甲公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法定代表人姚甲，系该公司经理。

委托代理人黄甲，黔西县某律师事务所法律工作者。

被告余甲。

被告熊甲。

委托代理人任甲，黔西县中心法律服务所法律工作者。

原告甲公司与被告余甲、熊甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甲公司的委托代理人黄甲、被告余甲、熊甲及其委托代理人任甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告甲公司诉称：2000年12月25日，黔西县国土局批复将黔西县莲城大道出口处的7.3亩国有土地出让给原告使用（2011年12月22日国土局补办了国有土地使用证）。原告于2002年在该地上修建了商品房。同年6月30日，原、被告双方签订了房屋转让协议，原告将位于黔西县原城关镇莲城大道2.2公里出口处交叉点处的两个门面出卖给被告，房屋面积65平方米，单价1800元/平方米，房屋总价款为117 000元。协议签订后，被告按约定支付了部分房款92 000元，尚欠余款25 000元未付。2012年10月31日，黔西县人民政府决定对黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋进行行政征收，原告出卖给被告的房屋属征收范围，被告也在拆迁局领取了征收款，该房已被实际拆毁。由于政府部门原因消除了被告支付余款的约定条件，被告理应给付原告余款25 000元。原告经多次追索无果，特诉至法院，请求判令被告向原告支付上述买房余款25 000元。

为支持自己的诉讼请求，原告在举证期限内向法庭提交了下列证据：

1、黔西县工商行政管理局出具的证明、法定代表人身份证明、姚甲本人身份证复印件各一份，用以证明其诉讼主体适格；

2、黔西县国土资源局黔土字[2000]XX号文件、黔县国用（2011）第03XX号国有土地使用证复印件各一份，用以证明涉案房屋的土地使用权属甲公司而非姚甲个人，甲公司主体身份适格；

3、《房屋买卖协议书》复印件一份，用以证明被告购买原告房屋及余款未支付的事实；

4、黔西县人民政府关于黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋征收决定的公告（黔政发[2012]87号）、黔西县城南部新区建设指挥部出具的证明各一份，用以证明被告购买原告的房屋属拆迁范围，约定办房产手续的条件已消除。

被告余甲、熊甲辩称：本案原告所诉的房屋买卖协议是两被告与姚甲签订的，姚甲收到房款后出具了收款收据，故本案的交易行为产生于姚甲与两被告之间，与甲公司无关，甲公司不是本案的适格原告，应予裁定驳回其起诉。甲公司于1998年12月21日在黔西县工商局办理设立登记，2000年3月22日参加1999年度年检后再未进行过年检，按照《企业法人年度检验办法》的有关规定，甲公司已不具备企业法人的形式要件，实际上于2002年已丧失了经营权资格，不能进行经营活动。黔西县工商局对甲公司核定的经营范围并不包括房地产开发，从事房地产开发必须依法取得相应的资质等级证书等条件，属于国家限制经营、特许经营的范畴，甲公司并不具备上述条件，在此前提下即以自身名义从事房地产开发业务也因违反法律的禁止性规定，应为无效。姚甲本人作为甲公司的法定代表人曾因触犯刑法被判处有期徒刑，按照《公司法》规定其因执行期满未逾五年，故不得担任公司负责人或法定代表人，甲公司违反规定的选举、委派或聘任行为无效。两被告与姚甲签订房屋买卖协议时，姚甲已不是甲公司的法定代表人了，故姚甲的行为也不能代表甲公司。实体上，姚甲并未按约定在2003年底以前办理房产证交付被告方，经双方于2005年4月交涉，被告所欠的25 000元购房余款扣除1万元留给被告作自行办证费用，由被告补付姚甲房款15 000元并已给付，双方的房屋买卖协议视为履行完毕，被告不再具有合同义务。此外，原告关于支付余款的诉求从2003年底开始计算已明显超出法定两年的时效期间，且未举证证明存在法定的中断、中止等情形，故从实体上也不应得到法律的支持。综上，甲公司作原告起诉两被告属诉讼主体不适格，且实体上因存在超诉讼时效及已履行完毕等事实也不应得到法律的支持，请求法院查明事实驳回原告的诉讼。

