牟家俊与张小平等租赁合同纠纷民事二审判决书

委托代理人：胡良刚，贵州子尹律师事务所律师。

委托代理人：陈明武，贵州子尹律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张小平，贵州省习水县人。

被上诉人（原审原告）：肖仙佐，贵州省习水县人，住习水县。

委托代理人：田烨，遵义市汇川区董公寺镇法律服务所法律工作者。

上诉人牟家俊为与被上诉人张小平、肖仙佐租赁合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2013）习民商初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 经审理查明，张小平、肖仙佐于2010年10月29日与牟家俊签订《商铺租赁合同》，由张小平、肖仙佐将位于习水县东皇镇五星路红城天街商业广场第二层B号面积为685平方米商铺房承租给牟家俊经营。合同约定：租期为2011年5月15日至2021年5月15日止，承租方装修时间为“免租期”。2013年5月15日至2015年5月14日租金标准为每月每平方米33元。同时约定，除首期租金外，承租人须在合同期内每年3月15日前支付下一年租金。第一年如红城天街步行街未修建好一半通行（以铺好砖能通行为标准来计算起租期），付款期顺延。违约责任：如承租方经营不顺，不再续租，须提前四个月以书面申请通知出租方，以出租方签字生效，否则，承租方承担一年的租金作为违约金。如承租人未按时支付租金，则按当年的租金一倍作为违约金。合同签订后，牟家俊接收房屋并招商出租承租的房屋。

2012年7月13日，牟家俊主张按合同约定应将已交房租抵除次年房租并将付款期顺延，与张小平、肖仙佐协商未达成一致意见，张小平、肖仙佐以牟家俊未按期交纳租金构成违约为由，诉至贵州省习水县人民法院，该院依法召集当事人双方调解达成协议，并作出（2012）习民商初字第949号民事调解书，调解书第一条对张小平、肖仙佐与牟家俊争议的2013年5月前的租金相对进行了调整，即2012年5月15日至2013年5月14日止的租金按7个月计算为143850元，张小平、肖仙佐放弃5个月的租金102750元。牟家俊于2012年12月底前给付张小平、肖仙佐4个月租金82200元，2013年9月底前给付张小平、肖仙佐3个月租金65000元（每月租金20550元计算，7个月租金共计143850元）。第二条对2013年5月15日起的租金，张小平、肖仙佐与牟家俊按原合同履行。调解书生效后，牟家俊又以合同特别约定计算付款期限为由拒绝履行调解书确定的付款义务，张小平、肖仙佐依法申请执行并已达成执行和解协议，限期由牟家俊支付租金（均未执行完毕）。此后，因张小平、肖仙佐向牟家俊收取2013年5月后的租金未果，遂诉至贵州省习水县人民法院，请求判令：1、依法解除张小平、肖仙佐与牟家俊于2010年10月29日签订的《商铺租赁合同》，并收回出租屋；2、由牟家俊承担违约金271260元；3、牟家俊向张小平、肖仙佐支付2013年5月15日至房屋交还之日止的租金（暂定三个月即67815元）。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。牟家俊与张小平、肖仙佐自愿签订合同承租出租人的商铺房屋招商出租该商铺，从中收取利益，双方签订的《商铺租赁合同》对租赁时间、租金及计算、支付方式和时间以及违约责任等均作了明确约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，合同当事人应当严格按照诚实信用原则完全履行自己的义务。出租人张小平、肖仙佐在与牟家俊签订合同后已将商铺房屋如实交付牟家俊管理使用，牟家俊作为承租人，应当按照法律的规定或合同的约定如实履行支付租金的义务。对牟家俊称应当按照合同特别约定即以“红城天街步行街完善时间”从2013年7月1日起计算租金的主张，一审法院认为，双方在签订合同时明确界定此条件作为计算起租期，双方本应遵从其约定，但该争议在张小平、肖仙佐与牟家俊于2012年7月13日的诉讼中，双方在张小平、肖仙佐相让租金的前提下调解达成协议，该协议对2013年5月底前的租金均作了相对的调整，同时约定2013年5月后的租金按原合同的约定履行。贵州省习水县人民法院（2012）习民商初字第949号民事调解书已发生法律效力，张小平、肖仙佐与牟家俊应当履行自己的义务。牟家俊称对该调解书已申请再审，但未能提供再审的依据，依法不予采信。依据我国《合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”，第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，现牟家俊只要求继续租赁，但又拒绝支付租金应是违约行为，依法不予支持。张小平、肖仙佐请求依法解除该商铺租赁合同，符合法律规定，依法应予支持。对张小平、肖仙佐违约金的请求，虽然牟家俊承租商铺房屋后，就合同的约定存在理解不同，导致逾期交纳租金的违约行为，对张小平、肖仙佐诉请的违约金本应依照双方合同的约定标准，但考虑到双方签订合同时该地段的建设施工情况和牟家俊目前的实际履行能力，结合因牟家俊迟延履行支付租金给张小平、肖仙佐造成损失的实际情况，依据公平、合理原则和就低不就高的原则，对违约金应当酌情支持25000元。对张小平、肖仙佐诉请给付2013年5月15日后的房屋租金本应计算至实际交付时止，但因张小平、肖仙佐仅主张暂定三个月即67815元，遵从其愿，对未主张的部分可另行主张其权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第九十一条第一款第二项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除张小平、肖仙佐与牟家俊于2010年10月29日签订的位于习水县东皇镇五星路红城天街商业广场第二层B号面积为685平方米的《商铺租赁合同》。限于本判决书生效后立即将该租赁房屋交归张小平、肖仙佐管理使用;二、由牟家俊支付张小平、肖仙佐从2013年5月15日起三个月的租金（每月按685平方米×33元/平方米×3/月计算给付）67815元;三、由牟家俊支付张小平、肖仙佐违约金25000元。一审案件受理费6386元，由牟家俊承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，牟家俊不服，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同》中，约定了租金的支付条件及租期的计算方式，即约定如红城天街步行街未修好一半通行（以铺好砖能通行为标准来计算起租期），付款期限顺延。红城天街步行街在2013年7月1日才通行，上诉人应从2013年7月1日起支付租金，上诉人并未违约。因上诉人已向被上诉人缴纳了一年租金，一审法院判决上诉人支付租金和违约金没有依据；2、被上诉人曾向贵州省习水县人民法院提起诉讼要求上诉人支付2012年5月15日至2013年5月14日的租金并依法解除合同，该案已调解结案，上诉人再次提起诉讼要求解除合同系与前诉属于同一主张，违反了民事诉讼法的“一事不再理”原则，一审法院判决解除《商铺租赁合同》不当。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，将本案发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。

