贵州融达酒店有限公司与深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司物业服务合同纠纷民事二审判决书
法定代表人巫振兵，董事长。
委托代理人贺建华，贵州宇辉律师事务所律师。
委托代理人王剑。
被上诉人（原审原告）深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司。
法定代表人徐莉君，总经理。
委托代理人骆泳佚，贵州山一律师事务所律师。
上诉人贵州融达酒店有限公司（以下简称融达酒店）为与被上诉人深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司（以下简称航天物业遵义分公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2015）汇民商初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年3月5日，案外人贵州航天公司作为甲方与乙方宋君辰签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方实际向甲方租赁房屋包括：“（1）遵义航天大厦二十一层至二十六层全部面积，建筑面积为6458.26平方米；（2）遵义航天大厦配套酒店大堂部分（含中餐厅及中餐厨房）以及酒店大堂上方对应的二楼酒楼部分、三楼商务会所部分，建筑面积2770.7平方米；（3）遵义航天大厦地下停车场30个车位”，合同第3.2条约定“乙方除租金外，尚需承担酒店和酒楼、商务会所运营所使用的水、电、汽、中央空调、通讯费用以及经营所发生的其他所有政府规费（如排污费、垃圾清运费等）和税费，若乙方的经营管理业务与今后遵义航天大厦物业管理单位的业务（如停车管理、保安、管道疏通等）有重复而由遵义航天大厦门物业管理单位负责管理的部分，乙方应承担相关的费用”，第6.10条还约定：“航天大厦的整体物管权归属甲方所有，乙方租赁部分的物业由乙方按照整栋大楼的物业标准自我管理”。
2010年12月29日，甲方贵州航天公司与乙方深圳市航天物业管理有限公司签订《遵义航天大厦物业管理委托合同》，合同约定物业管理的范围：“遵义航天大厦-2F-20F公共部位和公共区域、室外景观广场的物业管理服务以及18-20层部分局领导办公室的清洁服务。酒店所涉公共设施设备、安全、消防、绿化服务（不含酒店专用部分）”。该合同第四部分第六条约定：“本物业区域（除酒店专用部分）物业服务收费方式为包干制。本物业管理服务费（含停车场、会议中心），由乙方按每平方米建筑面积5.5元/月向相关的物业承租人收取（遇国家相关政策调整时，按国家的相关政策执行）”。该合同中未明确约定酒店部分物业服务收费标准。合同签订后，航天物业遵义分公司即开始向航天大厦提供物业服务。
2012年4月19日，贵州航天工业有限责任公司遵义办事处作为甲方与乙方贵州融达酒店有限公司、丙方宋君辰签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），该协议是2009年3月5日贵州航天公司与宋君辰签订的《房屋租赁合同》的补充。该协议约定：贵州航天工业有限责任公司吸收合并贵州航天公司，现贵州航天工业有限责任公司委托其遵义办事处作为航天大厦出租方承继《租赁合同》的权利与义务，宋承君与案外人成立融达酒店，《租赁合同》的承租人变更为融达酒店公司，融达酒店承继《房屋租赁合同》中的承租方权利和义务，丙方承担连带责任。该协议签订后，融达酒店即入驻航天大厦，航天物业遵义分公司随即向融达酒店提供相应的物业服务。后航天物业遵义分公司多次要求融达酒店协商物业服务费收费标准，融达酒店一直推诿，对航天物业遵义分公司提出的收费标准不予认可又不提出明确的意见，致使双方至今未就物业管理费收费标准达成一致意见。
2014年6月16日，航天物业遵义分公司向融达酒店送达《关于再次要求酒店签订物业服务合同及空调使用合同的函》，内容主要为：自酒店开业以来，原告一直和被告商议物业服务合同及空调使用一事，通过一年多多次协商，基本达成物业服务费1.5元/月/平方米的服务价格，并就空调使用费多次召开讨论会。但具体事宜一直无法落实，请融达酒店于2014年6月30日前落实与航天物业遵义分公司的物业服务合同一事（已于2013年12月10日发过此函）。融达酒店于当日收到此函，但未书面回复。之后，航天物业遵义分公司要求融达酒店按照1.65元/月/平方米的标准支付物业服务费，融达酒店未按时足额缴纳，双方遂酿成诉争。2014年12月6日，航天物业遵义分公司遂起诉至法院，请求：1、由融达酒店立即支付2012年12月至2014年11月的物业管理费共计365474.74元，并从起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。2、诉讼费用由融达酒店承担。
