杨和悦、王荣艳与贵州双峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告王荣艳，贵州省兴义市人。

共同委托代理人覃得宇，系贵州天翊律师事务所律师，特别授权委托代理。

被告贵州双峰房地产开发有限公司。

法定代表人陈春涛，系该公司总经理。

委托代理人代立美，系贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。

原告杨和悦、王荣艳诉被告贵州双峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后，依法适用简易程序于2014年4月14日公开开庭进行了独任审理。原告杨和悦及杨和悦、王荣艳的共同委托代理人覃得宇，被告贵州双峰房地产开发有限公司的委托代理人代立美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨和悦、王荣艳共同诉称，2010年10月8日二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，二原告共同购买被告贵州双峰房地产开发有限公司开发的坐落于兴义市桔山街道办事处XX大道与X路（西）交叉处的“澳城”X栋XX层X号商品房一套，该商品房套内面积为97.04平方米，售价为313528元，交房日期为2011年12月31日前。《商品房买卖合同》第九条中约定：“逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金”。原告已按照约定全部履行给付购房价款的义务。被告于2014年1月17日才向原告履行交房义务，已构成违约。为维护原告合法权益，二原告遂诉至本院，诉请：一、请求人民法院依法判决被告赔偿原告逾期交房违约金117107.19元；二、本案诉讼费用由被告承担。

被告贵州双峰房地产开发有限公司辩称，一、被告未能按时交付房屋，对此深表歉意，由于受到各种因素的影响，才导致未能按时交房，被告并非主观恶意违约。现被告方开发的“澳城”商品房已于2014年1月10日验收合格并备案，达到法定及合同约定的交付使用条件，被告已采取电话、书面等方式通知所有买受人办理房屋交接手续；二、交房时间为2011年12月31日，按照合同约定，二原告应于两年内向被告主张逾期交房违约金，至二原告起诉时，其诉请被告方赔偿的违约金已超过诉讼时效。依法不受保护。三、原、被告双方签定的《商品房买卖合同》中约定的违约金过高，根据评估，与“澳城”同地段同类房屋的租赁价格为按套内建筑面积计算每平方米每个月7.2元，按此价格，原告方一年的实际损失大约为7000多元，而按照双方签订合同的约定，每天按已支付的购房价款的万分之五计算违约金，明显高于被告方未按期交付房屋而给原告方所造成的实际损失，故请求法院依法予以调减。

本案的争议焦点：1、二原告诉请的逾期交房违约金是否已过诉讼时效？2、被告应否按照合同约定支付二原告逾期交房违约金？

经审理查明，原、被告双方于2010年10月8日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由被告贵州双峰房地产开发有限公司将其开发的位于桔山街道办事处XX大道与X路（西）交叉路口的“澳城”X栋XX层X号商品房一套以每平方米3230.92元的价格出售给原告杨和悦、王荣艳，该房套内面积为97.04平方米。该《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应于2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房验收合格’条件的商品房交付买受人使用。”同时第九条约定 “逾期交房超过60日后....；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”同时约定“如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、政府相关职能部门办理有关手续或市政配套设施施工影响造成延误的。”合同签订后，原告按合同约定将全部购房价款313528元交予被告。但被告未按约定的交房时间及约定的交房条件向原告交付房屋，2012年10月15日被告向“澳城”A、B栋房屋业主作出《关于“澳城”一期A、B栋住宅办理相关验收手续以及预计正式交房时间的情况报告》，该报告载明“预计将于2013年5月份将符合合同约定条件的房子交付业主。” 2014年1月10日被告开发的涉案楼盘“澳城一期（A、B栋）”经相关部门验收合格，同日黔西南州住房和城乡建设局同意备案。在本案审理过程中，原、被告均一致认可实际交房时间为2014年1月17日。

另查明，二原告所购的商品房在同地段同类的房屋租金价格为：每月每平方米套内建筑面积7.2元。

以上事实有原、被告双方的陈述，原告当庭提交的《商品房买卖合同》、购房时被告出具的收款收据，被告提交的《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《兴价鉴字【2013】33号》价格鉴定结论书及本院依职权调取的《关于“澳城”一期A、B栋住宅办理相关验收手续以及预计正式交房时间的情况报告》在卷为据。

本院认为，被告贵州双峰房地产开发有限公司在取得商品房预售许可证后与原告杨和悦、王荣艳所签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同签订后双方均应按约定全面履行各自义务。原告杨和悦、王荣艳已按约定全面履行了支付全部购房价款的义务，但被告贵州双峰房地产开发有限公司未按约定的期限及交付条件向二原告履行交付商品房的义务，构成违约。虽原、被告双方已将房屋的交接手续办理完毕，但按照合同约定，被告应向二原告支付逾期交房的违约金。《商品房买卖合同》中双方对逾期交房的违约金作了约定，即从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金，被告贵州双峰房地产开发有限公司辩解约定违约金过高要求予以调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30％为标准进行界定。对 “造成损失”的界定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”二原告在审理过程中又未提交其实际的损失的金额。据此规定，原告的损失应以双方争议楼盘“澳城”地段房屋的月租金价格为7.2元/平方米计算较为合理，故双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金明显高过了“造成的损失”的30%，即同地段同类房屋租金的130%，据此，本院认为双方约定的逾期交房的违约金过高，依法应予调减，以同地段同类房屋租金上浮30%计算违约金为宜。关于二原告诉请的违约金是否已过诉讼时效问题，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”被告书面承诺于2013年5月份向业主交房，其单方书面承诺到期履行交房义务的行为导致本案二原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉讼时效中断，故对被告主张原告的诉请已过诉讼时效依法不予保护的抗辩主张，依法不予采纳。据此，二原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉请于事实和法律有据，依法应予支持。即被告应向二原告支付逾期交房违约金22616.53元[住房租金（97.04平方米×7.2元/㎡.月÷30天×747天×130％）]。

关于被告提出的逾期交房是因各种因素造成，并非主观恶意违约的辩解主张的问题。对此，双方虽在《商品房买卖合同》第八条中约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、政府相关职能部门办理有关手续或市政配套设施施工影响造成延误的。”但是被告未提供充分证据证明存在合同约定的前述可延期交房的情形。按照“谁主张、谁举证”的一般民事诉讼举证规则，对被告的此辩解主张本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条，最高人民法院最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，判决如下：

一、被告贵州双峰房地产开发有限公司支付原告杨和悦、王荣艳逾期交房违约金22616.53元；

二、驳回原告杨和悦、王荣艳的其余诉讼请求。

案件受理费2642元，减半收取1321元，由被告贵州双峰房地产开发有限公司承担。

上列义务限判决生效后十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

（转下页）

审判员　　刘远高

二○一四年五月十一日

书记员　　吴召锋