拆除，该行为是违法。

被告甲公司辩称：原告购买商铺（内铺）时，该商铺已房租给给力公司，三年的租金已在购房款中一次性扣除，我公司不存在延期交房，并没有违约。

为支持自己的抗辩理由成立，被告甲公司在举证期限内向本院提交了下列证据：

1、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件，用以证明被告主体适格；

2、国有土地使用证、建设用地规划许可证、人防工程建设免建证及建筑工程施工许可证复印件各一份，用以证明被告具有房地产开发资质；

3、商铺委托租赁管理合同，用以证明原告所购房产已返租给黔西给力公司且三年租金已在购房款中一次性扣除。

经庭审质证，被告对原告向本院提交的证据1无异议。对证据2、3、4、5的真实性无异议，但对其证明目的有异议。对证据2，被告认为三年的租金已从房款中扣除，不存在延期交房；对证据3，被告认为金额以被告开具的收据为准，不以合同为准；对证据4、5，被告认为与本案无关。原告对被告向本院提交的证据1、2无异议；对证据3有异议，原告表示其只与被告签订合同，没有与给力公司签订合同。

经本院认定，对原告向本院提交的证据1、3及证据2中商品房买卖合同，因来源合法、内容真实，并能证明其主张的相应事实，本院予以采信；对证据4、5，因该两组证据能够相互印证被告存在擅自改变商品房原设计承重结构等违反建筑法规的行为，其被相关行政部门限期整改未予落实，原告主张解除合同的条件已成就等事实，本院予以采信。对被告向本院提交的证据1、2，因来源合法、内容真实，并能证明其主张的相应事实，本院予以采信。对被告提交的证据3及原告提交的证据2中的商铺委托租赁管理合同，因商铺委托租赁管理合同中的商铺总价款与商品房买卖合同的总价款不一致，合同落款时间与商品房买卖合同签订时间存在逻辑上的矛盾，且商铺委托租赁管理合同的涉他性效力未经三方当事人共同签字确认，在无其他证据予以补强上述瑕疵的情形下，对其真实性、合法性和关联性不应采信。

综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方争议的焦点为：1、双方签订的商品房买卖合同是否合法有效；2、原告的诉求是否有充分的事实及法律依据；3、被告关于其出售的商品房已通过“返租”方式完成交付行为的抗辩理由是否成立。

经审理查明：2011年4月，被告甲公司对外广告其开发的某项目属黔西县政府规划的农贸市场。原告于2011年6月4日与被告签订了合同编号为XX号的《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发位于黔西县原城关镇某处商住楼的商铺一个（编号为X－XX号）预售给原告，商铺建筑面积11.38平方米，套内建筑面积6.75平方米，按照套（单元）计算，商铺总价款为69 154元，买受人于2011年6月4日前一次性支付全部房价款。合同约定的交房期限为2012年5月1日前。合同同时对买受人付款期限、买卖双方逾期付款和逾期交房的违约责任及房屋的交接等事项进行了约定，另在第二十二条对房屋登记事项也进行了约定。合同签订后，原告于2011年6月4日向被告支付了商铺总价款69 154元及契税等其他各项代收款4408元，至此，原告一共向被告支付各类款项73 562元。2012年5月22日，被告向黔西县房产管理局申请办理了商品房预售合同登记备案手续。此后，被告一直未直接向原告交付房屋，其间通知原告等业主到其办公场所签订了其提供的《商铺委托租赁管理合同》，合同注明两原告所购的上述商铺委托“给力公司”租赁管理，期限自2012年1月1日至2014年12月31日止，三年租金总计28 268元，该租金已在被告与原告签订的《商品房买卖合同》时一次性支付原告，合同的落款时间为“2011年5月21日”。2013年8月23日，包括原告在内的大部分业主向黔西县住房和城乡建设局、城乡规划局、房产管理局三部门反映被告开发的楼房框架结构承重柱在三楼平台下商场内被钻孔损坏并铺设钢架的情况。三部门安排人员组成调查组进行了调查核实后，于同年8月28日形成调查报告，现场核实情况与原告等小区业主反映情况一致。调查小组遂责令被告限期进行整改，并及时向调查组报告整改落实情况。2013年10月31日，黔西县住房和城乡建设局召集县规划局、房产局、被告甲公司及某业主代表召开了会议，专题协调原告等业主反映的问题，会议决定被告公司在10个工作日内编制拆除方案，在20个工作日内完成拆除工作，并在拆除工作结束后，必须委托有检测资质的单位进行鉴定，再根据鉴定结论进行处理。2014年1月13日，黔西县住房和城乡建设局、城乡规划局、房产管理局共同召集被告甲公司及某业主代表召开了会议，再次协调原告等业主反映的问题，对涉及要求退房和赔偿等合同纠纷事宜，建议用司法程序解决。为此，原告诉至法院，请求如上所判。

