杨庆森与遵义中环房地产开发有限公司房屋拆迁安置合同纠纷一审民事判决书

被告遵义中环房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区石龙路12号。

法定代表人易福荣，董事长。

委托代理人向仁伟，员工。

第三人杨家琴，女，汉族，遵义市人。

委托代理人向莲，贵州义遵律师事务所律师。

委托代理人黄文江，贵州义遵律师事务所实习律师。

第三人黄德先，男，汉族，遵义市人。

委托代理人向莲，贵州义遵律师事务所律师。

委托代理人黄文江，贵州义遵律师事务所实习律师。

第三人遵义市红花岗区殡葬服务中心。住所地遵义市红花岗区珍珠路。

法定代表人罗涛，主任。

委托代理人付晓春，员工。

原告杨庆森与被告遵义中环房地产开发有限公司（以下简称中环房开公司）及第三人杨家琴、黄德先、遵义市红花岗区殡葬服务中心（以下简称殡葬服务中心）房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2013年11月27日立案受理，于2014年5月5日作出（2014）红民一初字第157号民事判决书，原告不服该判决，向遵义市中级人民法院提起上诉。遵义市中级人民法院审理后，于2014年8月6日作出了（2014）遵市法民一终字第872号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）红民一初字第157号民事判决，将本案发回本院重审。在重审中，本院依法追加殡葬服务中心作为第三人参加诉讼，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨庆森、被告中环房开公司委托代理人向仁伟、第三人杨家琴、黄德先及其共同委托代理人向莲、黄文江、第三人殡葬服务中心委托代理人付晓春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告杨庆森诉称，位于遵义市红花岗区珍珠路原殡葬管理处公房X号房产是1984年修建延安殡仪馆时拆除我所居住的原军烈属房后安置给我继续居住的房产，该房产不论在修建延安殡仪馆还房之前还是还房之后，都是我经营的延安路华文商店的库房。2001年，因延安路建造，华文商店息业，商店的商品存放该房产处，并委托原华文商店职工即第三人黄德先代为看管，此后我去了内蒙古工作。2008年8月30日，在我完全不知情的情况下，第三人杨家琴与被告中环房开公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，被告及第三人的行为损害了我的合法财产权益，给我造成了很大的直接经济损失。为此诉至人民法院，请求判决确认杨家琴与被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》无效，且由被告根据原房屋的实际用途和面积与我重新签订协议书并支付相关过渡费。

被告中环房开公司辨称，我公司在进行拆迁时只能根据实际使用情况处理，当时的使用人是杨家琴，所以就和杨家琴签订了协议，我公司没有过错。

第三人杨家琴、黄德先述称，原延安路殡仪馆X号房产被拆迁之前是原告杨庆森使用的公房，因黄德先以前在原告经营的商店上班，原告就将该房屋拿给我们居住。我们从1984年至被拆迁时一直在该房屋居住，该房屋开始是库房，后来我们两人于1987年结婚后就改成住房，所以原告诉状所称有部分物品堆放不是事实，反而是原告从1987年开始就对该房屋丧失了相应权利。如前所述，我们是在合法占用使用该房屋期间与第三人殡葬服务中心产生买卖关系，该买卖关系合法有效，既然卖给我们，就属我们所有，被告中环房开公司应安置的还房还没有交付，该还房相应权利属于我们。另外，因我们不懂法，在原告找到我们后，我们将协议书和购房款收据交给原告，原告也交给我们21745元，该款就是收据上载明数额。

第三人殡葬服务中心述称，当时是政府规划对珍珠路进行改造，涉及拆迁延安路殡仪馆的住房共有十户人家，我们统计的名册中该房是原告杨庆森的名字，当时的政策是确定以每平方米540元的价格出卖给名册所载各位公房租赁人。

经审理查明，原告杨庆森曾经使用原位于遵义市红花岗区延安路珍珠巷红花岗区民政局所属军烈属房的一处公房。第三人杨家琴、黄德先系夫妻关系。

上世纪八十年代，在遵义市红花岗区延安路珍珠巷进行了红花岗区殡葬服务中心的延安殡仪馆、办公大楼及住房楼项目建设，其中，前述建设项目中的住房楼于1984年在前述军烈属房原址上修建。原告因前述军烈属房被拆迁后取得原址修建的殡葬服务中心X号公房的居住使用权，该房屋面积为40.27平方米。其后原告安排黄德先使用该房屋，杨家琴、黄德先结婚后曾长期居住在该房屋内。2004年，遵义市红花岗区人民政府委托被告中环房开公司对延安路珍珠巷进行改造，第三人殡葬服务中心的延安殡仪馆、办公大楼及住房楼在改造拆迁范围内。2008年8月30日，被告与杨家琴签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定被告拆除使用杨家琴使用的上述X号公房，杨家琴同意于2008年9月5日前自行搬迁完毕，被告应于2010年12月前在安置杨家琴建筑面积为58.43平方米的房屋一套，合同中对超出面积的购买价格、过渡费支付等权利义务也进行了明确约定。

