刘国强与贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司租赁合同纠纷一案民事二审判决书

委托代理人赵廷友，贵州大智律师事务所律师。

委托代理人曾奇志，贵州大智律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司。住所地，贵州省遵义市舟水桥。

法定代表人詹海青，董事长。

委托代理人许玉生。

委托代理人洪珣。

上诉人刘某某因与被上诉人贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司（以下简称汇兴公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省红花岗区人民法院（2012）红民商初字第690号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原告刘某某诉称，2009年4月8日，我与汇兴公司山川房地产分公司签订《房屋租赁协议书》，租赁被告白杨小区门面4间用于洗车，租期一年，后又两次签订续租合同，租期至2012年4月。同时又于2010年元月6日，与被告签订《房屋租赁协议》，租赁被告白杨洞白杨小区一楼空房，租赁期限一年，到期后，续租一年，于2012年元月5日到期。上述合同租期即将届满时，我向原告要求续租，被告同意按原租赁协议履行至租赁物的产权证办理完毕，产权证办理后另行签订合同。2012年8月，被告发出通知，要求我9月底前搬离，单方违约解除租赁协议。我在承租后投入了大量资金对租赁物进行了装修，为此，被告汇兴公司辩称，我司没有与原告达成将租期延至产权证办理完毕的口头协议，与原告之间是不定期租赁关系，同时，双方在租赁合同中约定，装修部分租赁结束后归我司，不应给原告任何补偿，要求驳回原告的诉讼请求；2012年8月我司已通知原告解除合同，但原告至今未交还租赁房屋，也未交纳租金，故提起反诉，反诉被告刘某某辩称，双方口头协议延长租期，汇兴公司无权解除合同，在合同期内我方无腾房义务，同时是汇兴公司违约，拒收租金，无权收缴我的保证金，要求驳回汇兴公司的反诉请求。

经审理查明，2009年4月8日，汇兴公司下属山川房地产分公司（未登记）与刘某某签订《房屋租赁协议书》，将汇兴公司位于白杨路1至4号的4间营业房出租给刘某某用于经营水产等，租期为2009年4月20日至2010年4月20日。月租金4 420元，首次一次性交纳三个月租金，以后按月支付，于月租金届满前十天支付下月租金。在租赁期内，装修设计应征得出租方同意，租赁期限届满或者出租方同意承租方转让或者承租方单方违反本协议其他约定，终止本协议，承租方对已装修部分不得损毁和拆除，出租方不作任何补偿。承租方向出租方一次交纳10 000元为履约保证金，租赁期满后一次性退还。出租方在租赁期内不得提前收回房屋，租赁期满如续租租金另定。承租方承诺租赁期内按期交纳租金、水电费用，如到期后十天未交纳，视为承租方单方终止协议，租赁房视为空房，出租方有权开门进入并收回租赁房，不承担任何责任，履约保证金全额归出租方作为补偿。2010年1月6日，双方又签订白杨路一楼空房（详附图）的租赁协议，经营停车、洗车，租赁期限为2010年元月26日至2011年元月25日，月租金11 000元，保证金22 000元，其余约定与前一合同相同。上述合同签订后，双方均按约履行。到期后，双方又续签租赁合同，租期仍为一年，白杨路的1至4号营业房租期到2012年4月届满，白杨路一楼空房租期到2012年1月25日届满。后双方未续签租赁合同，刘某某按原租赁合同的租金标准交纳租金，继续使用租赁房。后汇兴公司于2012年7月口头要求收回租赁房，又于2012年8月6日书面通知刘某某，要求在9月底前收回租赁房。刘某某以基础设施投入较大为由，要求汇兴公司赔偿损失或延长租赁期两年，拒绝搬离，并向一审法院提起诉讼，诉请判令汇兴公司继续履行租赁合同至租赁物办理完产权证止，如不能继续履行，要求判令汇兴公司退还保证金32 000元，赔偿损失491700元。汇兴公司提起反诉，要求判决确认与刘某某签订的两份《房屋租赁协议》已于2012年9月30日解除，判令刘某某立即腾出并交还房屋，支付从2012年7月20日起至交还房屋之日止的租金，并按同期贷款利息支付延期利息，缴纳的保证金32 000元归汇兴公司所有。

