夏刚富与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。

法定代表人易江萍，系公司总经理。

委托代理人付光禄，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。

原告夏刚富诉被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2015年7月27日公开开庭进行了独任审理。原告夏刚富，被告安达房开公司的特别授权委托代理人付光禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告夏刚富诉称，2012年8月20日，被告经与原告签订商品房预售合同，被告将其在兴义市某某大道旁开发建造的某某花园某某园BX单元XXXX号商品房预售给原告，原告共付价款451983元，另付房屋维修基金9040元，两项合计支付给被告461023元，其中双方于合同第十一条约定，被告交房给原告的时间为2013年1月30日前，合同第十一条约定，如买受人不按约定期限支付房款，按每天万分之八承担违约责任。合同第十三条约定，出卖人逾期交房的，由出卖人按买受人实际支付房款每天万分之八的同等比例承担违约责任。因此，由于被告未按期交房，违反了合同约定，原告的利益受到损害，原告就此多次找被告商谈并要求被告承担违约责任未果，特向人民法院提起诉讼。请求：1、判令被告承担延期交房的违约责任，即以合同约定交房之日起到实际交房之日止，每天按原告所付房款总额万分之八计算。即从2013年2月1日起至2015年5月30日止，按约定应赔付原告金额为461023元×0.0008=368.2元/天×780天＝287679.6元；2、本案受理费由被告承担。

被告安达房开公司辩称，对原告所诉双方签订合同的时间、房屋的房号、面积、价款、付款方式、付款情况、原告入住时间等均无异议。但原告要求被告向其支付2013年2月1日至2015年5月30日期间的延期交房违约金287679.60元过分高于其所受到的损失，明显显失公平，根据合同法和相关司法解释的规定，原告所受到的损失也就是延期交房期间该房屋的租金损失，该损失就算计算至今，也就是2万余元，故被告应支付给原告的违约金应当以所造成实际损失额为基数，按照法律的规定进行调整及计算。

本案争议焦点是：原告诉请的逾期交房违约金是否过高，应否进行调减。

经审理查明，2012年8月20日，原告与被告签订合同编号为某字XXXXXXX的《商品房买卖合同》，购买被告开发的取得预售许可的兴义市某某办事处某某小区某某园BX单元XXXX号房，合同约定该房建筑面积为153.46平方米，总价款451983元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2013年1月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得竣工验收合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……”。第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金”。原告于2012年7月11日、7月31日、8月20日分三次向被告缴纳购房首付款共计271983元，余款180000元于2013年1月4日以按揭方式支付完毕，2012年11月27日向被告缴纳住宅专项维修基金9040元。原告于2013年8月装修入住该房。

另查明，1、涉案房屋至今未取得竣工验收备案登记及初始登记；2、庭审中，原、被告双方一致确认：涉案房屋的市场租赁价格为建筑面积每月每平方米6.5元。

上述法律事实，有原告夏刚富提交的《商品房买卖合同》复印件1份、《收款收据》复印件3份、《贵州省住宅专项维修资金专用收据》复印件1份、《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》及《个人借款凭证》复印件各1份，以及原、被告双方在法庭的陈述在卷为证，足以认定。

本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告安达房开公司在取得商品房预售许可证后，与原告夏刚富所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定履行了付款义务，并在2013年8月1日（因双方认可原告系2013年8月入住，但不能确定具体入住时间，本院推定为2013年8月1日）接收房屋装修入住，但房屋并不符合约定交付条件，被告将明知不符合约定交付条件的房屋交付原告使用，违反了诚实信用原则，被告未按合同约定期限履行交付符合约定条件的商品房义务，已构成违约。根据合同约定，被告逾期交房超过30日，原告可以选择继续履行合同，也可以选择解除合同，因原告选择继续履行合同，故合同继续履行，被告依法应当承担违约责任，应向原告支付逾期交房违约金。

关于原告诉请的逾期交房违约金是否过高的问题，双方在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金作了约定，即从约定交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。依照前述规定，当事人约定的违约金是否过高，应当以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行界定。对此“造成的损失”的界定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，依此规定，双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房的违约金明显高过了“造成的损失”的30%。同时，因原告在明知房屋不符合交付条件的情况下已于2013年8月1日装修入住，其自身也有一定责任，此后，原告实际上已不存在租金损失，但商品房作为一种特殊商品，原告购买房屋不仅仅是为了获得居住使用的权利，其还应享有抵押等其他物权收益，而被告将不符合交付条件的房屋交付原告居住使用的行为违反合同约定，依法应予支付违约金，从公平原则出发，本院对原告诉请的逾期交房违约金进行合理调整，对原告接收房屋前后的逾期交房违约金予以分段计算，即从约定交房日之次日起至原告入住之日止按同地段同类房屋租金上浮30%计算违约金，从原告入住之次日起至房屋取得建筑工程竣工备案之日止按同地段同类房屋租金的30%计算违约金。故被告应支付原告从2013年2月1日（原告诉请的起算日）起至房屋取得竣工备案登记之日止的逾期交房违约金，因涉案楼盘至今未取得竣工备案登记，故本案中计算至原告诉请的2015年5月30日止共计847 天，原告诉请的780天系计算错误，本院予以纠正。审理中，原、被告双方自愿将涉案房屋的月租金确定为建筑面积6.5元每平方米，接近兴义市同地段同类房屋的租金标准，本院予以准许。据此，本案中，被告应支付原告的逾期交房违约金分段（2013年2月1日起至8月1日止为181天，2013年8月2日起至2015年5月30日止为666天）计算为：（153.46㎡×6.5元/㎡·月÷30天×181天×130%）﹢（153.46㎡×6.5元/㎡·月÷30天×666×30%）＝14466.93元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第二项之规定，判决如下：

一、由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司支付原告夏刚富从2013年2月1日起至2015年5月30日止的逾期交房违约金14466.93元；

二、驳回原告夏刚富的其余诉讼请求。

案件受理费5616元，减半收取2808元，由原告夏刚富承担1808元，由被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担1000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。

审判员　　周祥红

二○一五年七月三十一日

书记员　　吴召锋