原告陈佳美、成先钊、罗义猛诉被告桐梓县顺发房地产开发有限公司合同纠纷一案一审民事判决书

原告成先钊，贵州省桐梓县人。

原告罗义猛，贵州省桐梓县人。

三原告共同委托代理人付晓涛，贵州与力律师事务所律师。

被告桐梓县顺发房地产开发有限公司，住所地桐梓县娄山关镇河滨北路顺发新区内。

法定代表人令狐克胜，该公司董事长。

委托代理人周春兰。

原告陈佳美、成先钊、罗义猛诉被告桐梓县顺发房地产开发有限公司（以下简称“顺发公司”）合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理。依法由审判员邓尚平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗义猛及其三原告共同委托代理人付晓涛和被告顺发公司的委托代理人周春兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

三原告诉称：2004年，原告以遵义市金厦房地产开发有限公司的名义，通过竞买取得了“04-02”地块的土地使用权拟以作房屋开发。由于市政河道工程整治，该地块被桐梓县人民政府征用。为给原告开发“04-02”地块留出建设用地，县人民政府2012年7月启动招拍挂程序出让土地，原告重新借用被告的名义参与竞拍，顺利取得了“12-32”地块的土地使用权。该幅土地使用权系由“04-02”地块置换而来，被告在置换前后及项目建设用地的最终取得过程中，均没有实际参与且未支付任何款项。为明确原、被告之间的权利义务关系，原被告于2012年7月8日签订了《挂靠合同书》，并在此基础上签订了《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》。《挂靠合同书》及《备忘协议》均明确“南都花园”项目由原告借用被告名义及资质实施建设，项目用地使用权及因此而建设的楼房及附属设施归乙方所有，并明确乙方自主经营、独立核算、自负盈亏。合同签订后，原告于2012年7月12日支付了10万元的首期挂靠费，并同时启动了“南都花园”项目建设。建设过程中，原告自行刻制了“南都花园”项目部印章，独立招聘管理人员，独立组织资金进行投入，并独立与承建单位签订合同。截止到起诉之日止，该项目5、6、7、8号楼主体已完工，装修在进行当中。共计完成建筑面积108400㎡，已办理了5、6、7楼共计66152.59㎡的预售许可。为定纷止争，推动项目建设的顺利进行，维护原告合法权利，故诉请确认《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》中12-32地块[土地使用证编号为桐国用（2013）00367、00368、00369、00370]的土地使用权归属于原告的约定有效；请求确认《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》中涉及的新建房屋及权属设施（即建字第520000201303521、520000201303522、520000201303523、520000201529006、520000201529105号建设规划许可证所载5、6、7、8号楼及地下停车场）归属于原告的约定有效；本案的诉讼费用及保全费用由被告承担。

被告顺发公司辩称：双方以前的备忘录和挂靠协议，被告一直都是认可的。被告是法人机构，南都花园不是独立的法人，是不能对外独立承担责任。原告要求确认有效的第一、二诉讼请求，被告公司无异议。

经审理查明：2012年5月21日，原告成先钊、罗义猛、陈佳美签订《合伙协议书》，其第一条约定“因遵义市金广厦房地产开发有限公司“南都花园”项目由桐梓县人民政府收回，以桐梓县顺发房地产开发有限公司名义参与拍卖取得。”，其第二条约定“全体合伙人一致同意以甲方名义与桐梓县顺发房地产开发有限公司（简称“顺发公司”）签订《挂靠合同书》，该项目以顺发公司名义实施开发活动，甲方与顺发公司签订的《挂靠合同书》全体合伙人均予以认可，无异议。”。同时约定了出资比例、保密条款等。同年6月7日，桐梓县人民政府以桐府函[2012]102号《关于对挂牌出让电信路南侧地块国有土地使用权的批复》的文件批复同意出让位于电信路南侧、县民政局老年公寓至官渡河桥一带、面积26295㎡（折合39.44亩）地块的国有建设用地土地使用权。同年7月8日，被告为甲方，原告陈佳美为乙方，双方签订《挂靠合同书》，该合同载明了乙方挂靠甲方，借用甲方名义及资质开发桐梓县“南都花园”房地产项目事宜以及挂靠费用数额和支付、双方的权利义务等内容；对涉及“南都花园”项目的财产权属，双方在第二条中约定“‘南都花园’项目、土地使用权及其上的所有构筑物、附属设施归乙方所有。乙方挂靠甲方期间，自主经营、独立核算、自负盈亏，乙方自行与具有资质的企业签订建筑施工合同。”。 同年7月30日，三原告以顺发公司的名义参与位于桐梓县电信路南侧、县民政局老年公寓至官渡河桥一带的“12-32”号地块（面积26295㎡）出让招拍挂，并与桐梓县国土资源局（以下简称“县国土局”）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，以568万元的价款取得了该地块的使用权。其后，三原告成立了“顺发公司南都花园项目部”进行“12-32”号地块的开发建设。2013年1月30日，桐梓县住房和城乡建设局（以下简称“县住建局”）颁发建设单位为顺发公司、编号为建字第520000201303521号、520000201303522号、520000201303523号的5、6、7号楼建设工程规划许可证。同年3月26日，县国土局颁发土地使用权人为顺发公司、编号为桐国用（2013）第00367号、00368号、00369号、00370号的“12-32”号地A块、B块、C块、D块土地使用权证。同年5月18日，顺发公司为甲方，三原告为乙方，双方签订《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》，其序言载明“桐梓县‘南都花园’项目的土地使用权由乙方以甲方名义拍卖取得，所有开发手续均系乙方以甲方资质及名义实施，甲方除收取挂靠费用外，对该项目并未实际管理及投资，均由乙方独立投资建设。”；其第一条约定“‘南都花园’房开项目，其土地使用证编号为桐国用（2013）00367、00368、00369、00370，建设工程规划许可证为520000201303521、520000201303522、520000201303523，工程所拟建设面积为166225平米。各方确认该项目建设的所有房屋及其附属设施的所有权、全部土地的使用权，均归乙方共同所有，由乙方独立承担民事及经济责任。”。2014年4月29日和同年6月13日、6月20日，县住建局分别颁发建设单位为顺发公司、工程名称为南都花园5、6、7号楼的×××号建设工程施工许可证和编号为建字第520000201419252号的“南都花园”一期地下车库建设工程规划许可证以及遵市商房预证桐字（2014年）第05号商品房预售许可证。同年12月18日，顺发公司及股东令狐克胜、曾恩阳、黎碧永出具《关于桐梓县“南都花园”楼盘项目归属的情况说明及承诺》，对三原告以挂靠方式借用顺发公司的资质进行“南都花园”项目开发的情况进行了说明并承诺承担相关责任。2015年4月10日和同年8月7日，桐梓县城乡规划局（以下简称“县规划局”）分别颁发了“南都花园”8号商住楼、5/6/7号楼二层地下车库的建字第520000201529006号、520000201529105号建设工程规划许可证。现三原告以前述理由、请求诉至本院。