经法院组织调解，融达酒店对收费标准不提出明确意见，双方未达成调解协议。
另查明，2012年12月31日，融达酒店预付航天物业遵义分公司服务费100000元。2014年11月1日起，航天物业遵义分公司不再对融达酒店的消防设施进行管理。航天物业遵义分公司自愿从2014年11月1日起融达酒店的物业服务费调整为1.5元/月/平方米的标准计算。还查明，深圳市航天物业管理有限公司的服务等级为壹级。
原审法院认为，《房屋租赁合同》、《补充协议》及《遵义航天大厦物业管理委托合同》均是合同当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《遵义航天大厦物业管理委托合同》的双方系航天物业遵义分公司与贵州航天公司，但是航天物业遵义分公司为包括融达酒店在内的整幢航天大厦提供了物业服务，融达酒店作为物业使用人之一，该物业合同对其具有约束力，融达酒店应支付相应的物业服务费。现双方争议在于物业服务费的支付标准。根据《遵义航天大厦物业管理委托合同》的约定，除酒店外航天大厦的物业服务费标准为5.5元/月/平方米，该委托合同对酒店部分的物业服务费标准未约定，现双方也未达成一致意见。航天物业遵义分公司多次要求与融达酒店协商，而融达酒店均消极对待不提出明确意见致使物业服务费收费标准问题至今未解决，故造成收费标准未确定的原因在于融达酒店。庭审中，经询问，融达酒店对收费标准也不提出明确意见。现航天物业遵义分公司要求融达酒店按1.65元/月/平方米标准支付2014年11月前的物业服务费，远远低于航天大厦其他业主5.5元/月/平方米物业服务费的标准，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，依据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合融达酒店的物业管理实际状况，航天物业遵义分公司要求融达酒店按1.65元/月/平方米的标准支付2014年11月前的物业服务费并无不妥。2014年11月1日起，航天物业遵义分公司不再承担融达酒店消防设施的管理，自愿将物业服务费调整为按1.5元/月/平方米计算，本院予以支持。融达酒店辩称《租赁合同》约定停车场免费，停车场不应分摊物业服务费，但融达酒店并未举证证明有该约定，对融达酒店的该抗辩理由不予采信。融达酒店抗辩航天物业遵义分公司主张的标准不具科学合理性，但未提交证据证实，不予采信。关于缴纳物业服务费的起算时间，航天物业遵义分公司认为应当从2012年12月份开始起算，融达酒店则认为应从2013年1月1日开始起算。因融达酒店自2012年4月入驻航天大厦即接受了航天物业遵义分公司提供的物业服务，故融达酒店抗辩应从其2013年1月正式营业时开始缴纳物业服务费，于法无据，不予采信。现航天物业遵义分公司主张融达酒店从2012年12月起算物业服务费，应予支持。关于利息，鉴于融达酒店系因双方对物业服务费用收费标准产生争议而拒交物业服务费，并非恶意拖欠，故航天物业遵义分公司诉请融达酒店支付利息，不予支持。
综上所述，航天物业遵义分公司依约履行了物业服务义务，融达酒店也接受了物业公司的服务，故应支付相应的物业服务费。融达酒店以双方对物业服务费标准未协商一致为由拒交物业服务费的抗辩理由不正当，不予采信。融达酒店承租面积为6458.26平方米+2770.7平方米=9228.96平方米，截止2014年10月，融达酒店应支付物业服务费9228.96平方米×23个月×1.65元/月=350239.03元。2014年11月融达酒店应支付物业服务费9228.96平方米×1个月×1.5元/月=13843.44元，以上共计364082.47元，因融达酒店已预付服务费100000元，双方均同意予以抵扣，故融达酒店还需支付航天物业遵义分公司物业服务费264082.47元。据此，根据《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贵州融达酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司物业服务费264082.47元。二、驳回原告深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。案件受理费6780元，依法减半收取3390元，由原告贵州融达酒店有限公司承担1000元，被告深圳市航天物业管理有限公司遵义分公司承担2390元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，融达酒店部分，向本院提起上诉称：1、上诉人作为本案被告不适合，物业管理合同系被上诉人与观众江南航天投资控股集团公司（以下简称贵州航天公司）签订，因履行该合同发生争议，被告应是贵州航天公司。