2008年11月10日，红花岗区民政局、红花岗区财政局及红花岗区人民政府住房制度改革办公室共同向红花岗区人民政府递交了《关于协调延安殡仪馆住房楼各住户的情况汇报》，该报告中载明“2、杨庆森楼层X，建筑面积40.27㎡。当年入住情况：修延安馆前住的房子属于军烈属房，拆房还房住进现在房子，杨庆森现已到北京，现居住者叫杨琴，系杨庆森之妹。”2010年10月29日，杨家琴向殡葬服务中心支付了购房款21745.80元，殡葬服务中心为此向杨家琴出具了收款收据。

2013年2月，原告找到杨家琴、黄德先，杨家琴在原告事先打印好的落款时间为2013年2月28日的《申明》上签署了姓名，该《申明》载明“原延安路殡葬管理处楼房X号是杨庆森的房子，以前是他的库房，我爱人黄德先是他公司员工，库房一直是黄德先值班。后因实施珍珠路道路工程建设，对该库房进行拆迁。遵义中环房地产开发有限公司天天催得急，办理拆迁安置事宜。杨庆森在外地，一时联系不上。因此我不得不以我的名誉于2008年8月30日，与遵义中环房地产开发有限公司签订了‘房屋拆迁安置补偿协议书’。目前杨庆森本人已经回遵义与拆迁安置的相关事宜，由他本人自行处理”。同时，杨家琴将前述《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》和收款收据交付给了原告，原告向杨家琴支付了21745元。

另外查明，前述《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》约定安置给杨家琴的还房所在住宅楼现已竣工进入安置阶段，但被告尚未将还房安置给杨家琴。

在本案诉讼过程中，本院向原告释明后原告当庭表示放弃第二项诉讼请求。

上述事实，原告杨庆森举证了《关于协调延安殡仪馆住房楼各住户的情况汇报》、营业执照、《申明》、房产证、《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》等书证；被告中环房开公司举证了《关于协调延安殡仪馆住房楼各住户的情况汇报》、《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》等书证；第三人杨家琴、黄德先举证了户口登记册等书证。各方当事人对上述证据的真实性均不持异议，本院对上述证据的真实性均予以确认，并根据上述证据及各方当事人当庭陈述，认定以上事实。

本院认为，原告杨庆森和被告中环房开公司及第三人杨家琴、黄德先、殡葬服务中心各方当事人对本案争议房屋产权性质系公房以及原告曾经合法取得该房居住使用权的事实均不持异议，本院对前述事实予以确认。本案的争议在于以下两点：一、在争议房屋被拆迁时原告是否具有租赁使用该房屋的权利；二、第三人杨家琴与被告签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》的行为是否属于无权处分，是否因无权处分导致协议无效。对于上述第一个焦点，根据各方陈述所认可的事实，第三人杨家琴、黄德先使用本案争议房屋系原告所安排，双方此时并未就公房承租权的转移办理相关手续或者进行商议，故该公房承租权并未发生转移，第三人殡葬服务中心作为公房管理人在本案所作关于“统计名册上是原告名字”的陈述也能印证这一事实，故在该房屋被拆迁时原告仍然具有合法的公房租赁权，也即是在相关机构决定将公房出售改变权属性质时原告具有优先购买的权利。对于上述第二个焦点，前述第一个焦点中已经认定原告具有公房优先购买权，殡葬服务中心在本案中也陈述出售对象为原告，误认为杨家琴系原告的妹妹，杨家琴系代表原告处理相关购房事宜，再结合原告事先打印《申明》让杨家琴签署姓名的事实，即使杨家琴在向殡葬服务中心交纳购房款时未经原告许可，但原告已经以其行为对杨家琴的代理行为进行追认，原告与殡葬服务中心的购房合同关系已经成立并履行。根据上述认定，原告虽然在杨家琴与被告签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》时没有取得被拆迁房屋的所有权，但于其后通过购买方式取得所有权，又通过行为对杨家琴与被告签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》这一民事行为进行追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，杨家琴签订协议的行为虽系无权处分，但相关权利人已于签订协议后取得处分权，并对杨家琴的行为予以追认，故不能以此认定《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》无效。

综上所述，对于原告要求确认《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》无效的诉讼请求，因杨家琴的无权处分行为并未导致合同无效，且根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案在审理过程中并未发现在签订该协议书的过程中存在以上导致协议无效的情形，故该《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，对所涉权利义务各方均具有约束力，本院对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告的其他诉讼请求，已经当庭表示予以放弃，系当事人对诉讼权利的行使，本院予以准许。对于被告、杨家琴、黄德先关于《申明》无效或具有可撤销情形的意见，没有向本院提交证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对被告及杨家琴、黄德先的前述意见不予采纳。根据前述认定，杨家琴所出具的《申明》合法有效，但原告在本案中并未主张相关权利，故本案中对《申明》的法律后果不予评述，各方可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：

驳回原告杨庆森的诉讼请求。

案件受理费525元，由原告杨庆森承担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。

审　判　长　　陈　利

审　判　员　　陈　钰

人民陪审员　　王凤革

二〇一四年十二月二十三日

书　记　员　　刘　燕