在一审审理过程中，经一审法院委托遵义市红花岗区价格认证中心评估，刘某某租赁的白杨路白杨小区营业房及停车场全部装修的市场价值为491 700元。

一审法院审理后认为，刘某某与汇兴公司之间签订的租赁合同，按照租赁期限已经履行完毕。双方在租赁期限届满后，未订立书面租赁合同，承租人继续使用租赁物，交纳租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方租赁关系为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人只需在合理期限之前通知承租人即可。刘某某主张双方口头约定租赁至产权证办理完毕止，未提出足够的证据加以证明，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，不予采信。且即使存在该约定，因租赁期限已超过六个月，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，也按不定期租赁处理，故对原告刘某某要求续租的诉讼请求不予支持。承租人刘某某在租赁期间对租赁物进行的装修，双方在租赁合同中明确约定，租赁期限届满后承租方对已装修部分不得损毁和拆除，出租方不作任何补偿，故租赁期限届满后出租方对租赁期间的装修无折价补偿义务。刘某某要求汇兴公司对其租赁期间的装修损失给予赔偿的诉讼请求，与双方合同相悖，故不予支持。刘某某要求退还保证金32 000元的诉讼请求，因其尚未履行付清租金及支付使用租赁物期间的水电费用，退款条件不成就，故不予支持。汇兴公司通知刘某某解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条的规定，汇兴公司要求判决确认解除合同的效力，依法予以确认。在双方合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，租期届满后刘某某有交还租赁物的义务，且使用租赁物期间应当支付相应的租金，故刘某某应归还租赁房屋，并支付从2012年7月已付租金的到期日起至交还租赁房屋之日止按原合同的标准计算的租金。汇兴公司要求对租金按同期贷款利息支付延期利息的诉讼请求，因双方对租赁合同的履行有争议，汇兴公司也不接受刘某某履行租赁合同，故不予支持。汇兴公司要求32 000元保证金归其所有的诉讼请求，因该款系保证金，作为交纳租金、水电费用的保证，该款可作抵扣租金和水电费用，而不具有定金性质，故对汇兴公司的该诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告刘某某的诉讼请求；二、反诉原告贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司与反诉被告刘某某签订的两份《房屋租赁协议》已于2012年9月30日解除；三、由反诉被告刘某某在本判决生效后十日内将租赁的房屋交还给反诉原告贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司；四、由反诉被告刘某某支付给反诉原告贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司（从2012年7月的已付租金到期日起至交还租赁房屋之日止，实际使用天数不足一月的分别按月租进行折算，4间营业房按月租4 420元折算，一楼空房按月租11 000元折算。）按每月15 420元计算的房屋租金，限于本判决生效后十日内履行；五、驳回反诉原告贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司的其它诉讼请求。案件受理费5 530元，评估费5 000元，共计10 530由原告刘某某负担，反诉案件受理1 755元，由反诉被告刘某某负担1 655元，贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司负担100元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，刘某某不服，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清。两名证人的证言能认定双方曾口头约定房屋租赁到对方房产证办理后再续签合同，对方无权单方解除合同，双方合同尚未解除。我方本着长期租赁的预期才对租赁房屋投入大量资金装修、打地坪等，对方在不到三年的时间即要求收回房屋，理应对我予以补偿。请求二审法院依法改判。

