骆明干与贵阳坤达房地产开发有限公司兴义分公司、贵阳坤达房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

委托代理人王凤才。

委托代理人黄宗文。

被告贵阳坤达房地产开发有限公司兴义分公司。

负责人肖功兴。

被告贵阳坤达房地产开发有限公司。

法定代表人肖功兴。

二被告共同委托代理人黄辉。

原告骆明干诉被告贵阳坤达房地产开发有限公司兴义分公司（以下简称坤达房地产兴义分公司）、贵阳坤达房地产开发有限公司（以下简称贵阳坤达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月26日作出（2013）黔义民初字第307号民事判决后，因原告骆明干不服该判决提起上诉，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2014年4月25日作出（2014）兴民终字第487号民事裁定，以“原审判决认定基本事实不清”为由发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告骆明干及其委托代理人王凤才、黄宗文，二被告的共同委托代理人黄辉到庭参加了诉讼。庭审后，双方当事人申请从2014年9月17日至2014年10月18日进行庭外和解。本案现已审理终结。

原告诉称，2007年2月9日,原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于兴义市某某街2X号编号为00079000XX-1X地块（兴义市某某第某综合楼）某层1X、1X、1X、1X、1X号（蔬菜）摊位及综合类5X、5X号摊位，总面积为XX平方米。购买的总金额为人民币XX元，首期付款XX元，另外余款XX元向银行按揭贷款一次性付清。由于被告违约把某层的摊位改为电玩城，致使原告不能实现蔬菜买卖的合同目的，加之由于双方事由，未能订立商品房担保贷款合同，原告不能向银行办理按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的相关规定，原告与被告之间订立的合同有解除的法定情形。2012年12月22日13时，原告在黔西南布依族苗族自治州XX快递有限公司邮寄了一份解除《商品房买卖合同》的通知给被告法定代表人肖功兴经理，其于当日16时收到了解除通知。根据相关法条规定，主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。至此，原告与被告于2012年12月22日16时正式解除了《商品房买卖合同》。原告在通知中向被告催告返还购房款及其利息，被告无动于衷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的相关规定，合同解除后，被告应当将收受的购房款本金及利息返还给原告。综上，请求法院判令被告返还原告购房款XX元，并从2007年2月9日订立《商品房买卖合同》之日起至2013年1月16日止，按中国人民银行规定的同期流动贷款利率计付利息XX元（2013年1月16日起诉后，至法院作出生效法律文书之日止的利息均按上述利率计算）。

被告坤达房地产兴义分公司及贵阳坤达公司共同辩称，一、该合同是双方真实意思的表示，被告已进行了全面交付，义务已履行完毕。原告与被告签订的《商品房买卖合同》交付期限是20XX年6月28日之前，而该房屋于20XX年6月22日验收。被告在验收之后就打电话告知某楼摊位的业主进行交付，由于该摊位是开放式成批交付的，所以被告在交付时是用油漆把摊位标号后指其摊位给他，不需要签字。在本案中，原告在解除《商品房买卖合同》的通知中，并未提及未交付摊位，只提到摊位被改成电玩城。退一步说，被告未交付原告购买的摊位，在商品房买卖合同中约定的交付期限（20XX年6月28日）后的两年时间内（即20XX年6月28日之前）可以要求被告交付，但原告未在该时间要求被告交付。所以，被告已按合同的约定履行全部义务。二、该合同不应该被解除，不符合法定解除的条件。被告与原告未协商过解除合同，也未在合同中约定一方可以解除合同的条件。从原告的解除通知来看，原告行使的是法定解除权，根据合同法定解除的规定，合同法定解除是是指合同成立后，尚未履行或履行完毕前当事人一方行使法定的解除权而使合同效力归于消灭的行为。前述，被告已经履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告不存在法定解除的任何一种情形。三、该案应是一个侵权纠纷，不是商品房买卖合同纠纷。被告已将摊位交付原告，物权随之转移，拆除摊位的行为是侵权纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。且该摊位并不是被告拆除的，而是某楼业主委员会拆除的，原告可通过其它途径解决。况且，被告无法决定改变摊位的用途，至于房屋交付给业主后，业主可以自行决定，现在业主依然可以把摊位改回来，与被告公司无关。四、原告未办理商品房贷款的按揭手续，未付余款XX元给被告。在被告交付该摊位后，原告说经济困难，让被告同意其缓交，被告也同意其缓交，二楼摊位改造后，可分租金，原告就用租金抵购房款，直到现在。综上所述，被告已按合同的约定履行合同，不存在违约行为，原告解除合同无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。

本案争议的焦点：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否已经解除？2、该合同是否存在法定解除的情形或者合同约定的解除情形？3、原告支付的XX的购房款是否应返还，应由谁返还？4、原告诉求的利息是否应支持？

