吴斌诉被告张苏荣及第三人潘星伶房屋租赁合同纠纷一审判决书

委托代理人：龙锡华、潘开辉，贵州黔信律师事务所律师。

被告：张苏荣，住贵阳市云岩区省。

委托代理人：沈三、王治刚，贵州圣伦达律师事务所律师。

第三人：潘星伶，1973年8月30 日生，住贵阳市。

原告吴斌诉被告张苏荣及第三人潘星伶房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年12月15日受理后，依法适用简易程序，由审判员赵曦独任审判，公开开庭进行了审理，原告吴斌及委托代理人潘开辉，被告张苏荣及委托代理

人沈三、王治刚，第三人潘星伶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告吴斌诉称：2012年3月5日被告张苏荣与第三人潘星伶签订《租赁合同》，约定被告将其承租的位于浙江商城C区一层001号博馨家饰商场内410平方米商铺的其中30平方米租赁给第三人潘星伶。2013年1月12日被告与原告签订《店面转让合同》，将410平方米商铺全部转让给原告，约定转让时间为2013年1月25日，其中已经转租给第三人的30平方米2013年3月7日交付给原告使用。但约定的交付期限届满后至今，被告未将该30平方米的商铺交付，同时原告与浙江商城签订租赁合同，合法承租取得铺面使用权。而被告与第三人所签租赁合同无效，第三人占有该商铺的行为属违法行为，该行为严重侵犯了原告的合法权益，均应承担相应的责任。现诉至法院请求：一、判令被告赔偿违约损失120000元。二、判令被告与第三人承担连带责任，将位于浙江商城C区一层001号博馨家饰商城内由第三人占据使用的30平方米商铺交付给原告。三、诉讼费由被告及第三人承担。

被告张苏荣辩称：原告与被告签订门面转让协议时，明确告知原告总面积虽为410平方米，但其中的30平方米已经转租给第三人潘星伶使用，并且在合同中作了约定，且被告实际向原告收取的租金也是按照380平方米计算的，不包括其中30平方米的租金。合同中约定，该30平方米的租金在2013年1月25日以后由原告收取，2013年3月7日30平方米铺位的租期到期后，由原告自行收回，在实际履行的过程中原告也实际收取了第三人的租金。后来，原告与贵阳浙江商城物管公司在2013年1月25日重新签订了合同，被告退出该门面的租赁关系，该门面的承租人和实际使用人为本案的原告，租赁期限从2012年10月20日至2015年3月30日，面积为410平方米，该410平方米也包含了本案争议的30平方米商铺，因此根据合同的相对性，被告未实际使用商铺，应该是原告的合同相对方未履行交付商铺的义务，原告要求被告赔偿损失缺乏依据。原告诉请参照的其转租的价格计算赔偿损失，由于原告与商场签订的合同明确约定不能转租，原告的计算没有依据。原告主张因关门减少的损失也无依据，该30平方米不是原告的唯一通道，而且比较偏僻，原告还有四个通道可以进入。另外原告主张1元的精神损失赔偿与本案不是同一法律关系，应另行起诉，与本案无关。

第三人潘星伶诉称：第三人与原告没有任何关系，转租合同是与被告签订的，第三人不认识原告，原被告双方签订转让合同后第三人才知道，但当时第三人的租期尚未届满，第三人造成的损失应当由原被告进行赔偿。2015年1月5日根据法院的安排已将门面腾空，而且电话告知法院让原告自行使用。

