贵州黔西某某银行股份有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

法定代表人彭某，系该公司董事长。

委托代理人朱某某。

委托代理人杜佩娟，贵州穹达律师事务所律师。

被告高某某。

被告金某某。

委托代理人廖进，贵州尊实律师事务所律师。

被告贵州某某房地产开发有限公司。

法定代表人刘某，系该公司总经理。

委托代理人范建明，黔西县律师事务所律师

委托代理人黄兴华，黔西县律师事务所法律工作者。

原告贵州黔西某某银行股份有限公司（以下称黔西某某银行）与被告高某某、金某某，贵州某某房地产开发有限公司（以下称某某房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黔西某某银行的委托代理人朱某某、杜佩娟、被告高某某、金某某及其委托代理人廖进、被告某某房开公司的委托代理人黄兴华、范建明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告黔西某某银行诉称：2010年12月14日，被告高某某向原告所属分支机构公园支行申请个人住房按揭贷款181 000元用于修建。两被告向原告签订了《抵押承诺书》，自愿用位于黔西县原城关镇某某家园1幢1单元7层5号房屋为该贷款提供抵押，同时与原告签订了《最高额抵押合同》，自愿用该房屋作为偿还贷款本息的抵押物，并办理了登记手续。2011年1月7日，在签订《个人住房按揭贷款合同》的情况下，原告所属分支机构公园支行向被告高某某发放个人住房按揭打款181 000元，贷款到期时间为2021年1月6日，月利率为4.8‰，采取按月等额本息还款法归还贷款本息。该贷款由被告某某房开公司进行担保。根据合同约定，保证人某某房开公司在被告高某某办理正式抵押登记手续前，承担连带保证责任。截止2015年2月20日，被告高某某未按照合同约定偿还原告按揭贷款，连续5个付款期未偿还原告贷款本息，逾期本金为6962.01，逾期利息为3085.94元。2014年9月20日后，两被告拒不履行还款义务，被告某某房开公司也拒不履行担保业务。原告多次对被告高某某、金某某进行催收，两被告拒绝履行还款义务，导致贷款逾期多次未偿还。原告特诉至法院请求判令两被告立即偿还原告贷款本金126 774.78元，利息3085.94元，本息合计129 860.72元（利息计算至2015年2月20日，实际支付金额计算至本息清偿完毕之日止）。被告某某房开公司对上述债务承担连带保证责任。

为支持自己的诉讼请求，原告黔西某某银行于举证期限内向法庭提交下列书证：

1、原告黔西某某银行的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》及身份证复印件一份，用以证明其诉讼主体适格；

2、被告高某某、金某某的身份证和结婚证、被告某某房开公司的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、用以证明被告某某房开的基本信息及诉讼主体适格；

3、个人住房按揭贷款申请书、贷款合同、借款借据及进账单各一份，用以证明被告高某某向原告申请个人住房按揭贷款并签订借款合同、对借款本金、期限、利息及还本付息方式进行了约定，被告某某房开公司对借款提供连带责任保证，同时证明原告已按约定履行放款义务，将借款转入被告某某房开公司账户；

4、保证书、抵押承诺书、最高额抵押合同、黔西房预城关镇字第Y100XXXX号《预购商品房抵押权预告登记证明》各一份，用以证明被告高某某，金某某以其所购某某家园的商品房作为贷款的抵押担保，抵押权已做预告登记，但未作抵押权登记。

