遵义市金鹏房地产开发有限公司与张静房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书
法定代表人：杨发祥，公司董事长。
委托代理人：张体宏，贵州佳信律师事务所律师。
委托代理人：吕淑梅，贵州佳信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张静，贵州省遵义市人。
委托代理人：张文熙，贵州舸林律师事务所律师。
上诉人遵义市金鹏房地产开发有限公司为与被上诉人张静房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2013）汇民初字第2696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
经审理查明，遵义市金鹏房地产开发有限公司与张静因商品房销售合同纠纷一案，经遵义市汇川区人民法院作出（2008）汇民二初字第343号民事调解书，因遵义市金鹏房地产开发有限公司未按期履行，张静向原审法院申请执行。原审法院向遵义市金鹏房地产开发有限公司发出了执行通知书，由遵义市金鹏房地产开发有限公司支付张静790000元，并按同期银行贷款利率的双倍承担迟延履行期间的债务利息，同时承担执行费10300元。因遵义市金鹏房地产开发有限公司未履行，2010年5月4日，原审法院作出（2008）汇执字第437-2号民事裁定书裁定：将登记在遵义市金鹏房地产开发有限公司名下的位于遵义市汇川区广州路恒兴家居博览中二座一层相应价值的营业房八间（编号为12、110、111、122、123、124、132、133），作价1027014.40元，抵偿给张静，以清偿所负债务。多余款项42616.64元，由张静补足后，退还遵义市金鹏房地产开发有限公司。
2010年6月10日，张静（甲方）与遵义市金鹏房地产开发有限公司（乙方）签订《商品房回购协议》，约定：一、甲方同意将根据汇川区法院（2008）汇执字第437-2号《民事裁定书》取得的位于遵义市汇川区广州路恒兴家居博览中二座一层尚未过户的八间营业房（编号为12、110、111、122、123、124、132、133）作价人民币920000元出售给乙方，乙方同意回购。二、乙方用现金方式分三期支付甲方人民币玖拾贰万元购房款，具体支付金额及期限为：1、乙方于2010年6月25日前支付第一期购房款叁拾贰万元；2、乙方于2010年7月25日前支付第二期购房款叁拾万元；3、乙方于2010年8月25日前支付第三期购房款叁拾万元。……四、乙方如不按期足额支付甲方购房款，甲方有权解除本协议，并从乙方已支付的购房款中收取10万元的违约金，其余购房款退还乙方。双方仍按汇川区法院汇执字第437-2号《民事裁定书》执行。协议签订后，遵义市金鹏房地产开发有限公司于2010年7月15日向张静支付了购房款项320000元。张静将上述房屋交付遵义市金鹏房地产开发有限公司出租使用至今。
2012年9月5日，张静与刘晓强作为甲方与遵义市金鹏房地产开发有限公司法定代表人杨发祥又签订《付款协议》，约定由遵义市金鹏房地产开发有限公司于2012年9月20日上午12点以前将（2008）汇民二初字第343号裁定书所欠630000元支付给张静。遵义市金鹏房地产开发有限公司若未在9月20日支付完现款，张静有权解除合同，并按法院裁定到房管部门办理房产手续。《付款协议》签订后，2012年9月27日，遵义市金鹏房地产开发有限公司向张静支付购房款200000元。
因遵义市金鹏房地产开发有限公司未全额支付完毕款项，2013年1月25日，双方在协商后又由遵义市金鹏房地产开发有限公司法定代表人杨发祥再次向张静出具承诺，载明：关于金鹏房开公司杨发祥就张静购房回购欠款一事，经住建局产权处协调解决，定于2013年2月1日之前将所欠张静回购款460000元一次付清。后遵义市金鹏房地产开发有限公司仍未按承诺履行付款义务，2013年4月11日，经双方再行协商后，遵义市金鹏房地产开发有限公司法定代表人杨发祥又再次向张静出具承诺，载明：关于金鹏房开公司杨发祥就张静购房款一事，经住建局及产权处协调解决，定于2013年4月底前将所欠张静回购款460000元一次付清。如违约不按期结清，本人同意无条件将产权按法院裁定由房管局过户给张静。刘晓强签字认可：双方同意以上内容。此次承诺出具后，2013年5月6日，遵义市金鹏房地产开发有限公司向张静再行支付购房款200000元。因遵义市金鹏房地产开发有限公司仍未按承诺履行全部付款义务，张静遂向原审法院提起诉讼，要求解除双方于2010年6月10日签订的《商品房回购协议》。
另查明，遵义市房管局市场处出具证明，恒兴家居博览中二座一层营业房未备案出售房源编号为E1012、E1110、E1111、E1122、E1123、E1124、E1132、E1133。
原审法院认为，张静与遵义市金鹏房地产开发有限公司签订的《商品房回购协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效。双方均应按合同约定全面履行义务，遵义市金鹏房地产开发有限公司一再违反双方约定，不按时支付购房款，且在最后承诺中，遵义市金鹏房地产开发有限公司明确表明如不按期结清尾款，则同意无条件将产权按法院裁定过户给张静，双方此项约定应系双方对合同解除权的约定，遵义市金鹏房地产开发有限公司未按承诺履行全部付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，张静主张解除合同的要求符合法律规定，予以支持。遵义市金鹏房地产开发有限公司抗辩张静主张已过合同解除1年除斥期，因双方在合同履行过程中多次对被告付款期限及付款金额进行变更约定，合同解除权也随之变更，双方在2013年4月1日约定中再次明确付款期限，同时对合同解除权进行约定，遵义市金鹏房地产开发有限公司也按此约定进行了部分履行，故张静解除权的起始期限应从遵义市金鹏房地产开发有限公司最后承诺付款期限之次日起算，即从2013年5月1日起算，遵义市金鹏房地产开发有限公司辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：解除原告张静与被告遵义市金鹏房地产开发有限公司于2010年6月10日签订的《商品房回购协议》。案件受理费60.00元,由被告遵义市金鹏房地产开发有限公司承担。
宣判后，遵义市金鹏房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的商品房回购协议，上诉人分三期支付920000元给被上诉人，回购用于抵偿被上诉人的8间营业房，上诉人已经实际支付720000元，在此情况下，原审判决解除合同不符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第36条“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，上诉人已经支付全部价款的78%，已达到上述司法解释规定的75%以上，被上诉人要求解除合同，收回房屋的主张，法院不应支持。上诉人只应按约定，承担继续支付所欠的房款200000元及支付100000元违约金的责任。请求二审法院撤销原判，支持上诉人上诉请求。
张静在二审期间未提交书面答辩意见。
本院认为，上诉人遵义市金鹏房地产开发有限公司因与被上诉人张静有其他债权债务纠纷，经人民法院调解结案后，上诉人未按调解书向张静履行支付款项的义务，执行中原审法院以物抵债，在此基础上上诉人与被上诉人达成回购协议。因此，双方之间的法律关系并非通常意义上的买卖合同关系，不能适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人遵义市金鹏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 滔
审 判 员 蒋克勤
代理审判员 刘娟娟
二O一四年七月十一日
书 记 员 杨恩高
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