宋黔梅与黔西南中兴置业发展有限公司、第三人高建斌商品房预售合同纠纷一审民事判决书

委托代理人李明富，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。

被告黔西南中兴置业发展有限公司，住所地：兴义市峰林大道热科所旁“幸福里”B栋一楼（经合法传唤未到庭）、组织机构代码675424362。

法定代表人段仁，系该公司董事长。

第三人高建斌。

委托代理人陈兰，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。

原告宋黔梅与被告黔西南中兴置业发展有限公司（以下简称中兴置业公司）、第三人高建斌商品房买卖合同纠纷一案,本院2014年6月18日立案受理后，依法由审判员毛玉适用简易程序于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告宋黔梅及其委托代理人李明富、第三人高建斌的委托代理人陈兰到庭参加诉讼，被告中兴置业公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宋黔梅诉称，2010年被告公司以出让方式取得兴义市下五屯峰林东路一地块，并获批在该地块上建设商品房，建设项目名称为“幸福里”。2011年7月，被告与原告达成关于购买“幸福里”负一楼临街面X号商铺的口头合同，并约定单价为9000元每平米，面积为62.08平米，原告首付订金137000元。原告依约分别于2011年7月23日、2012年3月23日向被告支付了137000元。事后原告一直等待被告通知办理相关后续手续及交房。然而，时至2014年3月初，仍不见被告有任何交房的迹象，原告到被告处才发现，自己购买的X号商铺已经有人在装修。经询问才得知，被告在将该门面出售给原告后，又将该房二次出售给第三人。被告的行为直接导致与原告达成的商品房买卖合同无法实现，其行为构成违约，故诉至法院：一、请求人民法院判决解除原、被告之间达成的口头购买“幸福里”X号商铺的商品房买卖合同；二、请求人民法院依法判决被告立即返还原告购房款137000元；三、请求人民法院判决被告承担原告利息损失4.1万元（以2011年中国人民银行贷款利率6.65%,商用房在农业银行贷款利率上浮50%即9.975%，按3年算）；四、请求人民法院依法判决被告向原告承担所付房款一倍即137000元的赔偿责任。

被告中兴置业公司书面答辩称，2011年7月中旬，我公司原副总经理到农行个贷中心办理业务时宣讲，我公司因偿还高息借款，急需销售部分特价商铺。2011年7月23日，原告宋黔梅与其夫到我公司洽谈，以每平方米9000元的价格定下一层X号商铺，面积为62.08平方米，总价55.872万元。原告宋黔梅于当日付定金50000元，双方约定两个月内交清首付款（即总价款的50%），签订购销合同并完成银行按揭贷款等相关手续。但原告付了定金后便无音信，经我公司的销售人员无数次催促商谈并动员其放弃，其不愿放弃，到2012年3月23日又付了87000元。2013年元月，我公司再次催促其补足首付、签订买卖合同，并告知其所订商铺有可能被个人贷款公司扣押，其竟要我公司按高利贷每月5%的利息还本付息，被我公司拒绝。根据《中华人民共和国担保法》第九十八条的规定和相关法律、法规的规定，我公司对其所交付的定金款项不予退还是有法律依据的。

第三人高建斌述称，去买该房时，不清楚原告是否已向被告购买了该房。第三人是以合理的价款购买争议房屋的，所签订的《商品房买卖合同》也已到兴义市住房和城乡建设局进行了备案登记，并于2013年3月26日向被告中兴置业公司一次性支付购房款496640元，缴纳了9933的住宅专项维修资金。因在购买该房屋时第三人并不知道该屋是否存在已被其他人购买的情况，并支付了合理的价款并对商品房买卖合同进行了备案登记，而现已实际占有使用该房屋，因此，根据我国《物权法》第106条的规定，该房屋应属第三人高建斌所有，高建斌不应对原告承担任何民事责任。

本案争议的焦点：1、原、被告之间的口头商品买卖合同是否成立？2、50000元“订金”及87000元的购房款应不应该双倍返还？

原告宋黔梅在举证期限内提供了以下证据：

一、原告宋黔梅的身份证复印件。拟证明原告宋黔梅的基本情况，并证明其具有本案的诉讼主体资格。

二、收款收据一张、中国银行的信用卡刷卡回执单一张。拟证明原告于2011年7月23日以及2012年3月23日总共向被告方支付了购房款137000元的事实。

三、被告与第三人于2013年3月26日签订的商品房买卖合同的复印件1份，拟证明本案被告已将该商铺一房二卖给第三人。

第三人对原告提供的第一、第二、第三组证据的真实性予以认可，但提出对第二组证据证实的内容不清楚，对第三组证据证明一房二卖这件事也不清楚。

第三人高建斌在举证期限内向本院提供了被告中兴置业公司与其签订的《商品房买卖合同》（合同编号2013001204）复印件一份（与原件核对一致）。拟证明：双方于2013年3月26日签订了商品房买卖合同，且已经到兴义市住房和城乡建设局进行了商品房预售备案登记。

