原告杨梅松与被告黄世先房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

委托代理人（特别授权）许勇，贵州福谦律师事务所律师。

被告（反诉原告）黄世先，住贵州省大方县。

委托代理人杨立军，大方县中心法律服务所法律服务工作者。

委托代理人罗德芳，大方县中心法律服务所法律服务工作者。

原告杨梅松与被告黄世先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理，被告黄世先于2015年9月11日提起反诉，本院依法受理后，决定合并审理，并依法适用简易程序于2015年10月19日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨梅松委托代理人许勇，被告（反诉原告）黄世先及其委托代理人杨立军、罗德芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨梅松诉称：2010年5月20日，杨梅松与黄世先签订了《房屋租赁合同》，约定黄世先将位于大方县新民路南四栋临街门面出租给杨梅松用于服装经营，租期从2010年7月1日至2020年6月31日，共计十一年。杨梅松于签订合同后一次性支付了九年四个月的租金，按合同约定，杨梅松应于2015年8月1日前一次性支付整个租期内剩余的租金，但黄世先在《房屋租赁合同》中提供的收款银行账户已经不能转账，杨梅松与黄世先多次协商，黄世先拒绝提供新的收款账户，也拒绝杨梅松现金支付租金。被告想借此给原告履行支付租金制造困难，好借口不履行合同。特提起诉讼，请求判令黄世先继续履行合同。

黄世先答辩并反诉称：黄世先委托次子韩传华与杨梅松签订《房屋租赁合同》后，杨梅松于2013年5月中旬未经黄世先或任何单位许可，擅自将承租的临新街门面东侧主体承重墙变动，拆除近二分之一墙体，将该门面与其承租的隔壁前后两门面打通，封闭黄世先门面房进出口，仅在隔壁门面房保留一进出口，使得三个门面房从事实上合并为一个铺面，导致二楼邻居和三楼反诉人共四家房屋的地板、墙体多处开裂，黄世先多次要求杨梅松排除妨害、消除安全隐患、恢复原状，以免发生房屋严重质量事故和邻里纠纷，杨梅松也承诺尽快整改，但一直拖延。因此特提起反诉，请求驳回原告的诉讼请求，判决解除双方签订的房屋租赁合同，并判令杨梅松将擅自变动、拆除的主体承重墙及损坏的墙体、地板恢复原状。

针对黄世先的反诉，杨梅松辩称：黄世先的反诉不是事实，墙是隔墙，不是承重墙，杨梅松只是在隔墙上开了两个门，并没有拆除墙体的二分之一。反诉人的请求是基于物上请求权，该请求应适用诉讼时效，黄世先的反诉已经超过诉讼时效。黄世先要求解除合同，但提出的理由既不符合法律规定，也不符合合同诚实守信的精神，请求驳回黄世先的反诉请求。

杨梅松为支持自己的诉辩主张，提交了如下证据：1、身份证，用以证明杨梅松是适格的主体；黄世先对该证据无异议。2、房屋租赁合同、收条、借据，用以证明双方签订租赁合同，合同约定根据经营需要可以对房屋进行装修，杨梅松先向黄世先支付租金31万元，后黄世先向杨梅松借款5万元，约定不能偿还时自动转为租金，现杨梅松共向黄世先支付9年4个月的租金36万元；黄世先对该租赁合同有异议，该合同与黄世先持有的不一致，对收条和借据无异议，但认为借据已实际上改变了付款方式。3、短信截图、视频，用以证明在2015年7月，杨梅松多次联系黄世先要求支付租金，黄世先拒绝配合履行；黄世先代理人对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为发送对象及发送人无法体现，是否真实的发送不得而知，而视频只能看到人，但交谈的内容不能听清，如果实际付款，应该是杨梅松本人支付，如果委托付款，也需要委托书，委托付款也不能改变反诉的事实存在；黄世先本人认可杨梅松曾委托人向其支付租金，但因楼的的人找过，不敢再收杨梅松租金。4、照片（10张），用以证明在墙上开门不只是杨梅松一家，这是一个常态，黄世先有异议，无法看出在何处拍摄。

黄世先为支持自己的诉辩主张，提交了如下证据：1、户口簿，用以证明黄世先的诉讼主体资格适格；杨梅松对该证据无异议。2、房屋所有权证，用以证明黄世先享有出租房屋产权；杨梅松无异议。3、房屋租赁合同，用以证明杨梅松无权改变承租房屋的主体承重结构和墙体，无权将房屋转租他人；杨梅松对该证据无异议。4、照片（10张），用以证明出租房屋主体承重结构已经被杨梅松擅自变动、毁损，造成损失，杨梅松已将房屋转租给他人的事实；杨梅松对照片的真实性、合法性、关联性有异议，住房的砖体开裂与本案没有关联性。5、大方县建宏房地产开发有限公司证明，用以证明出租房屋主体承重结构已经被杨梅松擅自变动、毁损，造成损失，杨梅松已经将房屋转租他人的事实；杨梅松对该组证据有异议。6、证人出庭作证申请，用以证明杨梅松将房屋主体结构改变及杨梅松将承租房屋转租他人的事实。