上述事实，有双方当事人的陈述以及原告举出、被告无异议的挂靠合同书、挂靠收据、顺发公司2012年股东会决议、关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议、合伙协议书、桐府函[2012]102号《关于对挂牌出让电信路南侧地块国有土地使用权的批复》、国有建设用地使用权出让合同、土地竞买交纳保证金银行流水、一般缴款书、遵市商房预证桐字（2014年）第05号商品房预售许可证、建字第520000201303521、520000201303522、520000201303523、520000201529006、520000201529105号建设工程规划许可证建设工程规划许可证、关于桐梓县“南都花园”楼盘项目归属的情况说明及承诺、桐国用（2013）第00367、00368、00369、00370号国有土地使用权证、2012年11月-2015年4月的工资发放表在卷佐证，经庭审质证，足以认定。

本院认为：原告成先钊、罗义猛、陈佳美为了进行“南都花园”房地产项目的开发，三人通过签订《合伙协议书》组成个人合伙组织，与被告签订《挂靠合同书》，借用被告的名义及资质进行 “南都花园”房地产项目所涉“12-32”地块的招投标和土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证等证照的办理，后为进一步明确三原告投资财产的归属以及其他一些相关权利，三原告又与被告签订补充性的《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》，对两个协议而言，协议双方当事人的意思表示是真实的，其内容虽为三原告系以挂靠方式借用被告的房地产开发资质进行房地产开发，但从我国法律规定来看，借用建设工程施工企业资质进行施工才被法律明确规定无效，而借用房产地开发企业的资质进行房地产开发，我国现行法律、行政法规并无禁止性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条和《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第五条的规定是倡导性的条款，属市场准入的管理性规定，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性规定”的规定，三原告借用资质的行为应由行政部门根据行政规定予以处理，但不影响本案《挂靠合同书》和《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》的效力，故本案《挂靠合同书》和《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》属有效协议。在原被告间的《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》中，其第一条约定“‘南都花园’房开项目，其土地使用证编号为桐国用（2013）00367、00368、00369、00370，建设工程规划许可证为520000201303521、520000201303522、520000201303523，工程所拟建设面积为166225平米。各方确认该项目建设的所有房屋及其附属设施的所有权、全部土地的使用权，均归乙方共同所有，由乙方独立承担民事及经济责任。”，这是原被告内部之间对原告独立投资所得财产进行的权属分割约定，从庭审查明的事实看，该约定中的桐国用（2013）00367、00368、00369、00370号土地使用权证所指向的A、B、C、D地块系三原告以被告名义参与土地拍卖竞标成功，并独自交纳相关费用后取得的“12-32”地块分割而来，建字第520000201303521、520000201303522、520000201303523、520000201529006、520000201529105号建设规划许可证所载5、6、7、8号楼及地下停车场均系在前述土地使用权证登记的地块上修建的建筑物。虽然前述土地使用权证及建设规划许可证登记的土地使用权人、建设单位均为被告顺发公司，这是前述土地使用权和建筑物产权的对外公示公信效力，其并不妨碍原被告之间在《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》第一条中对双方的财产权属进行明确分割之约定的对内效力，故原告现诉请本院确认《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》中12-32地块[土地使用证编号为桐国用（2013）00367、00368、00369、00370]的土地使用权归属于原告的约定有效，确认《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》中涉及的新建房屋及附属设施（即建字第520000201303521、520000201303522、520000201303523、520000201529006、520000201529105号建设规划许可证所载5、6、7、8号楼及地下停车场）归属于原告的约定有效，本院应予支持，但前述约定属原被告之间的内部权属分割约定，不当然对抗第三人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条和参照《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第五条之规定，判决如下：

原告陈佳美、成先钊、罗义猛与被告桐梓县顺发房地产开发有限公司在《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》中对“12-32”地块[土地使用权证编号为桐国用（2013）00367、00368、00369、00370号]的土地使用权归原告陈佳美、成先钊、罗义猛共同享有的约定和在《关于桐梓县“南都花园”项目所有权归属及建设的备忘协议》中对该项目所建房屋及附属设施（即建字第520000201303521、520000201303522、520000201303523、520000201529006、520000201529105号建设规划许可证所载5、6、7、8号楼及地下停车场）的所有权归原告陈佳美、成先钊、罗义猛享有的约定有效。

减半收取的案件受理费30元，由原告陈佳美、成先钊、罗义猛负担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时还应在上诉期限届满之日起七日内预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审判员　　邓　尚　平　

二○一五年十一月三日

书记员　　杨成旭（代）