龚明满与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。

法定代表人易某，系该公司总经理。

委托代理人付光禄，贵州权衡律师事务所律师（特别授权代理）。

原告龚明满诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理。依法由审判员帅俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龚明满，被告安达公司委托代理人付光禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告龚明满诉称，2011年6月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告按照合同约定按时交付了房屋的首付且办理按揭手续。按照双方签订的合同约定，被告应当于2012年6月30日前向原告交付该商品房，但是被告并未按照此约定交付房屋，由此给原告造成了经济损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》第13条规定，逾期超过30日出卖人未交房的，且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日之，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金。被告在合同履行过程违反合同约定，请求人民法院判令被告从2012年7月1日起按总金额每日万分之八计算向原告赔偿违约金，直至起诉时共产生违约金144330.12元，并承担本案诉讼费用。

被告安达公司辩称，1、原告要求被告支付违约144330.12元，被告认为该违约金过分高于其所受到的损失。

2011年6月8日，原告购买了被告开发的某小区BX-X号房屋，并签订的商品房买卖合同。合同约定被告于2012年6月30日前向原告交付房屋。被告开发的商品房系贵州化工建设公司承建，被告与该公司签订的施工合同约定的竣工时间是2012年3月1日，但是由于施工受到一些客观因素的制约，贵州化工建设公司未按时竣工，导致被告延期交房。但是2013年4月，房屋已达到交房条件，被告已于2013年4月19日分别通过电话、短信、发出通知等形式通知原告接收房屋。被告延期交付房屋这是客观存在的，该行为已违反双方签订的商品房买卖合同的约定，按照法律的规定及双方的约定，被告应当向原告支付违约金。

违约金，是由当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人违约时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金。本案中的违约金是双方当事人在合同预先估计的损害赔偿总额，约定了损害赔偿的计算方法，本案的违约金应属于赔偿性违约金。该违约金主要在于赔偿因违约给对方所造成的损失。被告与原告约定交付房屋的时间为2012年6月30日前。由于承建方未按照建筑施工合同约定的时间交付房屋，导致被告未按照商品房买卖合同约定的时间向原告交付房屋，被告应当承担违约赔偿责任。根据商品房买卖合同约定的计算方法，现在被告应当向原告支付与其所受损失不一致的大额的违约金，这显然是显失公平的。如果原告没有房屋居住，那么其在外租房居住，从2012年6月30日至交房时间即2013年4月19日近一年时间，结合兴义市的房屋租赁行情看，一年的租金至多也就是1万元左右，再加上一些搬迁费的话，被告的违约行为给其造成的损失应当在10000.00元左右。退一步讲，被告未能按照合同约定的交房时间交房，其的损失也就是该房屋的租金损失。其要求被告支付14万余元的违约金，被告认为过分高于其所受到的损失。被告请求人民法院依法委托有资质的机构对该房屋租赁期限为1 年的租金进行评估。

2、被告支付给原告的违约金应当按照法律的规定进行调整，应当以所造成实际损失额为基数再增加30%进行计算。

赔偿性违约金作为赔偿损失额的预定，虽然不要求其数额与损失额完全一致，但也不宜使两者相差悬殊太大，否则，会使违约金责任与赔偿损失的一致性减弱乃至丧失，而使两者的差别性增大，以致成为完全不同的东西，因此违约金的数额过高或者过低时允许调整是适宜的。再者，违约金的数额与损失额应大体一致，这是商品交换的等价原则要求在法律责任上的反映，是合同法追求的理想之一。《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%标准适当减少。原告因被告的违约行为所受到的损失额应当在15000.00元左右，其要求被告支付14万余元的违约金，被告认为过分高于造成的损失。因此，根据法律的规定，请求人民法院予以减少违约金数额是适宜的。

综上所述，由于被告的违约行为给原告造成的损失额根据目前的市场环境看，也就是15000.00元左右，其要求支付的违约金过分高于造成的损失，根据合同法等法律的规定及本案的客观情况，被告请求人民法院综合全案的客观因素，委托具备相应资质的机构对该套房屋租赁期限为1 年期的房屋租金进行评估，并以该租金为基数，增加30%为违约金的数额。

综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案争议焦点为：1、被告逾期交房是否存在不可抗拒因素；2、被告逾期交房的实际日期，违约金应当如何计算。

针对本案的争议焦点，原告龚明满为证实自己的主张，在举证期限内向本院提交以下证据：

证据一：身份证复印件，拟证明原告主体身份；

证据二：《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明：1、原告与被告签订合同约定了房屋价款、交房时间、交房条件、交房手续、逾期交房的违约责任。2、被告逾期交房已经构成违约；