杨梅松提交的第1、2组证据，黄世先对真实性不持异议，其证据效力予以认定，第3组证据黄世先的代理人对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，但黄世先本人承认杨梅松曾委托人向其支付租金，故对杨梅松提交的该组证据的证据效力予以认定。杨梅松对黄世先提交的第1、2、3组真实性无异议，对黄世先提交的上述证据的证据效力予以认定，黄世先提交的照片与本案无关，其证据效力不予认定，黄世先提交的证明，仅有公司印章，没有经办人签字，故对该组证据的证据效力不予认定。证人证明杨梅松对承租房屋进行改动，杨梅松已认可在隔墙上开了两道门，故对证人证言中的该部分予以认定，对其余部分不予认定。

经审理查明：2010年5月20日，黄世先作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的杨梅松签订房屋租赁合同，约定甲方将座落于大方县新民路南四栋临街门面出租给乙方经营服装，租赁期限自2010年7月1日至2020年6月31日（6月没有31日，但合同上如此），租金每年38 182.00元，在合同期内不得递增，租金支付时间：因甲方有特殊困难，应甲方要求11年合同期间内租金分两敬奉期支付，在2010年5月19日已付31万元，另外11万元租金经甲方同意在2015年8月1日前一次性付清。并约定，除甲乙双方另有约定外，（乙）方可在租赁期内将该项房屋部分或全部转租给他人。乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。合同还约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达30日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4、交付的房屋危及乙方人员安全或者健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的；2、利用房屋从事违法活动的。2012年3月11日，黄世先向杨梅松借款5万元用于其子韩传华治病，并约定如不能按时归还将该借款作为预付门面房租处理。2013年5月，杨梅松将承租房与向曾居祥所承租的房屋中间的隔墙打通。2015年7月，杨梅松向黄世先支付合同约定房租，黄世先未接受，杨梅松遂诉来本院，要求黄世先继续履行合同，黄世先则反诉要求解除合同，并由杨梅松对变更的墙体进行恢复。

根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是，一、涉案合同是应当继续还是应当解除；二、黄世先的反诉是否超过诉讼时效。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，合同解除分为约定解除和法定解除，约定解除包括合同双方在签订合同时约定解除条件，解除条件成就时，解除权人依约定解除合同，和合同依法成立生效后双方达成解除合同的一致意见而解除合同。杨梅松与黄世先签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方在合同中约定黄世先解除合同的条件是杨梅松不支付或者不按约定支付租金达30日和利用承租房屋从事违法活动，杨梅松不存在上述两种情形，故合同约定的黄世先解除合同的条件不成立。而《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”黄世先也没有提交证据证明杨梅松存在上述法定解除合同的情形，因此，双方签订的合同也不存在法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”。上述条款是房屋租赁合同中出租人可以解除合同的法律规定，但双方在房屋租赁合同中已经约定杨梅松可以对承租房屋部分或全部进行转租；杨梅松亦在合同约定的租金支付期限届满前向黄世先支付租金，只是黄世先拒绝接受；杨梅松将两个门面之间的隔墙打通，黄世先就居住在出租门面的楼上，对杨梅松打通门面隔墙是明知的，其一直未要求杨梅松恢复原状，至今已达两年之久，应认定杨梅松打通门面隔墙的行为得到黄世先的认可，且双方约定的11年租金42万元，杨梅松已支付36万元，仅欠6万元，因此，黄世先反诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，杨梅松请求判决涉案合同继续履行，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。对杨梅松辩称，黄世先的反诉已经超过诉讼时效问题，黄世先的反诉是要求解除合同，并非物上请求权，对于双方签订的合同，黄世先随时都可以提出解除合同之诉，至于其请求是否能得到支持，需要黄世先提交相应证据予以证明。故黄世先的反诉没有超过诉讼时效。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

一、杨梅松与黄世先签订的房屋租赁合同继续履行；

二、驳回黄世先的反诉请求。

本诉案件受理费50.00元，反诉案件受理费25.00元，共计75.00元，由黄世先负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审判员　　胡桂海

二○一五年十月十九日

书记员　　张卫红