熊小凤与熊家涛、杨福珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

委托代理人刘永江，贵州子尹律师事务所律师。

委托代理人熊小娟，女，汉族，桐梓县人。

被告熊家涛，男，汉族，桐梓县人。

被告杨福珍，女，汉族，桐梓县人。

原告熊小凤与被告熊家涛、杨福珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理。依法由审判员邓厚羿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊小凤委托代理人刘永江、熊小娟到庭参加诉讼，被告熊家涛中途退庭、被告杨福珍经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告熊小凤诉称，两被告系夫妻关系。原、被告于2009年3月23日签订《房屋买卖合同》约定被告将位于某某镇某某村某某组自建住房的第四层一套住房出售给原告，面积共100平方米，价格53800元。合同签订后，原告向被告支付了房款53800元，装修款5600元，共计59400元。后房屋由被告熊家涛代为出租，所收房租由被告熊家涛转交原告。然而，2014年11月1日，被告在原告不知情的情况下，以151888元的价格将该房屋出售给汪兴其。原告认为，原、被告签订的合同无效，被告应当返还原告的购房款和装修款。被告为了牟利另行出售房屋被告应当赔偿损失92488元，考虑到被告的经济承受能力及其他原因，原告只要求被告赔偿60000元。经原、被告协商未果，故起诉，请求判决原、被告签订的房屋买卖合同无效，返还原告购房款、装修款并赔偿损失共计119400元。

被告熊家涛对原告主张的买卖房屋的事实和价款以及于2014年11月1日另售他人的事实和价款没有异议，但认为5600元的装修款不属于原告，不应赔偿经济损失。

被告杨福珍经本院传票传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。

经审理查明，两被告系夫妻关系。原、被告于2009年3月23日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于遵义市红花岗区某某镇某某村某某组自建住房一栋的第四层（五间、一厨、一厕共100平方米）以53800元出售给原告。原告于2010年4月2日向被告熊家涛支付装修费5600元，于2010年4月27日向被告熊家涛支付购房款53800元。后该房屋由被告代为出租，租金由被告转交原告。2014年11月1日，被告与案外人汪兴其签订《售房合同》，将出售给原告的房屋以151888元出售给案外人，酿成讼争。

本院认为，原告主张合同无效，由于被告熊家涛中途退庭，被告杨福珍未到庭，本院不能查明争议房屋的合法性，而本案所涉《房屋买卖合同》的效力认定，可能影响被告与案外人签订的《售房合同》的效力，对案外人的权利产生影响，故本院对该《房屋买卖合同》的效力不予评价。由于被告将同一标的物出售给原告后，又出售给他人，原告不主张后一合同无效而主张退款和赔偿，其意思表示为合同目的不能实现后的合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对原、被告之间的《房屋买卖合同》予以解除。原、被告在签订合同并支付价款后，原告又委托被告管理房屋收取租金，其交易行为已经完成，并转为委托合同关系，该合同亦因被告处分财产的行为导致不能履行，应一并解除。被告在履行委托合同中未经原告委托将原告委托管理的财产处分，造成原告财产损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告处分财产的价款为151888元，原告主张的购房款、装修款和损失赔偿合计为119400元，低于被告处分原告财产的收益，而原告所主张的购房款、装修款的返还亦属损失赔偿，故对原告赔偿损失119400元的请求，本院予以支持。被告熊家涛在庭审过程中中途退庭，被告杨福珍经传票传唤未到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告熊小凤与被告熊家涛、杨福珍于2009年3月23日签订的《房屋买卖合同》和之后达成的委托出租的口头协议；

二、由被告熊家涛、杨福珍赔偿原告熊小凤经济损失共计119400元。

案件受理费1350元（已减半并由原告预交），由被告承担。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。

本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。

审判员　　邓厚羿

二〇一五年三月二十五日

书记员　　田茂玲