经审理查明：2013年1月12日，原告吴斌（乙方）与被告张苏荣（甲方）签订《店面转让合同》一份，约定：甲方将自己从贵阳浙江商城物业管理有限公司（以下简称浙江商城）承租的南明区遵义路95号浙江商城C区一层001号门面转让给乙方使用，（包含现已出租给第三方的30平方米铺位）建筑面积为410平方米，转让于2013年1月25日起（租金及租期按原合同执行），乙方支付甲方交给浙江商城的押金2万元，甲方的现有办公设备折价给乙方；门面转让后，乙方代替甲方向浙江商城履行原有门面租赁合同中规定的条款；转让后门面现有的装修、装饰、存货全部归乙方所有；乙方与合同签订之日向甲方支付定金10万元，支付完毕定金后，甲方协助乙方办理博馨家饰的法人变更手续，乙方在2013年1月25日前向甲方支付余款人民币50万元，双方约定在2013年1月25日甲方向乙方转交存货及门面钥匙；甲方现已出租的30平方米铺位租金从乙方全部付清给甲方余款后转为乙方收取，2013年3月7日租期到期后乙方将无条件收回铺位自行使用。在与原告签订该转让合同之前，2012年3月5日，被告曾于第三人签订《租赁合同》一份，约定将承租的门面中的30平方米转租给第三人使用，年租金36000元，租期到2013年3月11日止。原被告双方的转让合同签订后，由于第三人未在租期届满后将转租的30平方米铺位交付给原告使用，发生纠纷。同时因为吴斌未按合同约定支付货物折价款，张苏荣作为原告向本院提起诉讼，要求吴斌支付货物折价款及利息，本院（2013）南民初字第2735号民事判决书明确吴斌对该欠款向张苏荣出具了欠条，负有付款义务。另外，潘星伶也作为原告向本院提起诉讼，被告为张苏荣，贵阳浙江商城物业管理有限公司为第三人，潘星伶要求张苏荣支付违约金、商铺装修损失费、商品积压损失、营业损失等。该案件经贵阳市中级人民法院二审认定潘星伶与张苏荣签订的商铺租赁合同无效，双方对此均负有责任，判令张苏荣赔偿潘星伶营业损失5000元，装修损失5000元。因潘星伶承租的30平方米商铺一直未腾让给吴斌，2014年11月18日，原告诉至本院，诉请如前。审理中，本院于2015年1月5日，本院组织原被告双方及第三人到现场进行了勘验，勘验过程中，第三人表示同意将30平方米商铺腾让出来，搬走自己商铺中剩余的货品，由于第三人清理打包货品需要时间，本院告知第三人在2015年1月6日前将商铺钥匙交与原告，但当天下午第三人电话告知本院，由于钥匙遗失，无法交付，要求法院告知原告自己将门锁更换收回商铺使用，商铺内的货架等未搬走物品任由原告处理，本院电话通知原告按照第三人的意见收回商铺，但原告表示由于没有第三人的书面同意，为避免产生纠纷，还是要等到2月2日开庭明确后再使用。2015年2月2日，在本案开庭审理过程中，进一步明确了上述事实，原告表示同意当天回去后整理收回商铺使用，三方对此均无异议。至此，原告要求交付商铺的诉讼请求已得到履行。审理中，原告明确表示第一项诉讼请求只针对本案被告张苏荣，原告的第一项诉请系要求被告赔偿经济损失12万元，该12万元含租金损失94720元、30平方米商铺关门过程中导致人流量减少所产生的营业损失25279元、精神损失费1元，对租金损失94720元部分，原告主张，在自己承租的面积中，转租了一部分27平方米给其他人使用，租金为每平方米138元，故要求参照该租金标准，计算未交付的30平方米商铺从2013年2月7日至开庭当日的租金，为138元×30平方米×23个月少五天＝94720元。针对原告的该诉请，被告认为，合同约定的转租面积虽为410平方米，但实际收取租金的面积为380平方米，未包含第三人承租的30平方米，而且合同约定在2013年1月25日以后的租金由原告自己向第三人收取，另外原告在2013年1月25日针对410平方米的承租面积与浙江商城重新签订了租赁合同，租赁期限到2015年3月30日，故原告主张的租金损失与被告无关，且认为按照转租的价格要求赔偿损失也缺乏依据，因为合同约定是不能转租的；对营业损失部分，被告认为除可以从第三人的商铺出入外，原告的经营面积内还有四个出入口，对原告的经营并不产生实际影响，精神损失费与本案不是同一法律关系，故请求法院驳回。关于第三人经营的30平方米商铺的租金收取情况，第三人陈述自己向被告交纳了2013年3月11日以前的租金，2013年1月，得知原被告双方转让商铺后，就开始停止经营了，3月份以后一直未交租金，被告对此予以认可，但主张1月25日至3月11日期间的租金4500元在与原告签订合同时已计算给原告，但审理中原告对此不予认可，并且主张第三人一直经营到2013年7月关门。另查，在原被告双方的转让合同签订后，2013年1月25日，原告与浙江商城签订了针对该转租的410平方米商铺的租赁合同，延续原张苏荣与浙江商城之间的租赁合同，约定租赁期限从2012年10月20日至2015年3月31日，租金第一年为每平方米55元，第二年为每平方米57元，第三年为每平方米63元，审理中，原告向本院提交了自己向浙江商城交纳租金的收据。针对营业损失部分，原告提交自己在经营过程中的销售清单，证明在2013年7月第三人关门后，自己的营业收入减少，一直处于亏损状态，被告对原告自己的销售清单不予认可。以上事实，有双方当事人陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。

