何贤春与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

委托代理人王礼森，贵州大群律师事务所律师，一般授权代理。

被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。

委托代理人付光禄，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。

原告何贤春诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2015年8月25日公开开庭进行了独任审理。原告何贤春及其委托代理人王礼森、被告安达房开公司的特别授权委托代理人付光禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告何贤春诉称，2011年6月23日,原告与被告达成购房协议，购买被告销售的位于兴义市某某花园某某园XXX单元XXX号住房，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告应当在2012年6月30日前向原告交付该房屋并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，但被告至今未提供以上材料已构成违约，被告应当按合同约定以每日0.08%的利率支付违约金，截止2015年7月27日已产生违约金365277×1122天×0.08%=327872.64元。另外，上述房屋实际面积只有144.62㎡，与合同约定的147.7㎡相差3.08㎡，被告应支付房屋面积折合差价7617.15元，以上两项共计335489.79元。请求：1、判决被告全面履行合同义务，根据合同约定向原告提供其购买的位于兴义市某某花园某某园XXX单元XXX号住房，并提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；2、判决被告支付原告逾期交房违约金327872.64元；3、判决被告支付房屋面积差价款7617.15元；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。

被告安达房开公司辩称，对原告诉称的双方签订合同的时间、房屋的房号、面积、价款、付款方式、付款情况、房屋的实际丈量建筑面积比约定建筑面积少3.08平方米、应补给原告7617.15元房屋面积差价款等均无异议。但，1、原告要求被告向其支付延期交房截止2015年7月27日的违约金327872.64元过分高于其所受到的损失，明显显失公平，请求人民法院依法进行调整。由于承建方未按照建筑施工合同约定的时间交付房屋，导致被告未按照商品房买卖合同约定的时间向原告交付房屋，被告应当承担违约赔偿责任。根据合同约定的违约计算方法，现在被告应当向原告支付与其所受损失不一致的大额的违约金，这显然是显失公平的；2、被告支付给原告的违约金应当以所造成实际损失额为基数，按照法律的规定进行调整及计算。根据《合同法》一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，原告因被告的违约行为所受到的损失额应当在30000.00元左右，其要求被告支付32万余元的违约金，过分高于造成的损失。故请求人民法院依法予以调减违约金数额；3、诉讼费应当按比例承担。原告的诉讼请求部分不合理、不合法，导致其诉请的违约金金额远远超出了法律保护的范围，超出法律保护范围的请求赔偿违约金金额的诉讼费应当由原告自己承担；4、对于原告诉请要求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》，承诺最多在三十日内将上述材料交付原告。

本案争议焦点是：原告方诉请的逾期交房违约金计算标准是否符合法律规定，应否进行调减。

经审理查明，2011年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为X字2011XXX)，购买被告开发并取得预售许可的兴义市某某花园某某园XXX单元XXX号房，约定房屋建筑面积为147.7平方米，合同第十一条约定“出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金……”。当日，原告即将购房款365277元一次性支付完毕，并于2011年7月20日缴纳房屋契税10958.31元。但被告未按约定交付房屋给原告。涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工备案登记，原告至今未接收房屋钥匙。

审理中，原、被告双方一致认可房屋实际建筑面积为144.62平方米，被告应支付原告房屋面积差价款7617.15元；双方均同意按照同地段同类房屋租赁价格即建筑面积每月每平方米6.5元计算涉案房屋的租赁价格。

上述法律事实，有原告何贤春提交的《商品房买卖合同》、《收款收据》和《税收通用完税证》复印件各1份，以及原、被告双方在法庭的陈述在卷为证，足以认定。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可后，与原告何贤春签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定履行了付款义务，但被告未按合同约定期限履行交付符合约定条件的商品房义务，已构成违约。根据合同约定，被告逾期交房超过30日，原告可以选择继续履行合同，也可以选择解除合同，因原告选择继续履行合同，故合同继续履行，被告应当承担违约责任，应向原告支付逾期交房违约金。

关于原告诉请的逾期交房违约金的计算问题，双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金作了约定，即从约定交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。对此“造成的损失”的界定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第（二）项规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，依此规定，双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金明显高过了“造成的损失”的30%。但商品房作为一种特殊商品，原告购买房屋不仅仅是为了获得居住使用的权利，其还应享有抵押等其他物权收益，而被告至今未将符合约定交付条件的房屋交付原告居住使用的行为违反合同约定，依法应承担违约金，从公平原则出发，本院对原告诉请的逾期交房违约金进行合理调整，故被告应支付原告从2012年7月1日起至房屋取得建筑工程竣工备案登记之日止的逾期交房违约金，因涉案楼盘至今未取得竣工备案登记，故本案中计算至原告诉请的2015年7月27日止共计 1121天。审理中，原、被告双方自愿将涉案房屋的月租金确定为建筑面积6.5元每平方米，接近兴义市同地段同类房屋的租金标准，本院予以准许。据此，本案中，被告应支付原告的逾期交房违约金计算为：144.62㎡×6.5元/㎡·月÷30天×1121天×130%＝45663.52元。

关于原告要求被告交付房屋，并提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程分户验收表》的诉请，虽然被告在庭审中已承诺在30日内向被告交付房屋并交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程分户验收表》，但因房屋涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工备案登记表，且尚不能确定取得时间，而建筑工程竣工备案登记表的取得需要多部门配合才能完成，并非被告单方即可完成的工作，故对原告的该项诉请本院不予处理。

关于原告要求被告支付房屋面积差价款7617.15元的诉请，根据合同第十五条“套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款”的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项规定“面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算”，本案被告拟交付的房屋与合同约定的面积误差比绝对值为3.08㎡，在法律规定的绝对值3%以内，被告应当按照购买价款据实返还原告3.08㎡的购房款7617.15元，故对原告的该两项诉请本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项、第十六条、第十七条第（二）项之规定，判决如下：

一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司在10日内支付原告何贤春从2012年7月1日起至2015年7月27日止的逾期交房违约金45663.52元；

二、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司在10日内退还原告何贤春购房款7617.15元；

三、驳回原告何贤春的其余诉讼请求。

案件受理费6332元，减半收取3166元，由原告何贤春承担2660元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担506元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

审判员　　周祥红

二○一五年九月一日

书记员　　吴召锋