被告高某某、金某某辩称：原告所诉的借款本金及利息应根据还款清单予以确认。酿成本案纷争首先是因被告某某房开公司违反商品房买卖合同的约定，不能为被告高某某、金某某办理房产证书，而原告在办理贷款业务时对该公司能否办理产权证书也疏于审查，存在一定过错，致使被告高某某、金某某不能实现合同目的而遭受损失，故原告要求加收50%罚息及支付复利的主张应不予支持。其次，根据被告高某某、金某某与原告所签订贷款合同的约定，被告某某房开公司作为保证人，自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人未按合同约定履行还款义务时，该公司承诺按原告要求履行还款义务，或对借款人所购的房屋进行回购，因此，被告某某房开公司应先对原告履行还款义务。此外，原告还与被告某某房开公司签订了商品房回购协议，协议约定被告高某某连续六个月或累计八个月以上未偿付贷款本息时，原告督请该公司回购高某某、金某某所购的房产，并结清贷款账户，因此，原告应要求贵州某某房地产开发有限公司履行还款业务，或督请被告某某房开公司回购被告高某某所购的房产，并结清贷款账户。原告的诉求不能成立，请求法庭查明事实予以驳回。

为证明自己的抗辩理由成立，被告高某某、金某某于举证期限内向法庭提交了下列书证：

1、被告高某某、金某某身份证复印件各一份，用以证明其主体身份情况；

2、《商品房回购协议》一份，用以证明原告的起诉不符合规定，应起诉被告某某房开公司偿还贷款，而不应起诉被告高某某和金某某。

被告某某房开公司辩称：被告高某某、金某某向原告按揭贷款181 000元及我公司提供担保的情况属实，但我公司提供的担保属一般保证，根据担保法的规定，我公司承担保证责任的前提应是债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，我公司才承担保证责任。依据本案事实和证据，被告高某某、金某某的财产足以清偿原告主张的贷款本息，故我公司不应承担责任。另外，原告提交的个人住房按揭贷款合同涉及主要条款内容部分没有我公司的签章认可，故其主张的连带保证责任及50%罚息等内容均不应获得法律的支持。最后，原告与我公司所订的《商品房回购协议》已变更了《个人住房按揭贷款合同》中被告不偿还贷款时的处理条款，我公司也不再承担责任。基于此，原告要求我公司承担连带责任的理由不成立，请求法庭查明事实予以明判。

被告某某房开公司未向法庭提交证据。

经庭审质证，到庭的被告当事人对原告提交的第1、2组书证无异议，对第3、4两组书证有异议。原告和被告某某房开公司对被告高某某、金某某提交的第1组书证无异议，对第2组书证有异议。

经审查认证，上述经质证各方均无异议的书证及原告提交的第3、4两组书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应作为定案依据予以采信。被告高某某、金某某提交的第2组书证不能达到其主张的证明目的，不应采信。

综合双方当事人对事实和证据的分歧意见，本案双方争议的焦点为：1、原告黔西某某银行与被告高某某签订的《借款合同》是否合法有效；2、原告关于由三被告共同偿还借款本金并支付利息、罚息的诉求是否有合法的事实及法律依据；3、被告某某房开公司关于其与原告签订的《商品房回购协议》已变更《个人住房按揭贷款合同》的相关处理条款，进而不承担还款责任的抗辩理由是否成立。

经审理查明：被告高某某、金某某为合法的夫妻关系。2010年12月14日，被告高某某因购房所需，向原告所属分支机构公园支行申请个人住房按揭贷款181 000元。同日，被告高某某、金某某作为抵押人与原告签订了《最高额抵押合同》，自愿用其向被告某某房开公司所购位于黔西县原城关镇某某家园1幢1单元7层5号房屋作为偿还贷款本息的抵押物，并于同年12月23日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告黔西某某银行，义务人为被告高某某、金某某。2011年1月7日，被告高某某，金某某向原告出具了《抵押承诺书》和《保证书》，再次承诺用其所购的上述商品房为被告高某某的借款提供抵押，被告金某某作为借款保证人在保证书上签名捺印。同日，被告高某某作为借款人与原告签订了《个人住房按揭贷款合同》，约定被告高某某的借款本金为181 000元，月利率按4.8‰执行，借款期限为10年，自2011年1月7日至2021年1月6日止，借款人选择按月等额本息还款法归还贷款本息，如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日在合同利率基础上加收50%罚息。原告黔西某某银行、被告某某房开公司分别作为贷款人和保证人在合同上签章，被告某某房开公司自愿为被告高某某提供连带责任保证，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用，保证期限自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。原告所属分支机构公园支行于当日向被告高某某发放贷款181 000元。合同签订后，被告高某某按约定还本付息至2014年9月20日，此后，未再还款付息，截止2015年2月20日，被告已连续五个付款期未偿还原告贷款本息，逾期本金为6962.01元，利息（包括逾期利息）为3085.94元，尚欠本金126 774.78元，本息合计129 860.72元。原告经多次催讨无果，特诉至法院，请求如上所判。