原告宋黔梅对该《商品房买卖合同》没有异议。

根据当事人的举证、质证情况，本院认证如下：对原告宋黔梅提供的三组证据和第三人高建斌提供的证据，因证据来源合法、客观、真实，作为本案定案的依据使用。

经审理查明，被告中兴置业公司与原告宋黔梅所在单位银行有业务往来。2011年春节，原告宋黔梅得知被告中兴置业公司要卖一批房子，通过对有关情况的了解，原告宋黔梅产生了购买被告房屋的意向。2011年7月23日，原告宋黔梅到被告中兴置业公司看了房屋的模型，决定购买由被告中兴置业公司开发修建但尚未建成的位于“幸福里”负一楼的临街面X号商铺。原、被告双方口头约定单价为9000元每平方米，原告宋黔梅于当日向中兴置业公司交纳了50000元订金，被告中兴置业公司出具了一张收款收据给宋黔梅，收据上载明：客户宋黔梅、名称幸福里—珺楼X号铺、订金50000元、收款单位处加盖了中兴置业公司的财务专用章。双方未签订任何书面协议，也未明确约定50000元订金的性质,对幸福里—珺楼X号铺的面积、总价款、首付款，签订正式合同时间、交房时间、违约责任等未作明确约定。之后，中兴置业公司打电话询问并要求原告宋黔梅去交钱，宋黔梅答复说房子自己还要买。后来中兴置业公司的一位销售经理直接到原告宋黔梅的单位去找到她谈购买该铺面交钱的事， 2012年3月23日宋黔梅到中兴置业公司通过刷卡的方式又支付了87000元的购房款。从2011年7月23日原告宋黔梅交付购房订金至2013年3月26日期间，原告宋黔梅与被告中兴置业公司一直未签订正式的商品房买卖合同。2013年3月26日，被告中兴置业公司与第三人高建斌签订《商品房买卖合同》（合同编号2013001204）并到兴义市住房和城乡建设局办理了商品房预售合同的登记备案手续，将幸福里—珺楼X号铺以496640元的价格卖给高建斌。

本院认为:原告宋黔梅与被告中兴置业公司虽然口头约定购买被告开发修建的“幸福里”—珺楼X号商铺，但双方仅口头约定该铺面的单价，对该铺面的面积、总价款，首付款，付款方式及时间、交房时间、违约责任等均未作约定，双方的这一行为只是对买卖该商铺作了一个预订。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受购房款的，该协议认定为商品房买卖合同”之规定，因本案原告宋黔梅与被告中兴置业公司的口头预订协议不具备中华人民共和国建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，尽管原告宋黔梅缴纳了50000元订金和87000元的购房款 ，但所交款项及数额并非双方约定的购房款数额，故原告宋黔梅与被告中兴置业公司的口头预订协议并不是商品房买卖合同，双方的买卖关系未实际成立，被告中兴置业公司取得原告宋黔梅购房款87000元没有合法依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。对原告宋黔梅交纳的50000元订金，因双方未书面约定50000元订金的定金性质，即约定50000元作为保证双方订立商品房买卖合同的定金使用，故被告中兴置业公司主张对其所收的50000元定金不予返还的主张不能成立，应将这50000元订金作为预付款予以返还。被告中兴置业公司与第三人高建斌签订的《商品房买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立。被告中兴置业公司在与原告宋黔梅进行房屋预订和与第三人高建斌签订商品房买卖合同的过程中不存在一房二卖的欺诈行为，故对宋黔梅要求中兴置业公司承担给付137000元赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持；对原告宋黔梅要求被告中兴置业公司在同期同类银行贷款利率的基础上增加50%计算利息的请求，因双方没有约定，本院对其利息损失只予适当支持，利息计算时间只款项交付之日起计算。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、由被告黔西南中兴置业发展有限公司返还原告宋黔梅预订“幸福里”—珺楼X号商铺订金50000元、购房款87000元，并以订金和购房款的总数50000和87000元为基数，分别从2011年7月23日和2012年2月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至还清之日止。

二、驳回原告宋黔梅的其余诉讼请求。

案件受理费6026元，减半收取3013元，由原告宋黔梅承担1717元、由被告黔西南中兴置业发展有限公司承担1296元。

上列义务，限判决生效后十日内自动履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。原告应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行，否则即丧失申请执行的权利。

审判员　　毛　玉

二〇一四年十月十一日

书记员　　冯铃钧