吴维荣与遵义市君天房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
被告遵义市君天房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区珍珠路中环花园C区。组织机构代码：78017817-5。
法定代表人张玉林，总经理。
委托代理人向东，贵州他山律师事务所律师。
原告吴维荣与被告遵义市君天房地产开发有限公司（以下简称君天房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理，依法由审判员陈利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴维荣和被告君天房开公司委托代理人向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴维荣诉称，2013年1月26日，我向被告君天房开公司购买其所开发位于遵义市红花岗区桃溪寺某某岸X-X-X号房，一次性付清购房款775887元。在我接房装修后，才得知由于被告在开发建设过程中超出了规划许可面积，导致我所购房屋的产权至今不能办理。2015年1月26日，我向被告提出退房申请，被告予以拒绝，为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决解除双方于2013年1月26日签订的《商品房买卖合同》，由被告退还购房款775887元和维修基金8082元，并由被告支付违约金7758元及赔偿装修损失100000元。
被告君天房开公司辩称，不能办理产权初始登记情况属实，但我公司并无过错，而是因为历史遗留问题所导致，不应由我公司承担违约责任。同时，根据合同约定，逾期办理产权转移登记手续超过180日，双方自愿按照不退房且计算违约金的方式处理，原告吴维荣无权要求退房。另外，基于不可抗力导致不能按期办理初始登记的原因，我公司在原告等住户入住后垫付了物业管理费，自有的地下停车库也免费提供原告等使用，已经以前述的方式承担了违约责任，不应当再支付违约金。综上所述，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年3月贵州省遵义市中级人民法院以在建工程现状拍卖的方式处置遵义市鸿仪房地产开发有限公司所开发建设位于贵州省遵义市红花岗区桃溪寺“水上威尼斯”房地产项目，被告君天房开公司通过前述拍卖方式取得该房地产项目的开发权，在开发建设的过程中又将项目楼盘命名为“某某岸”。2013年1月26日，原告吴维荣与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买前述项目楼盘X栋X单元X层X-X-X号的房屋，购房价款共计775887元，被告应于2013年9月30日前交付房屋，还应于2013年12月30日前取得初始登记，并交付给原告办理所有权转移登记的相关文书，如逾期超过180日仍不能交付相关文书，双方同意不退房且由被告承担相应违约金，合同中还约定了双方其他权利义务。合同签订当日，原告即付清全部购房款，后又于2013年1月29日向住建局指定账户缴纳房屋维修基金8082元。2013年9月30日，双方签署《住宅工程质量分户验收表》，自愿履行了房屋交接手续，后原告即对所购房屋进行装修并入住。当合同约定的初始登记和交接所有权转移登记资料时间届满后，原告得知该项目楼盘因国有土地使用权证与建设用地规划许可证面积不符等问题导致不能取得初始登记，遂于2015年1月26日向被告提交退房申请，被告收到申请但拒绝退房，原告遂诉来本院，酿成本案双方讼争。
另外查明，在被告取得前述房地产项目开发权后，就土地、规划等问题多次向遵义市人民政府请示、报告，遵义市红花岗区人民政府也于2014年11月19日向遵义市人民政府就前述问题进行请示，遵义市人民政府于2015年3月13日召开会议并形成会议纪要，其中明确将对被告增加车库面积、改变车库使用功能、超规划建设等违法行为进行处罚，并责令补缴相关费用，在完善相关处罚程序后再由规划、国土部门完善相关手续。
本案诉讼过程中，原告明确表示放弃要求被告承担违约金7758元的诉讼请求，对于装修损失赔偿原告也表示在本案中不予主张，以后另行主张权利。
上述事实，原告举证了《商品房买卖合同》、购房款收据、维修基金收据、退房申请等书证等书证，被告举证了请示、报告、会议纪要、《住宅工程质量分户验收表》等书证，双方对对方所举证据的真实性均不持异议，本院对双方所举证据的真实性均予以确认，并根据前述证据和双方当事人的当庭陈述，认定以上事实。
本院认为，原告吴维荣和被告君天房开公司对双方签订《商品房买卖合同》的事实不持异议，本院对此予以确认，该合同系双方在自愿的基础上签订，在审理过程中也没有发现存在违反法律规定而导致无效的情形，故本院认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定享有权利并履行义务。双方在庭审中的争议在于以下两点：一、被告逾期未取得初始登记和交付所有权转移登记相关资料的行为是否因为不可抗力所导致，被告是否应当承担违约责任；二、如果认定被告违约，原告是否可以据此以主张解除合同。对于前述第一个焦点，从遵义市人民政府的会议纪要可以看出，被告在开发建设过程中存在诸多违法行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，导致被告逾期未取得初始登记和交付所有权转移登记相关资料的原因显然并非法律所规定的“不可抗力”，再结合合同相对性原则，本院认定被告的行为已经构成违约，被告应承担相应的违约责任。对于前述第二个焦点，根据双方合同约定，逾期超过180日被告仍不能交付相关所有权转移登记资料的，双方同意不退房且由被告承担相应违约金，也即是双方合同中并未约定当本案违约情形出现时原告可以解除合同。在本案审理过程中原告明确说明主张法定解除权，对此本院认为，买卖合同关系中出卖人的主要义务为交付买卖标的，而交付有关单证、资料等事宜应当认定为买卖附随义务，本案中查明双方已经自愿履行了房屋交接手续，应当认定被告已经履行了合同主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案中被告虽有违约行为，但其违约情形却与法律规定可解除合同的情形不符，故原告主张法定解除权没有法律依据，本院对原告该项主张不予采纳。
如前所述，本案中被告虽有违约行为，但却未达到合同解除的条件，故本院对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。同理，对原告要求被告退还购房款和维修基金的诉讼请求也不予支持。原告在诉讼过程中自愿放弃要求被告承担违约金和赔偿责任的诉讼请求，属于当事人对民事权利的自愿行使，且不违反法律有关规定，本院予以准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条第二款的规定，判决如下：
驳回原告吴维荣的诉讼请求。
案件受理费6360元，由原告吴维荣承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期本判决则发生法律效力。
审判员 陈利
二〇一五年八月十九日
书记员 李敏
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