金芳羽、陈邦群诉贵州众福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案一审民事判决书

原告陈邦群，自然情况略。系原告金芳羽的母亲。

二原告共同委托代理人林志嵩、龚学德，北京市中银律师事务所贵阳分所律师。

被告贵州众福房地产开发有限公司，地址在贵阳市新华路126号（富中国际广场）25层1号。

法定代表人任建渠，该公司经理。

委托代理人郑继华，陈拉（助理）。

原告金芳羽、陈邦群诉被告贵州众福房地产开发有限公司（以下简称众福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法由审判员胡双全适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈邦群及二原告的委托代理人林志嵩，被告众福公司的法定代表人任建渠及委托代理人郑继华、陈拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金芳羽、陈邦群诉称：原告与被告于2008年6月29日签订购房合同，约定原告向被告购买位于花溪大道众福家园B幢1单元11层6号房屋，面积134.78平方米，价格527 047元，交房时间为2010年2月6日，被告于交房后540日内给原告办理该房屋的房地产权属证书。合同签订后，原告积极履行合同，一次性支付了购房款527 047元，被告也于2010年2月6日向原告交付了房屋，但时至今日却没有给原告办理房地产权属证书。原告多次催促此事，被告均以种种理由予以推诿。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院请求：一、请求法院判令被告为原告办理涉案房屋的“房屋产权证书”及“国有土地使用权证书”；二、请求法院判令被告因延期办理房屋权属证书，而向原告支付违约金（违约金计算以已付房款527 047元，按中国人民银行逾期贷款利率计算，从2011年8月21日起至被告为原告办理完房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续时止，截止起诉之日违约1202日，合计162 717元）；三、本案的诉讼费由被告承担。

被告众福公司辩称：对原告的第一项诉请无异议，同意办证；对第二、三项诉请不同意，因为本案一系列纠纷均源于情势变更，之所以迟延办理产权证，是因为贵阳市人民政府改变规划，被告执行政府决定，对众福家园项目旁边的补征地块进行拆迁安置、平整、绿化，导致整个项目的竣工验收延迟，无法按期办理大产权证，这才导致无法按《商品房买卖合同》约定按期协助原告办理产权证登记手续。由于发生情势变更，《商品房买卖合同》有关被告产权登记义务的履行基础已经丧失，若继续按合同约定，明显违背公平原则。故被告不应当承担违约金。

经审理查明：原告金芳羽、陈邦群与被告众福公司于2008年6月29日签订合同编号为2007200号《商品房买卖合同》，合同约定由金芳羽、陈邦群购买众福公司开发的位于贵阳市花溪大道北段448号众福家园B幢（B）1单元11层6号房屋，总价款527 047元，交房时间2009年6月30日。其中合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：……3、双方按相关法律法规协商处理。”合同签订后，原告按约支付了购房款，被告于2010年2月6日向原告交付房屋后至今未协助原告办理房屋产权证书。另，在庭审过程中，原告要求被告支付违约金162 717元系按照已付房款527 047元，参照中国人民银行同期贷款年利率6%上浮30%作为逾期贷款利率标准从2011年8月21日起计算至起诉之日即2015年1月15日止。

上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据等有关证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定及双方在《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，被告于2010年2月6日将房屋交付原告居住使用，理应在交付房屋后540日内即2011年8月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但却至今未能为原告办理房屋产权证书，已构成违约。现原告诉请被告为原告办理涉案房屋的“房屋产权证书”及“国有土地使用证书”，被告无异议，同意办证，故本院对该项诉请予以支持。同时原告还诉请被告支付因延期办理房屋权属证书的违约金，被告以存在情势变更为由拒绝承担违约金，但其提交的相关证据不能证明与本案所涉房屋有关，故对该辩解，本院不予采纳。因原、被告双方签订的买卖合同中对违约金的计算标准没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告要求按照已付房款527 047元，参照中国人民银行同期贷款年利率6%上浮30%作为逾期贷款利率标准计算违约金，并无不当，本院予以支持。原告要求违约金从2011年8月21日起计算至被告为原告办理完房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续时止，对其中截止起诉之日即2015年1月15日共计1202日的逾期办证违约金527 047元×年息6%×1.3÷365天×1202天=135 380元，本院予以支持，对其诉请金额162 717元超出135 380元的部分，本院不予支持。另，对2015年1月16日起至被告众福公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止的违约金，按上述标准据实计算，本院一并予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二款之规定，判决如下：

一、被告贵州众福房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内将原告金芳羽、陈邦群购买的贵阳市花溪大道北段448号众福家园B幢（B）1单元11层6号房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助金芳羽、陈邦群办理房屋所有权证及国有土地使用权证。

二、被告贵州众福房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告金芳羽、陈邦群支付2015年1月15日前因延期办理房屋权属证书的违约金135 380元及2015年1月16日起的违约金（按购房总款527 047元，以中国人民银行同期贷款利率上浮30%为标准据实计算至被告贵州众福房地产开发有限公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1807元，由被告贵州众福房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员　　胡双全

二0一五年三月三十日

书记员　　王正香