本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原告与被告签订转让合同，约定转让被告向浙江商城承租的410平方米商铺给原告经营，但在该410平方米经营面积中，有30平方米系被告转租给第三人使用的，在双方签订合同时尚未到期，双方在合同中约定在被告与第三人约定的期限届满后由原告向第三人收回使用，但第三人并未在该合同上签字认可，原被告双方的约定不能约束第三人，后来由于第三人拒绝交还承租的商铺引起本案讼争，在本案审理过程中，本院征得三方当事人同意，在2015年1月5日组织双方进行了现场交接，明确第三人将承租的30平方米商铺在2015年1月6日交付给原告使用，后来原告接本院电话通知后基于各方面的考虑未打开使用，直到2015年2月5日开庭当天才收回使用，原告的第一项诉讼请求要求交付商铺已完成，在本案中不应再进行明确。针对第二项诉讼请求，原告要求被告赔偿经济损失12万元，其中一部分是租金损失，对该部分损失，由于原被告双方签订合同转让410平方米商铺，但在合同中又约定出租给第三人的30平方米由原告负责收回，第三人并未在该合同上签字认可，合同不能约束第三人，在此情况下，由于原告与第三人之间无任何合同关系，无权向第三人主张权利，但原告可以向被告主张权利，而被告负有义务完整的交付转让物，在得知第三人明确表示不同意交还商铺后，原被告双方均未及时与第三人协商或采取诉讼的方式解决，怠于行使自己的权利，任由事态和损失扩大，对此原被告双方均负有责任，对因此造成的损失，本院酌定双方各承担50%的责任。对损失的界定，原被告双方约定的交付期限到交接之日，30平方米商铺的租金，应视为原告产生的租金损失。关于租金计算标准，由于原被告双方在合同中约定2013年1月15日至3月11日的租金由原告向第三人收取，但该时间段内的租金被告已向第三人收取，被告自认4500元，该款被告主张在转让合同中已计算给原告，但合同中并无该费用的约定，故被告的该主张本院不予采纳，被告应当将该部分租金支付给原告。在2013年3月11日以后，原告与浙江商城约定的租金为每平方米57元，并已按该标准向浙江商城交纳，从2013年3月12日起至2015年1月6日止的30平方米的租金，为664天，22个月，根据原告与浙江商城约定的租金标准，30平方米的租金约为每月1706元，租金共计为37532元，该款由原被告双方各自承担50%。原告要求按照自己与他人签订合同约定的标准支付租金缺乏依据，本院不予支持。针对原告主张的营业损失，由于该30平方米并不是原告商铺的唯一通道或主要通道，且原告举证的证据也不足以证明该损失实际存在，对该诉讼请求本院依法不予支持。对原告要求支付1元精神损失费的主张，双方系合同关系，原告的该诉请缺乏法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

一、被告张苏荣在本判决书生效后五日内支付商铺租金23266元给原告吴斌。

二、驳回原告吴斌的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1380元，由原告吴斌负担966元，被告张苏荣负担414元（该款原告已预交，由被告随同上述款项支付给原告）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审判员　　赵　曦

二0一五年三月六日

书记员　　袁文杰