王林等与遵义华南房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案民事二审判决书

上诉人（原审原告）朱纯彦，贵州省遵义县人。

二上诉人之共同委托代理人周正义，遵义县中心法律事务所法律工作者。

被上诉人（原审被告） 遵义华南房地产开发有限公司，住所地：遵义市沙河路9号楼A栋。组织机构代码：74110XXXX。

法定代表人唐彬，该公司董事长。

委托代理人王澍泽，贵州上善律师事务所律师。

上诉人王林、朱纯彦为与被上诉人遵义华南房地产开发有限公司（以下简称华南房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义县人民法院（2014）遵县法民初字第26号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

经审理查明，王林、朱纯彦系夫妻关系，2011年2月28日，王林、朱纯彦与华南房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定华南房开公司将其开发的位于遵义县南白镇华南胜景二期A幢1-11-6号房屋一套出售给王林、朱纯彦，建筑面积为78.96平方米，其中套内面积为66.37平方米，按套内面积计算价格为每平方米3631.78元，总金额为241041元。合同第八条约定交房时间为2012年8月30日前。合同第九条约定逾期交房超过90日，王林、朱纯彦有权解除合同，……王林、朱纯彦要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华南房开公司按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。

合同签订后，王林、朱纯彦支付了首付房款73041元及其他相关费用，并在农业银行按揭贷款168000元支付给华南房开公司，已按约定付清房款241041元。2012年8月26日，华南房开公司在遵义县住房和城乡管理局对该房屋办理了商品房买卖合同预售备案登记。华南房开公司分别于2012年8月27日和2012年12月21日张贴了《接房公告》，并于2013年7月11日用特快专递向王林、朱纯彦送达了《接房公告》，但王林、朱纯彦至今未办理接房手续，并以华南房开公司逾期交房为由诉至一审法院，请求：1、确认其二人与华南房开公司于2011年1月24日签订的（20117003）号《商品房买卖合同》有效；2、依法判令华南房开公司立即交付房屋并支付逾期交房违约金34709.90元。

另查明：双方争议的房屋同地段租金为60至80平方米每年约4200元。华南房开公司所开发的华南胜景二期A幢工程已于2012年8月28日经设计、建设、地勘、监理、施工五方主体验收合格，但尚未在质量监督部门备案登记。

一审法院认为，王林、朱纯彦与华南房开公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，王林、朱纯彦按约履行了支付房款的义务，但华南房开公司未按合同约定的时间交付房屋，存在违约行为，应承担逾期交房的违约责任。对王林、朱纯彦要求华南房开公司立即交付房屋的主张，虽然争议房屋现尚未办理竣工备案登记，但在一审庭审中王林、朱纯彦认可其已具备交房条件，华南房开公司也同意立即交房，系双方当事人对其权利的处分，予以支持。

对于王林、朱纯彦要求华南房开公司承担逾期交房违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超出造成损失的百分之三十的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，华南房开公司认为王林、朱纯彦主张的违约金约定过高，要求减少，一审法院认为，根据本案合同履行的主、客观情况和王林、朱纯彦的损失情况，双方约定的违约金过分高于了王林、朱纯彦的实际损失，应予调减，违约金的计算可参照同地段同面积的房屋租金每年4200元为宜。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条第（一）款、第（三）款的规定，判决：一、王林、朱纯彦与遵义华南房地产开发有限公司于2011年1月24日签订的《商品房买卖合同》有效。二、由遵义华南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内交付王林、朱纯彦所购房屋。三、由遵义华南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付王林、朱纯彦逾期交房违约金，违约金从2012年8月31日起按每年4200元计算至交房之日止。四、驳回王林、朱纯彦的其余诉讼请求。案件受理费668元，减半收取334元，由遵义华南房地产开发有限公司承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人王林、朱纯彦不服一审判决，向本院提起上诉称：双方合同约定了违约金的计算标准，一审判决按照同一地段租金标准来计算被上诉人的逾期交房违约金是错误的。故请求二审法院依法改判被上诉人华南房开公司按合同约定支付逾期交房的违约金34709.90元。

被上诉人华南房开公司未作书面答辩。

本院认为，违约金的基本性质是补偿性，以赔偿非违约方的损失为主要功能，综合本案双方合同的实际履行情况和王林、朱纯彦的损失情况，一审法院认定双方约定的违约金过分高于王林、朱纯彦的实际损失，经本院计算，该约定的违约金数额已超过王林、朱纯彦实际损失的30%，属过分高于实际损失。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，经当事人申请，本院认定一审法院对违约金数额按照同地段同类房屋租金标准予以确定较为恰当。对王林、朱纯彦的相关上诉理由，本院不予采纳，予以驳回。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：　　

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费668元，由上诉人王林、朱纯彦承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王　妤

审　判　员　　胡海燕

代理审判员　　杨　宁

二〇一四年八月十九日

书　记　员　　何　亮