官文礼与陈萍房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

被上诉人（原审原告、反诉被告）陈萍， 1975年11月20日出生。

上诉人官文礼为与被上诉人陈萍房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2014）绥民二初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

经审理查明：2010年10月21日，陈萍与官文礼签订了《房屋出租合同》，约定陈萍将位于绥阳县红旗中路嘉福苑A幢6号门面（约52平方米）出租给官文礼作经营用房，租赁期限为2年。合同到期后，双方于2012年9月22日续签了《房屋出租合同》，该合同约定，出租期限从2012年9月22日至2013年9月21日，租金为30000元，从2013年9月22日至2014年9月21日，房屋租金为35000元。合同另约定：“租用期间，乙方（官文礼）无权将该房屋转租；在合同期满两个月，乙方应将其续租还是停租的意愿提前通知甲方，如要续租请将下一年房租付清，如停租后，装修部分不变（即归甲方）”。该合同付款期限到期之前，陈萍告知官文礼，要求随行就市收取房屋租金，即按50000元收取第二年房租。官文礼要求按合同约定的房租35000元进行给付，双方为此发生争议。官文礼便自行将该门面关门停业。2013年10月16日、12月13日，陈萍两次向官文礼催收房屋租金，官文礼要求转让该房屋给他人收取转让费，陈萍告知按合同约定官文礼无权转让该房屋，官文礼便提出由陈萍承担损失，双方再次发生争议。嗣后，官文礼既不开门营业，也不按合同约定支付陈萍房屋租金。陈萍为此向本院提起诉讼，请求判令解除双方签订的租赁合同，并判令官文礼返还门面及支付房屋租金。

另查明：官文礼租赁陈萍房屋后对房屋进行了装修，投入装修费用82800元（含沙发四个的费用）。

一审法院认为，2012年9月22日，陈萍与官文礼签订了《房屋出租合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。本案中，陈萍在向官文礼收取第二年房屋租金时，向官文礼提出房租随行就市要求增加租金的行为属当事人协商变更合同的行为，官文礼在未接受该协商内容之前，双方原签订的合同未发生变更，双方当事人仍应按原合同履行，官文礼应按合同的约定支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，对陈萍提出的诉讼请求，予以支持。官文礼关门停业，是其自己的行为所致，对官文礼反诉要求由陈萍赔偿积压货物损失80000元的主张，不予支持。官文礼提出门面转让损失的问题，因双方在合同中约定乙方(官文礼)无权转让该房屋，故对其要求由陈萍赔偿门面转让费的主张，不予支持。对官文礼提出赔偿门面装修费的问题：本案中，陈萍虽然提出增加房屋租金不属违约行为，但其提出增加房屋租金是导致官文礼拒付租金的诱因，从而导致纠纷的产生，对此，陈萍应负一定责任。根据案件实际情况及公平原则，应由陈萍对官文礼的装修投入给予适当的经济补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除2012年9月22日陈萍与官文礼签订的《房屋出租合同》；二、由官文礼在本判决生效后五日内，将绥阳县红旗中路嘉福苑A幢6号门面交还给陈萍；三、由官文礼支付陈萍从2013年9月22日起至交还门面之日止期间的租金，每天按95元计算租金。四、由陈萍补偿官文礼房屋装修款15000元，房屋内的装修（含沙发四个）归陈萍所有。五、驳回官文礼的其他反诉请求。案件受理费60元，减半收取30元，反诉案件受理费3800元，减半收取1900元，合计1930元，由官文礼负担1900元，陈萍负担30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，官文礼不服，向本院提起上诉称：原审判决不当，被上诉人陈萍要求上诉人增加租金的行为已构成违约，其应承担上诉人因此遭受的经济损失。请求二审法院依法改判。

被上诉人陈萍答辩请求二审法院维持原判。

本院认为：陈萍与官文礼于2012年9月22日签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。该合同已对租赁时间及租金标准作了明确约定，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，上诉人官文礼未交付2013年9月22日至2014年9月21日的租金事实存在，且经陈萍多次催收后仍未支付，其行为已构成了违约。现官文礼已未使用租赁房屋进行经营，该房屋不能正常发挥物的效应，致合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，官文礼应当承担迟延履行的违约责任并支付占用门面房期间的费用。陈萍请求判令解除双方签订的租赁合同，并判令官文礼交回门面及支付租金的主张符合法律规定，本院予以支持。对上诉人官文礼的上诉理由，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3860元，由上诉人官文礼承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王　妤

审　判　员　　胡海燕

代理审判员　　杨　宁

二0一四年八月十九日

书　记　员　　何　亮