证据三：安达公司收款收据复印件、中国农业银行个人购房担保借款合同复印件，拟证明：原告已经足额支付首付款和如期履行按揭，履行了合同义务，同时证明对原告造成的损失巨大；

被告安达公司质证：对原告所提交的三组证据的真实性、合法性均无异议，对于第三组证据的证明内容有异议。

针对本案的争议焦点，被告安达公司为证实自己的主张，在举证期限内向本院提交以下证据：

《黔西南日报》复印件一份，拟证明：2013年4月19日，被告已通过登报方式通知交房。

原告质证：对被告提交的证据的真实性、合法性均无异议，但对证明内容有异议，登报系被告单方行为，交房条件未达成。

综合原、被告举证、质证意见，对原、被告所举的证据认证如下：

对于原告提交的四组证据，经被告质证认可，该四组证据是原告与被告所签订的商品房买卖合同的事实及依合同约定原告向被告支付价款情况，与本案有关联性，本院依法认定为有效证据，作为认定案件事实的依据。对被告所举证据，经原告质证对其证明内容不认可，因被告所开发的“某小区”楼盘至今未经验收合格，违反法律规定及双方所签《商品房买卖合同》约定，本院不予登报公告交房的行为即视为交付房屋。

经被告申请，本院委托兴义市价格认证中心对同地段同类房屋租金进行评估。兴义市价格认证中心于2014年2月28作出价格鉴定结论书，对原、被告双方《商品房买卖合同》约定的同类房屋2012年7月至2013年4月期间的月租金为7.20元/㎡。经被告质证无异议，原告质证认为《价格鉴定结论书》与逾期交房违约金没有关联性，相关单位未对房屋进行验收。经审查，该价格鉴定结论书系本院依法委托具有资质的鉴定机构，由有资质的鉴定人员作出的鉴定意见，不违反法定程序，属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的法定证据之鉴定意见，所鉴定房屋月租金与本案具有关联性，本院依法确认该鉴定意见的证明力，采信作为定案依据。

经审理查明，2011年6月8日，原告龚明满与被告安达公司签订《商品房买卖合同》，购买被告安达公司开发的位于兴义市某办某村某小区BX栋X号房屋，该套商品房建筑面积149.42平方米，房屋总价364470元。2011年6月8日原告向被告支付首付款109470元，2013年6月22日原告通过向中国农业银行办理按揭贷款255000元。该《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应于2012年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等，同时约定“逾期交房在30日之内，从交付期限届满次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；逾期超过30日，买受人有权退房，出卖人自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交付期限届满次日起至实际交付之日止，按照日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金。2013年4月19日，被告在黔西南日报登报通知交房，但安达公司开发的“某小区”楼盘至开庭之日仍未经验收合格。

另查明，兴义市价格认证中心受本院委托对同地段同类房屋租金进行评估，作出价格鉴定结论书，鉴定意见为：对原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定的同类房屋2012年7月至2013年4月期间的租赁价格为:每月每平方米7.20元。

本院认为，被告安达公司在取得商品房预售许可证后，与原告龚明满所签订的《商品房买卖合同》有效，合同签订后双方均应按约定全面履行各自义务。原告龚明满已按合同约定全面履行付款义务；被告安达公司未按合同约定期限履行交付符合约定的商品房义务，构成违约。被告逾期交房超过30日的，原告可以选择继续履行合同，也可以选择解除合同。因原告请求被告支付逾期交房违约金，故合同继续履行。双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金作了约定，即从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。被告安达公司辩解约定违约金过高，要求调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。对此“造成的损失”的界定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”，依此规定，双方争议楼盘“某小区”地段房屋的月租赁价格为7.20元/㎡，故双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约明显高过了“造成的损失”的30%，即同地段同类房屋租金的130%，据此，本院认为双方约定的逾期交房的违约金过高，依法应予调减，以同地段同类房屋租金上浮30%计算违约金为宜。

安达公司开发的“某小区”楼盘至开庭之日仍未验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，对于被告在黔西南日报登报通知交房的行为不能认定为交付，因此逾期交房止算日期应当计算至本案起诉之日，被告应当对逾期交房的行为向原告支付违约金，即25174.2元（房屋面积149.42㎡×月租金7.2元/㎡×18月×130%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：

一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告龚明满违约金25174.2元；

二、驳回原告龚明满的其余诉讼请求。

案件受理费3186元，减半收取为1593元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担。

前述义务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之最后一日起二年内向本院申请强制执行。

审判员　　帅　俊

二○一四年四月二十二日

书记员　　王三子