原告汪树伟与被告梁建康、邵代兵租赁合同纠纷一案一审民事判决书

委托代理人杨志平，贵州与力律师事务所律师。

被告梁建康，贵州省桐梓县人。

被告邵代兵，贵州省桐梓县人。

委托代理人梁建康，贵州省桐梓县人，住桐梓县。

原告汪树伟与被告梁建康、邵代兵租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理。依法由审判员令狐昌友适用简易程序公开开庭进行了审理。原告于2015年3月2日申请对涉案房屋装修费进行评估，2015年7月9日继续审理。原告汪树伟委托代理人杨志平，被告梁建康及邵代兵委托代理人梁建康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告双方于2011年4月11日签订《房屋租赁协议》，原告将自有房屋租赁给被告梁建康、邵代兵使用，约定了租赁期限以及其他内容，现涉案房屋梁建康、邵代兵已使用了4年，租金已付满了4年。由于涉案房屋属于政府规划拆迁范围，合同目的因不可抗力因素已经不能实现，故根据合同约定和法律规定，涉案合同应当解除，现请求1、判决解除原、被告2011年4月11日签订的《房屋租赁协议》；2、判决被告立即将租赁房屋交还原告；3、本案的案件受理费用由被告承担。

被告梁建康、邵代兵辩称：签订合同是事实，已经支付了4年租金，但是政府公告拆迁被告不知情，如果知道是政府拆迁就不会租，开发商也没有和被告对装修款商量。被告同意解除合同，但是要求原告赔偿损失180万元，否则不同意解除合同。

经审理查明：原、被告双方于2011年4月11日签订《房屋租赁协议》，原告将坐落于桐梓县娄山关镇长征南路中段涉案房屋一楼大厅（产权证号：遵房权证桐梓字第200901510号，面积79.88平方米）、二楼包房（产权证号：遵房权证桐梓字第200901509号，面积356.75平方米）租赁给被告梁建康、邵代兵使用，约定租赁期限从2011年5月11日至2019年5月11日，现涉案房屋梁建康、邵代兵已使用了4年，租金按照约定已付满了4年35.2万元。合同履行期间，由于涉案房屋属于政府规划拆迁范围，原告与桐梓县振州房地产开发有限公司于2014年12月30日通过诉讼，经（2015）桐法民初字第123号民事调解书确认原告应于2015年1月5日前，从涉案房屋中迁出并将涉案房屋交付振州公司拆迁，因被告未从租赁房屋中迁出，原告便诉来本院要求处理，在审理过程中，原告同意根据《房屋租赁协议》第7条的约定支付被告装修损失，该损失金额双方未达成一致意见，原告申请评估，经评估其装修费用为413177.34元，评估费原告表示自愿承担。现原告要求解除协议，被告不同意解除协议。

上述事实，有原、被告的陈述，以及原告提供的《房屋所有权证》及《土地使用权证》复印件、《租赁协议》、《调解书》、《土地成交确认书》、《通知》、评估报告等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。

本院认为：原、被告双方签订《房屋租赁协议》，原告是涉案房屋的所有权人，其将涉案房屋租赁给二被告使用，该协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利，承担义务。该协议履行在过程中，因涉案房屋在政府规划拆迁范围内，应由桐梓县振州房地产开发有限公司进行拆迁。桐梓县振州房地产开发有限公司于2014年12月30日通过诉讼，明确原告应于2015年1月5日前将涉案房屋交付振州公司拆迁。由于原、被告双方签订《房屋租赁协议》的目的是二被告租赁原告房屋用于经营，现因前述原因协议目的不能实现，该原因属政府规划拆迁因素所导致，不能归责于原告，且双方在协议第七条中约定：如遇不可抗因素（政府规划）房屋拆迁重建的，原告必须为被告向有关部门申请所投入的装修和消防费用，其装修补贴归被告所有。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，结合本案实际，其案涉政府规划拆迁应属于不可抗因素，因此原告要求解除合同的诉讼请求，符合协议约定和法律规定。原告要求被告解除合同后迁出房屋，根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，涉案协议因为是在租赁期限内，因解除后应当终止履行，故二被告应当及时迁出其所租赁的涉案房屋。其以要求原告赔偿180万元损失为解除协议的条件的问题，因协议中明确约定涉案的不可抗因素损失为装修和消防费用的补贴款，该补贴金额经评估为413177.34元，原告应予支付，其余部分二被告可自行与原告协商或另案主张。综上，原告的诉讼请求符合协议约定和法律规定，为此，依照上述法律规定，判决如下：

一、解除汪树伟与梁建康、邵代兵于2011年4月11日签订的《房屋租赁协议》；

二、梁建康、邵代兵于本判决生效后立即将坐落于桐梓县娄山关镇长征南路中段涉案房屋一楼大厅（产权证号：遵房权证桐梓字第200901510号，面积79.88平方米）、二楼包房（产权证号：遵房权证桐梓字第200901509号，面积356.75平方米）交付汪树伟，并迁出该房屋；汪树伟于本判决生效后立即支付梁建康、邵代兵装修补贴款人民币413177.34元；

案件受理费60元，减半收取30元，由梁建康、邵代兵负担。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的规定履行义务的，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。逾期，本院不予执行。

审判员　　令狐昌友

二○一五年七月九日

书记员　　罗　晓　

杨 成 旭