汇兴公司辩称需收回房屋安置职工，对方打水泥地的投入我方也不否认，但对一审的鉴定有异议，请求依法判决。

本院认为，双方争议的焦点是：1、双方签订的租赁协议是否已经解除；2、刘某某对租赁房屋投资装修、打地坪等应否获得赔偿。

上诉人刘某某为证明租赁协议尚未解除、双方曾达成口头续租协议，在一审法院审理中申请两位证人出庭为其作证，对这些证人证言，本院认为，第一，两名证人与刘某某的关系较为亲密，一个是姻亲，一个是为其工作的人，均属与其有利害关系，有利害关系的证人证言的证明力较低。第二，证人证言的内容均为听被上诉方员工称房产证办下来肯定与刘某某续签合同，属传来证据，证言内容为汇兴公司两个员工的口头承诺，不能代表该公司的意思表示。故本院认定证人证言不能证明上诉人的主张，一审法院不予采信正确，本院对一审判决认定双方并未达成续租合意予以维持。在双方未另行达成定期租赁的情况下，刘某某仍然使用租赁物超过六个月，属不定期租赁，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，汇兴公司作为出租人，在合理期限前用口头和书面通知方式解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，即解除合同的通知在到达刘某某时生效，故本院认定双方签订的两份房屋租赁协议已于2012年9月30日解除，对刘某某所持对方无单方解除合同的权利，双方合同尚未解除的上诉理由，本院予以驳回。合同解除后，刘某某应返还房屋并支付房屋占用费。双方在合同中约定的保证金并不具有定金性质，故在合同解除后，汇兴公司应在收取刘某某房屋占用费的同时返还刘某某交纳的保证金32 000元。

关于刘某某所持我方本着长期租赁的预期才对租赁房屋投入大量资金，对方在不到三年的时间即要求收回房屋，理应予以补偿的上诉理由。本院认为，双方合同对装修不予补偿作了约定，故对刘某某要求补偿装修投入的请求本院予以驳回。经本院审查，一审法院对外委托所作出的鉴定结论中，刘某某对3758.37平方米的停车场地面用内浇C20混凝土的方式投入了394 628.85元，属于基础设施建设，本院认为超过了房屋装修范围，增加了房屋的价值，应属对房屋价值的添附，该添附的财产因属地面基础设施不能拆除，汇兴公司收回房屋时因此受益。而双方在合同中又未就添附财产如何分配进行约定，故本院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，在审理过程中组织双方协商，但双方未能达成一致意见。本院注意到，刘某某在一审中一直主张如果其继续履行租赁协议的诉讼请求得不到支持，则请求判决返还保证金并以鉴定结论为准赔偿装饰装修损失。而鉴定结论中包含了应属基础设施建设部分，当事人囿于认知局限没有厘清装饰装修与基础设施建设之间的区别，至本院拟判结果与当事人的主张之间有些差异，但考虑原审原告的诉讼目的是恒定的和指向明确的，故本院不再另行要求当事人作出诉讼请求方面的调整。据此，本院结合刘某某对租赁房屋的投入及实际使用情况，依据公平原则，认定汇兴公司应对刘某某作出一定补偿。该补偿额度以刘某某投入资金394 628.85元的30%计算为宜，即由汇兴公司补偿刘某某111 285.33元。

综上所述，原审判决认定事实部分错误，致判决不当，本院依法予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十一条、之规定，判决如下：

一、维持遵义市红花岗区人民法院（2012）红民商初字第690号民事判决主文第二、三、四、五项；即维持：1、反诉原告贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司与反诉被告刘某某签订的两份《房屋租赁协议》已于2012年9月30日解除；2、由反诉被告刘某某在本判决生效后十日内将租赁的房屋交还给反诉原告贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司；3、由反诉被告刘某某支付给反诉原告贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司（从2012年7月的已付租金到期日起至交还租赁房屋之日止，实际使用天数不足一月的分别按月租进行折算，4间营业房按月租4 420元折算，一楼空房按月租11 000元折算。）按每月15 420元计算的房屋租金，限于本判决生效后十日内履行；4、驳回反诉原告贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司的其它诉讼请求；

二、撤销遵义市红花岗区人民法院（2012）红民商初字第690号民事判决主文第一项；即撤销：驳回原告刘某某的诉讼请求；

三、贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司在本判决生效后十日内退还刘某某保证金32 000元；

四、贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司在本判决生效后十日内补偿刘某某111 285.33元。

上述款项需双方债权债务相互折抵后支付。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审本诉案件受理费共11 060元，由刘某某负担7 742元，由贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司负担3 318元；一、二审反诉案件受理费共3 510元，由刘某某负担1 053元，由贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司负担2 457元；评估费5 000元，由刘某某负担1 500元，由贵州遵义汇兴铁合金有限责任公司负担3 500元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王妤

审　判　员　　胡海燕

代理审判员　　杨宁

二〇一四年八月十九日

书　记　员　　何亮