两被告为证明其抗辩理由成立，向法庭提交了下列书证并申请证人出庭作证：

一、书证

1、被告余甲、熊甲本人身份证复印件两页，以证明其诉讼主体适格；

2、《房屋买卖协议书》复印件一份，以证明房屋买卖是姚甲与两被告之间的交易，与甲公司无关；

3、收款收据三张，以证明被告按协议约定交付92 000元的房款给姚甲，交易行为产生于两被告与姚甲之间；

4、黔西县工商局出具的证明一份，以证明甲公司于2000年3月22日参加1999年度年检后再未进行过年检；

5、黔西县工商局提供的公司设立登记申请资料复印件九页，以证明甲公司登记的经营范围并不包括房地产，甲公司并未取得房地产开发的经营资质；

6、金额为15 000元的收款收据一张，以证明姚甲于2003年底未按约定交付房产证，经被告多次催问，双方于2005年4月达成协议，房产证由被告自行办理，所欠25 000元的房款留1万元给被告作办证费用，被告补付姚甲15 000元，房屋买卖协议已履行完毕。

二、证人证言

除以上书证外，两被告另申请证人莫某某、熊某某、余某某出庭作证，三证人均证明两被告欠姚甲的25 000元购房款经双方协商，姚甲留1万元给两被告办理房产证，由两被告补付姚甲15 000元并已给付。

经庭审质证，两被告对原告提交的全部书证的真实性无异议，但对其证明目的和关联性有异议。原告对两被告提交的第1、4、5组书证无异议，对第2、3、6组书证的真实性无异议，对证明目的有异议；原告对两被告申请出庭的证人证言内容的真实性有异议。

经本院认证，上述被告提交并经原告质证无异议的书证，因来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的相应事实，应予采信。原告方的第1、2组书证与被告提交的第6 组书证能够相互印证原告主张的证明目的，应予采信。原告提交的第3组书证与被告提交的第6组书证和申请出庭的证人证言系对同一事实分别举出的相反证据，被告方的举证与原告相比具有盖然性优势，其证明力明显大于原告方，应予确认。原告方的第4组书证不能达到其主张的证明目的，不应采信。被告方的第2、3组书证与第6组书证存在矛盾之处，不能达到其主张的证明目的，不应独立采信为定案依据。第6组书证与其申请出庭的证人证言能够相互印证其主张的抗辩理由成立，应予采信。

综合双方当事人的诉辩意见及举、质证情况，本案双方争议的焦点为：1、原告甲公司的主体身份是否适格；2、姚甲与两被告签订房屋买卖协议的行为是个人行为还是代表甲公司的行为，该协议是否合法有效；3、原告的诉求是否有充分的事实及法律依据。

经审理查明： 2000年12月，原告甲公司向黔西县国土局提交用地申请及相关附件，申请将县政府收回政协办煤矿转运场的7.03亩国有土地使用权转让给该公司修建畜产品开发市场。同年12月25日，黔西县国土局以黔土字[2000]XX号文件作出批复，同意将上述土地使用权出让给该公司，并由该公司支付给政协办全部征地费用和地上建筑设施投资。此后，甲公司即在位于黔西县原城关镇莲城大道2.2公里出口处交叉点受让所得的上述国有土地上着手修建了门面房。2002年6月30日，原告甲公司法定代表人姚甲与两被告签订了《房屋买卖协议书》一式二份，约定将上述房屋中的两个门面出售给两被告，房屋的建筑面积为65平方米，单价为1800元/平方米，总价款为11.7万元。协议同时对付款方式、门面交付时间及房产权证手续的办理等事项进行了约定，并约定了违约责任。两被告于合同签订当日支付了购房定金30 000元，并在同年8月底前按约定交付房款计92 000元（包括上述定金3万元），余款25 000元双方约定待姚甲交付房产证等手续后补足。此后，姚甲未在协议约定的期限内向被告交付房屋产权证等手续，两被告也未补交购房余款25 000元。2005年4月17日，双方就上述问题自行协商并达成口头协议，由被告自行办理房屋产权证等手续，两被告所欠余款扣除10 000元作办证费用后，再补付15 000元给甲公司（该款已于当日给付）。2011年12月22日，黔西县国土局为甲公司补发了黔县国用（2011）第03XX号《国有土地使用证》，使用权人为甲公司。2012年10月31日，黔西县人民政府决定对黔西县城南部新区纵二线建设项目房屋进行行政征收，上述姚甲出卖给两被告的房屋属征收范围，被告也在拆迁局领取了征收款，目前该房已被实际拆毁。原告甲公司以政府部门原因消除了被告支付余款的约定条件，被告理应给付余款25 000元为由诉至法院，请求如上所判。

