江文锦与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

委托代理人段大斌，贵州天翊律师事务所律师，特别授权代理。

被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。

法定代表人易江萍，系该公司总经理（未到庭）。

委托代理人付光禄，系贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。

原告江文锦诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员袁志忠于2014年6月26日公开开庭进行了审理，被告于2014年2月27日申请评估。原告江文锦的委托代理人段大斌、贵州省兴义市安达房地产开发有限公司的委托代理人付光禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告江文锦诉称，2011年6月21日，原告因购买被告预售的位于兴义市XX办XX村XX花园XX园XXX单元XXXX号房，与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、该房屋合同总价款为人民币383001元；2、被告应当在2012年6月30日前向原告交付该商品房，交房时应当符合合同约定的条件，且被告须在交房时向原告提供该住房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；3、如被告逾期交房超过30日，被告须根据合同约定向原告支付违约金，按日计算，被告向原告支付全部已付房款万分之八的逾期交房违约金（自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止）。事实上，被告曾于2013年4月19日通知交房，但截至到2013年12月30日，均未向原告出示建筑工程竣工合格证明文件及未交付房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，故不符合合同约定的交房条件。综上所述，原告与被告订立《商品房买卖合同》后，原告已经按合同约定履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的期限交付符合交付条件的房屋，被告逾期交付的行为已经违反了合同约定，给原告造成巨大的经济损失。特向人民法院提起诉讼，要求1、判决被告全面履行合同义务，根据合同约定向原告提供其购买的位于兴义市XX花园XX园XXX单元XXXX号住房的《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；2、判决被告支付给原告因逾期540天（自2012年6月30日到2013年12月30日）未交房产生的违约金166069元；3、本案诉讼费由被告承担。

贵州省兴义市安达房地产开发有限公司辩称，一、原告要求被告支付违约金166069元过分高于其所受到的损失。2011年6月27日，原告购买了被告开发的XX花园XX园XXX单元XXXX号房屋，并签订房屋买卖合同。合同约定被告于2012年6月30日前向原告交付房屋。被告开发的商品房系贵州化工建设公司承建，被告与该公司签订的施工合同约定的竣工时间为2012年3月1日，但是由于施工受到一些客观因素的制约，贵州化工建设公司未按时竣工，导致被告延期交房。但是2013年4月，房屋已达到交房条件，被告已于2013年4月19日分别通过电话、短信、发出通知等形式通知原告接收房屋。被告已于2014年4月20日接收房屋。被告延期交付房屋这是客观存在的，该行为已违反双方签订的商品房买卖合同关于交房时间的约定，按照法律的规定及双方的约定，被告应该向原告支付违约金。违约金是当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人违约时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金。本案中的违约金是双方当事人在合同预先估计的损害赔偿总额，约定了损害赔偿的计算方法，本案的违约金应属于赔偿性违约金。该违约金主要在于赔偿因违约给对方所造成的损失。被告与原告约定的交付房屋的时间为2012年6月30日前，由于承建方未按照建筑施工合同约定的时间交付房屋，导致被告未按照商品房买卖合同约定的时间向原告交付房屋，被告应当承担违约责任。根据商品房买卖合同预先评估的计算方法，现在被告应当向原告支付与其所受损失不一致的巨大数额的违约金，这显然是显失公平的。如果原告没有房屋居住，那么其在外面租房居住，从2012年6月30日至交房时间即2013年4月19日近一年时间，结合兴义市的房屋租赁行情看，一年的租金最多也就是1万元左右，被告的违约行为给其造成的损失应当在1万元左右，退一步讲，被告未能按照合同约定交房时间交房，其所遭受的损失也就是该房屋一年的租金损失，该损失就算计算至今，也就是2万余元。其要求被告支付166069元的违约金，被告认为过分高于其所受到的损失。被告请求人民法院依法委托有资质的机构对该房屋2012年7月至2014年5月1日，租赁期限为1年的租金进行评估。二、被告支付给原告的违约金应当按照法律的规定进行调减，应当以所造成实际损失额为基数再增加30%进行计算。赔偿性违约金作为赔偿损失额的预定，虽然不要求其数额与损失额完全一致，但也不宜使两者相差悬殊太大，否则，会使违约金责任与赔偿损失的一致性减弱乃至丧失，而使两者的差别性增大，以致成为完全不同的东西，因此违约金的数额过高或者过低时允许调整是适宜的。再者，违约金的数额与损失额应大体一致，这是商品交换的等价原则要求在法律责任上的反映，是合同法追求的理想之一。《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中国人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%标准适当减少。原告因被告的违约行为所受到的损失额应当在1万元左右，其要求被告支付160000余元的违约金，被告认为过分高于造成的损失，因此根据法律的规定，请求人民法院予以减少违约金数额是适宜的。综上所述，由于被告的违约行为给原告造成的损失额根据目前的市场环境看，也就是2万元左右，其要求支付160000余元违约金过分高于造成的损失，根据合同法等法律的规定及本案的客观情况，被告请求人民法院综合全案的客观因素，委托具备相应资质的结构对该套房屋租赁期限为1年的房屋租金进行评估，并以该租金为基数，增加30%为违约金的数额。