另查明，原告黔西某某银行与被告高某某签订贷款合同的当日，又与被告某某房开公司签订《商品房回购协议》，约定如借款人不按合同约定履行还款义务，被告某某房开公司在接到原告要求执行回购义务的书面通知二十日内，负责回购借款人的个人住房，并将回购住房款项汇到原告指定账户。截止原告提起诉讼之日，被告高某某仍未办理所购商品房的正式抵押登记手续。

本院认为，金融借款合同作为诺成性合同，经借贷双方当事人协商一致，并依法采用书面形式订立时，合同成立并生效。本案原告黔西某某银行对被告高某某的按揭贷款申请经审核后并与之签订的个人《住房按揭贷款合同》，合同约定的借款利率、罚息等内容并不违反法律和行政法规的规定，属双方真实意思的表示，故应认定为合法有效。该合同对双方均有法律上的约束力，双方均应按合同约定行使权利和全面履行义务。原告黔西某某银行按合同约定向被告高某某发放贷款后，其出借义务即告完成，被告高原借款后，自2014年9月20日后未再向原告还本付息，截止2015年2月20日，已连续五个付款期未按时向原告偿还贷款本息，故原告有权按照双方合同的约定宣布借款提前到期，要求其清偿全部贷款本息（包括逾期利息），原告关于由其立即偿还尚欠的贷款本金126 774.78元，利息3085.94元，本息合计129 860.72元（实际支付金额计算至本息清偿完毕之日止）的诉求，因有事实及法律依据，应予支持。被告某某房开公司作为高某某所购商品房的售房人，自愿为被告高某某的借款提供连带责任保证，其在贷款合同中参与订立的保证条款作为借款合同的从合同，未违反法律法规的有关规定，故应认定合法有效，且被告高某某自贷款合同签订之日起至目前仍未办理正式抵押登记手续，被告某某房开公司仍在合同约定的保证期限内，故对原告关于由其对被告高某某所欠上述借款本金、利息、罚息等承担连带保证责任的诉求，因有事实及法律依据，应予支持。被告某某房开公司辩称其属一般保证，进而享有先履行抗辩权的意见，因无事实依据，不应采纳。原告与被告某某房开公司签订的商品房回购协议只是对贷款合同中保证条款的补充，并未变更保证条款的内容，故被告某某房开公司以此作为不承担连带责任的又一抗辩理由，因无事实依据，不应采信。本案贷款合同的借款人虽只是被告高某某，但被告金某某与其属夫妻关系，金某某向原告出具的保证书上系以借款保证人的身份签名捺印，且对保证方式没有约定，故被告金某某依法也应按照连带责任保证对被告高某某的上述债务承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条之规定，判决如下：

一、被告高某某于本判决生效之日起十日内偿还原告贵州黔西某某银行股份有限公司借款本金126 774.78元、支付从2014年9月20日起至2015年2月20日止期间的利息、逾期利息计3085.94元（实际支付金额按双方借款合同约定的利率从2015年2月21日起计算至上述本金清偿完毕之日止）；

二、被告金某某、贵州某某房地产开发有限公司对前项被告高某某所欠的借款本金、利息承担连带清偿责任。

案件受理费1449元，由被告高某某、金某某、贵州某某房地产开发有限公司共同负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年之内向人民法院申请强制执行。

审判长　　张光辉

审判员　　王定国

审判员　　何玉琴

二〇一五年九月二十九日

书记员　　王　珂