二审期间，张小平、肖仙佐未提交书面答辩意见。

本院认为，本案争议的焦点为：1、牟家俊与张小平、肖仙佐签订的《商铺租赁合同》是否应予解除，牟家俊是否应该承担违约责任；2、本案是否违反民事诉讼法中“一事不再理”原则。

牟家俊与张小平、肖仙佐于2010年10月29日签订的《商铺租赁合同》系自愿签订，是双方的真实意思表示，且合同内容不违反相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。合同中对如红城天街步行街未修好一半通行（以铺好砖能通行为标准来计算起租期），付款期限顺延的约定，已经牟家俊与张小平、肖仙佐在2012年7月13日的诉讼中经调解达成的协议予以变更，该变更内容应视为双方对原合同的意思达成一致变更意见，调解协议同时对2013年5月后的租金按原合同履行作了约定，牟家俊应按照双方约定履行支付租金的义务。现牟家俊要求继续租赁房屋，但未按双方约定支付到期租金，且在张小平、肖仙佐二人催收时仍拒付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于牟家俊目前的实际履行能力，结合牟家俊迟延履行支付租金给张小平、肖仙佐造成损失的实际情况，一审法院判决牟家俊向张小平、肖仙佐支付违约金25000元并无不当。

由于牟家俊的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，张小平、肖仙佐请求人民法院依法解除双方签订的商铺租赁合同的诉讼请求应予支持。

关于本案是否违反民事诉讼法中“一事不再理”原则的问题。张小平、肖仙佐与牟家俊的第一次诉讼是因牟家俊未支付2012年3月15日至2013年5月14日的房屋租金，而本案中张小平、肖仙佐诉请人民法院解除《商铺租赁合同》的理由，是牟家俊在调解协议达成后仍未按约支付2013年5月15日后的房屋租金。两案诉请并非基于同一事实，因此本案并未违反民事诉讼法中“一事不再理”原则。综上，牟家俊的上诉理由不能成立，本院不予支持，予以驳回。

对一审判决其余内容，双方当事人未提起上诉，本院视为服判。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6386元，由上诉人牟家俊承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王　妤

审　判　员　　胡海燕

代理审判员　　刘娟娟

二0一四年四月十五日

书　记　员　　杨　茜