本案的争议焦点是，原被告双方约定的违约金是否过高？是否应当调减？

经审理查明，2011年6月27日，原告因购买被告预售的位于兴义市XX办XX村XX花园XX园XXX单元XXXX号房，与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定包含以下几个内容：1、该商品房的建筑面积为147.7平方米，2、该房屋合同总价款为人民币383001元；3、被告应当在2012年6月30日前向原告交付该商品房，交房时应当符合合同约定的条件，且被告须在交房时向原告提供该住房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；4、如被告逾期交房超过30日，被告须根据合同约定向原告支付违约金，按日计算，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告向原告支付全部已付房款日万分之八的逾期交房违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部款项。被告于2013年4月19日通知交房，但由于被告至今未取得验收合格的相关手续，故不符合合同约定的交房条件，原告拒绝接受该房屋，2014年1月原告进入该房进行装修。原被告对房屋的履行和违约金的支付产生纠纷，原告起诉要求判决被告全面履行合同义务，根据合同约定向原告提供其购买的位于兴义市XX花园XX园XXX单元XXXX号住房的《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；并支付从2012年6月30日到2013年12月30日共计540天的违约金人民币166069元。

另查明，该房屋完工后经兴义市房地产交易中心测算该房屋的套内面积为123.73平方米；兴义市价格认证中心受本院委托对同地段同类房屋租金进行评估，于2014年5月9日作出《价格鉴定结论书》的鉴定意见，与本案楼层相近的兴义市XX花园XX园XXX单元XXXX号房屋，在2012年7月1日至2013年12月期间的租赁价格为每月每平方米套内建筑面积7元。

以上事实有原、被告的陈述及原告当庭提交的《商品房买卖合同》、购房时被告出具的收款收据、兴义市房地产交易中心的《房屋分层、分户各类面积测算表》和兴义市价格认证中心的《价格鉴定结论书》在卷为据。

本院认为，贵州省兴义市安达房地产开发有限公司在取得商品房预售许可证后，与原告江文锦所签订的《商品房买卖合同》有效，合同签订后双方均应按约定全面履行各自义务。原告江文锦已按合同约定全面履行付款义务,被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司未按合同约定期限履行交付符合约定的商品房义务，构成违约。被告逾期交房超过30日的，原告可以选择继续履行合同，也可以选择解除合同。因原告选择继续履行合同，故合同继续履行，但被告还应向原告支付逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金作了约定，即从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司辩解约定违约金过高，要求调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。对此“造成的损失”的界定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”依此规定，双方争议楼盘“兴义市XX花园XX园”相近楼层房屋的月租赁价格为7元每平方米，故双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金明显高过了“造成的损失”的30%，即同地段同类房屋租金的130%，据此，本院认为双方约定的逾期交房的违约金过高，依法应予调减，以同地段同类房屋租金上浮30%计算违约金为宜。因被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司开发的该房屋至今未取得验收的相关手续，故原告请求逾期交房违约金的止算日期为起诉之日于事实和法律有据，本院予以支持，但是应根据该房屋完工后实际测算的套内面积123.73平方米，参照兴义市价格认证中心对与该房屋最接近楼层的评估价格计算，原告主张共计540天的违约金应予支持，即20266.97元（123.73平方米×7元/㎡.月÷30天×540天×130%）。

关于原告要求被告提供该住房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》的诉讼请求，因该房屋至今未验收，不符合交付使用的条件，其请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：

一、被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司支付原告江文锦从2012年7月1日起540天的违约金20266.97元；

二、驳回原告江文锦的其余诉讼请求。

案件受理费3622元，减半收取1811元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担。

上列义务限判决生效后十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

审判员　　袁志忠

二0一四年六月三十日

书记员　　吴召锋