另查明，被告开发的某项目原属黔西县移民局新建，功能为地下一层是车库，地上一层为商铺农贸市场，二层为商场，三至七层为住宅。移民局建完地下室及一、二层后停止建设，按照拍卖方式转让开发权。2008年3月13日，被告法定代表人顾某某通过竞拍取得该项目的开发权后，以被告公司的名义进行后期开发，但开发过程中未按照该项目之前在建设局办理的《建设工程规划许可证》上的许可面积修建，超出了当时批准的建筑面积10 516.02平方米，增层后从地上一层起算为十二层，被告为此被黔西县规划局的处罚，被告在国土局补缴土地出让金，但也因相关规费未缴清，故未办理《建设工程规划许可证》。双方签订的合同第十三条关于逾期交房的违约责任载明：“逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1﹪向买受人支付违约金。”

本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。被告甲公司属依法取得房地产开发、销售资质的企业，其通过拍卖方式取得某项目后期的开发权后，有权以自身名义按照该项目原定的使用性质和用途进行后期开发。本案双方当事人具备签订商品房买卖合同的主体资格，且双方签订的合同已经黔西县房产管理局商品房预售合同登记备案，故该合同合法有效，应受合同法等相关法律调整。本案被告与原告签订商品房买卖合同后，在未将商铺直接交付原告的情况下，又让原告与“给力公司”签订《商铺委托租赁管理合同》，但经审查该份合同的主体双方是原告和给力公司，合同的标的即是被告尚未交付的商铺，由于《商品房买卖合同》项下被告的交房义务并未完成，被告也无证据证明这一合同义务已通过签订“返租合同”的方式直接向“给力公司”履行已取得包括原告在内的三方当事人一致同意，且涉案商铺至目前为止仍未按相关部门的规定整改落实投入使用，根据合同的相对性原理，被告关于其交房义务已通过“返租”方式向原告完成的抗辩理由不应成立，不应采信。双方所订合同第十三条关于逾期交房买受人有权退房及退房后有关违约责任的约定，属合同约定解除后违约方对守约方承担责任的违约条款，根据该条约定，被告交房的期限为2012年5月1日前，但其直至原告起诉时超出该期限一年多的时间仍未履行交房义务，明显逾期该条约定的120日，且无正当合理的抗辩事由，致使原告等业主订立合同的目的不能实现，故两原告行使合同解除权的条件已成就，其关于解除合同并由被告退还全部购房款的诉求因有事实及法律依据，应予支持。两原告于2014年7月17日本院准备第一次开庭时主张与被告解除合同，视为已经正式通知被告，故双方的合同依法已于该日解除，本院予以确认。合同解除后，双方依合同产生的权利义务虽然终止，但上述违约条款是当事人对可能出现的违约事项对应的补偿方式作出的约定，其作用在于违约事实发生后对非违约方的损失进行清理和结算。因此，该违约条款性质上属于清理和结算条款，合同解除后并不影响其独立存在的效力，原告关于由被告承担合同解除后违约责任诉求，也有事实及法律依据，应予支持。根据被告逾期违约情况，双方关于由被告按原告已付全款的1﹪支付违约金的约定经计算仅为735.62元，略低于原告的损失，原告据此主张按同期银行贷款利息从违约之日计付违约金有其合理性并符合法律规定，应予支持。被告在施工中存在违规增层并因此被有关部门责令整改、限期拆除或处罚，只是其承担行政责任的一个方面，并不影响其依据事实和法律应承担的民事责任。被告关于商铺的重新改造已取得原告等业主一致同意，双方的合同完全可以继续履行，不同意解除合同等抗辩意见，因未向法庭提交任何证据证明，故本院不予采信。据此，为维护正常的社会经济秩序，保障交易安全，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告李某、张某与被告甲公司签订的第XXX号《商品房买卖合同》于2014年7月17日解除；

二、被告甲公司于本判决生效后三十日内退还原告李某、张某因购房已付的全部款项73 562元，并以此款项为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2012年5月1日计付利息至房款全部付清之日止。

案件受理费1846元，由被告甲公司负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。

审判长　　石承琴

审判员　　闫继月

审判员　　胡云贵

二〇一四年十月十五日

书记员　　刘　芸