另查明，原告甲公司是于1999年1月4日经工商行政管理部门核准登记的企业法人，企业类型为有限责任公司，其登记的经营范围包括养殖业、饲料加工销售、室内装潢、塑料制品生产销售、日用百货、建筑材料购销。自2000年3月22日参加年度检验之后，该公司至今未提交任何年检材料和变更事项材料。

本院认为，订立合同作为一种民事法律行为，首先要求行为人具有相应的民事行为能力，双方的意思表示真实，且所订合同内容不违反法律及公序良俗原则。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案与两被告订立房屋买卖协议的一方当事人从形式上看是甲公司的法定代表人姚甲，但姚甲在签订上述合同时并非出于个人意愿的考虑，结合其修建房屋的土地使用权人及其后来出具并加盖甲公司印章的收款收据等进行综合分析，姚甲实质上是以甲公司法定代表人身份代表甲公司从事经营活动，包括签订合同等民事法律行为，其在此基础上签订合同的行为应当视为一种职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第42条“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人”之规定，甲公司以原告名义起诉两被告并无不当，两被告关于其主体身份不适格的抗辩理由，因无事实依据，不应成立。甲公司设立后多年未参加年检可能受到工商行政管理部门吊销执照等行政处罚，并因此丧失经营权资格，但经营权资格不能混同于法人资格，该企业至今并未注销工商登记，仍具有法人资格，并可以公司名义从事民事活动，故两被告关于其不能进行民事行为的抗辩理由也不能成立，不应采信。被告甲公司不是房地产开发企业，其核定登记的经营范围确不包括房地产开发，但房地产开发经营项目本身并非属于国家禁止经营、限制经营及特许经营的范围，该公司无相应资质等级从事开发仅涉及违反一般行政管理性规定，而非法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”之规定，上述甲公司与两被告签订的房屋买卖协议应为合法有效。两被告关于合同无效的抗辩理由因无事实依据，不应采信。姚甲目前仍是甲公司登记的法定代表人，其是否曾因触犯刑法被判刑及有无资格继续担任该企业负责人属其他法律予以规范的问题，不影响其以该公司法定代表人身份与两被告签订合同，故两被告以其签订合同时已不属该公司法定代表人，其行为不能代表甲公司的抗辩主张，因无事实依据，不应采信。两被告虽存在因购房下欠原告25 000元余款的事实，但该笔债务经双方后来自行协商并达成协议，两被告已按协议履行完毕，双方对合同的权利义务终止，两被告不再具有合同义务，原告的诉求因无事实依据，不应支持。本案原告是依合同行使债权请求权，适用法定两年的诉讼时效期间，双方自2005年4月就两被告欠款问题重新达成的协议并未约定履行期间，原告有随时主张请求的权利，原告的诉求并未超出上述时效期间，故两被告关于时效抗辩的理由也不能成立，不应采信。据此，为维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项、第一百零七条之规定，判决如下：

驳回原告甲公司对被告余甲、熊甲的诉讼请求。

案件受理费426元，减半收取213元，由原告甲公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审判员　　张光辉

二〇一四年七月九日

书记员　　刘　芸