秦启怀与遵义市永生物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书

被上诉人（原审原告）遵义市永生物业管理有限公司。

法定代表人李吉强，经理。

上诉人秦启怀因与被上诉人遵义市永生物业管理有限公司（以下简称永生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民一初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

原审法院查明，秦启怀为遵义市红花岗区永生庭瑞苑永德楼2-6-2号的业主。2008年7月14日，秦启怀与永生物业公司签订《物业管理协议》，该《协议》约定，其中多层住宅收费标准为每月0.4元/㎡，电梯楼住宅收费标准为每月0.6元/㎡，并约定了若逾期缴纳物业服务费从逾期之日按每天5‰缴纳滞纳金。秦启怀的住宅为多层住宅，面积为99.78㎡，每月应缴纳物业服务费39.12元，自2010年7月30日至2013年11月30止，共计40个月（1596.48元）未缴纳物管服务费。

永生物业公司以秦启怀未交物管费为由，向原审法院提起诉讼，请求判令秦启怀向永生物业公司缴纳物业费1 636.39元及滞纳金2 012.76元，共计人民币3 649.15元。

原审法院经审理后认为，秦启怀与永生物业公司签订《物业管理协议》未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效。永生物业公司对永生庭苑小区提供了物业管理服务，秦启怀为永生庭瑞苑永德楼2-6-2号的业主，因此享受了永生物业公司提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，作为小区业主，秦启怀应当缴纳物管费。故对永生物业公司要求秦启怀缴纳物管费的诉讼请求，予以支持。秦启怀应缴纳的物管费为：2010年7月30日至2013年11月30期间物管费为：0.40元/ ㎡/月×99.78㎡×40个月=1596.48元，永生物业公司诉请的物管费为1 636.39元，计算有误，秦启怀应缴纳的物管费为1596.48元。

原审法院认为，通过庭审反映，小区存在楼房漏水、小区大门至今没有修复启用，以及个别保安年纪过大、服务不到位等问题，永生物业公司未举出充分证据证明其已尽到了合同约定的所有服务义务，永生物业公司对《物业管理协议》的履行确实存在一定的瑕疵。物管费的滞纳金是一种逾期付款违约金，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，结合永生物业公司的物业管理存在一定瑕疵履行的实际情况，秦启怀可以免交滞纳金，但物业管理服务包括多方面，秦启怀不能因物业管理服务有瑕疵而拒交物业管理费，即物管费本金仍需补交。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、由秦启怀在本判决生效之日起十日内支付给遵义市永生物业管理有限公司2010年7月30日至2013年11月30期间的物业管理费人民币1 596.48元；二、驳回遵义市永生物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30元，由秦启怀负担。

宣判后，秦启怀不服一审判决，向本院提起上诉，要求发回重审或依法改判。其主要理由是：上诉人屋内发生渗水事件，永生物业公司和房开公司均置之不理，几年来，上诉人房间发霉发臭，影响上诉人精神情绪多年。永生公司服务不到位，工作严重失职，导致了事故的蔓延。上诉人的财产受到严重损害，只要渗水损坏的地方能修复好，愿意缴纳物业管理费。

被上诉人永生物业公司二审期间未提交书面答辩意见。

本院二审查明事实与原审法院认定的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为上诉人能否以渗水为由不缴纳物业管理费。本院认为，根据双方签订的《物业管理协议》，和双方当事人确认房屋是在质量保修期间开始渗水的事实，因房屋质量问题引起的责任主体尚不明确，且秦启怀可以针对房屋因渗水问题受到的损失另行主张权利，同时，物业服务包含多方面内容，永生物业公司已经按照合同约定提供物业服务，故秦启怀以房屋渗水问题未处理妥当为由拒绝交纳物业管理费的理由不充分，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60元，由上诉人秦启怀负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘晓波

代理审判员　　何　亮

代理审判员　　张　荣

二0一四年十月二十日

书　记　员　　杨　茜