经审理查明，被告贵阳坤达公司兴义分公司系被告贵阳坤达公司的分公司。2006年7月19日，被告贵阳坤达公司开发建设位于兴义市某某街2X号的兴义市某某第某综合楼，并于20XX年11月21日取得商品房屋预售许可证。20XX年2月9日，被告贵阳坤达公司与原告骆明干签订了一份《商品房买卖合同》，该合同主要约定“摊位实用面积XX㎡，产权登记为第某层1X、1X、1X、1X、1X号（蔬菜）及综合类5X、5X号摊位XX㎡出卖给原告。第六条付款方式及期限：…2、首期付款XX元，余款XX元向银行按揭贷款付清。3、其他方式为（按揭方式支付）首付总房款的50%即XX元，余款向银行按揭贷款，按揭资料人必须在合同签订之日起1个月内提供并配合出卖方在工程屋面断水后办完按揭贷款手续每逾期1日按总房款5%的违约金支付出卖方；第八条交付期限：…出卖人应当在20XX年6月28日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格…；第九条出卖人逾期交房的违约责任：…；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同…；第十八条买受人的房屋仅作商业经营使用…”等相关事宜。在合同尾部出卖人处加盖有被告贵阳坤达公司印章、法定代表人肖功兴的签字及买受人骆明干的签字。合同签订后，被告贵阳坤达公司兴义分公司于20XX年1月13日和20XX年2月9日分别向原告出具了一张XX元的《收据》和一张XX元的《收据》。

兴义市某某第某综合楼于20XX年6月19日竣工， 同年8月2日经兴义市建设局批准，同意备案，20XX年8月原告参加了业主大会，之后召开的业主大会原告未再参加。20XX年11月5日，兴义市某某街心某某市场二楼业主委员会召开会议，会议主要决议了“…一、一致同意对某楼商场进行改造、装修、运作新项目…；四、某楼改造、装修费用先由坤达公司垫支，如项目运作成功，由某楼业主按投资比例分摊，如不成功，由坤达公司承担…”等内容。20XX年12月22日，原告通过某某快递向贵阳坤达公司兴义分公司邮递了一封邮件，被告贵阳坤达公司兴义分公司法定代表人肖功兴在该邮件收件人处签名签收。

上述事实，有原、被告双方当庭陈述，原告所举《居民身份证》、《商品房买卖合同》、《照片》、《通知》、《某某快递详情单》、《跟踪记录》、《金融机构人民币贷款利率调整表》、《收款收据》；被告所举《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《商品房买卖合同》、《会议纪要》、《预付款领条》、《拆除费领条》和《贵州省省广告业专用发票》及证人证言，本院依法调取的《询问笔录》、《告知笔录》、《调查笔录》等在卷佐证，本院足以认定。

本院认为，被告贵阳坤达公司兴义分公司系被告贵阳坤达公司分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告贵阳坤达公司兴义分公司的民事责任应由被告贵阳坤达公司承担。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原告与被告贵阳坤达公司于20XX年2月9日签订的《商品房买卖合同》，约定被告贵阳坤达公司将位于兴义市某某街2X号的兴义市某某第某综合楼第某层总面积为XX㎡的1X、1X、1X、1X、1X、5X、5X号摊位出卖给原告，并约定该摊于20XX年6月28日前交付，逾期超过90日后买受人有权解除合同。后原告于20XX年8月以业主的身份参加了业主大会，行使了业主的权利，被告并未逾期向原告交付摊位，因此，双方所约定的解除权条件并未成就。

对于原告所主张的法定解除权：一、原告主张坤达公司改变其所购摊位用途致使合同目的不能实现，合同已具备法定解除情形。根据双方签订的《商品房买卖合同》中对原告所购摊位用途已注明为“买受人的房屋仅作商业经营使用”，则原告骆明干所购买的摊位无论是最初的蔬菜摊位还是改变后的电玩城的一部分，从使用、收益的情况来看，均与“商业经营”不相违背。据此，原告所诉合同目的不能实现、合同已解除的主张与查明的事实不符，其主张理由不成立；二、原告主张被告不愿为其提供担保，导致其无法向银行贷款，商品房买卖合同不能继续履行，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三规定情形，合同已法定解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人”的规定，原、被告双方所签订的合同约定的付方款式为“按揭方式”，并不是法律所规定的“担保贷款方式”，且原告也未能举证证明未能订立商品房担保借款合同的原因是由于被告所导致，因此，原告的该项主张，于法无据，不能成立；三、原告主张被告没有举证证明其售出的摊位已经公安消防机构验收合格，该合同应当法定解除。根据双方所签订的合同约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，被告虽未能举证证明该摊位经公安消防机构验收，但该摊位已验收合格后于20XX年8月2日经兴义市建设局批准同意备案，该摊位已符合合同约定的交付条件，且原告所购的摊位已投入使用，原告未举证证明其所购的摊位因公安消防机构未能验收而受到相关处罚，因此，原告主张不成立。

综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告对其诉讼主张，并未能举证证明20XX年8月2日该商品房经验收合格并交付原告后一年内有解除权的发生，而是在5年之后即20XX年12月22日才向被告邮寄合同解除通知书，因此，原告主张合同自解除通知到达被告时已解除，并无法律依据，本院不予支持。且原告于20XX年8月以业主的身份参加了业主大会，行使了业主的权利，贵阳坤达公司已履行完摊位交付的义务，原告主张合同解除权的诉讼理由并不成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条第二款、第九十四条、《中华人民共和国公司法》第十四第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告骆明干的诉讼请求。

案件受理费5508元，由原告骆明干自行承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。

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审　判　长　　穆　亮

代理审判员　　李　海

人民陪审员　　王选新

二〇一五年一月十九日

书　记　员　　曹云琨