上诉人与被上诉人没有合同关系，被上诉人为酒店有关公用设施提供物业管理服务是基于与贵州航天公司签订的物业管理合同，上诉人分摊公用设施物业管理费，是基于其与贵州航天公司签订的房屋租赁合同的约定，和被上诉人与贵州航天公司签订的物业管理合同无关。基于上述理由，被上诉人无权以上诉人为被告提起给付管理费的诉讼。应以贵州航天公司为被告起诉，贵州航天公司给付管理费后向上诉人追偿或以贵州航天公司为被告，上诉人为第三人提起诉讼。但原判却以上诉人为被告，贵州航天公司为案外人。因此，原判认定被告主体不适格。2、原审认定案件事实不清，认定物管费标准的事实不清，原审认定的1.65元及1.5元物管费标准系被上诉人单方提出的，没有事实和法律依据。被上诉人与贵州航天公司约定了物管费标准，根据服务租赁合同约定，上诉人只应在该标准内分摊与酒店有关公用设施的物管费。认定被上诉人为上诉人提供的服务内容及上诉人应承担物管费的物业面积不清。酒店的物业管理包括两个部分：一是酒店自身的物业管理，涉及除公用设施以外的酒店其他面积，公交服务租赁合同的约定，该部分物业管理一直是上诉人自行组织，与被上诉人无关，被上诉人不能收取物管费。二是航天大厦与酒店有关的公用设施的物业管理，根据房屋租赁合同约定，上诉人只应承担分摊该部分物管费的责任，因此，应明确上诉人的分摊面积。原审认定上诉人按9228.96平方米向被上诉人支付物业管理费，不仅未计算上诉人应分摊的公用设施面积，甚至要求上诉人支付酒店自身物业管理的物管费。因此，原审认定事实不清。3、未查清被上诉人支付与物管相关费用的情况。上诉人除了预付10万元物业服务费外，上诉人还支付了供水设施清洗费等物管费，原审未查明。综上所述，请求二审法院驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。
航天物业遵义分公司二审答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。上诉人租赁贵州航天公司的楼宇从事决议活动，按照房屋租赁合同约定航天大厦整体物管权归属贵州航天公司所有，若上诉人的决议管理业务与今后遵义航天大厦物业管理单位的业务有重复而由航天大厦物业管理单位负责管理的部分，上诉人应承担相关费用。贵州航天公司委托答辩人对其出租楼宇进行物业管理，并对该物业提供了物业服务，有权对物业使用人收取物业服务费。上诉人作为该物业使用人，享受了答辩人提供的物业服务，就应支付相应的物业服务费。因此，上诉人作为本案的被告，主体适格。上诉人租赁贵州航天公司的遵义航天大厦属于商业用途楼宇，不同于住宅小区楼房，政府部门对属于商业用途楼宇的物业管理费不行使指导定价，经营者根据服务等级、商业用途等条件，按照市场规律确定服务费标准。答辩人与贵州航天公司签订的遵义航天大厦物业管理委托合同约定除酒店专用部分外物业服务收费方式为包干制，由答辩人按每平方米建筑面积5.5元/月向相关物业承租人收取。答辩人按照为遵义航天大厦公共部分提供物管所产生的公共设施设备维护费用及劳动力成本，分摊到楼宇的每平方米，然后根据上诉人租赁楼宇面积占答辩人管理遵义航天大厦的总面积的比例，计算出上诉人应承担的公共部分物管费为每平方米1.65元/月，答辩人的计算方法是科学合理的。原审中，上诉人不否认享受了物业服务，但既不明确物管费的支付标准，也没有提供支付了相关费用的证据，怠于行使权利，应承担不理法律后果。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审认定一致。
另查明，遵义航天大厦总面积42103.13平方米。航天物业遵义分公司在从事物业服务中的运营成本包括支付14人工资、保险费节假日加班费、过节费、工会经费，航天物业遵义分公司主张是每月50462.5元，行政办公费每月1700元，供配电、给排水、弱电、消防、照明、避雷等的维护保养费、水池清洗费及检测、停车场设施维护等费用每月8598.5元，生活垃圾清运费、处理费（填埋费加运费）、消杀费、服装费等费用每月4600元。以上费用共计63661元。此外航天物业遵义分公司支付的部分税费及部分利润5557.7元。航天物业遵义分公司主张每月1.65元计算物管费是以成本63661元+部分税费部分利润5557.7元=69218.7元，乘以融达酒店所租赁的面积9229.16平方米占总面积42103.13的百分比，即9229.16÷42103.13=22%，再除以融达酒店租用面积9229.16平方米计算所得。即69218.7元×22%÷9229.16=1.65元/平方米/月。航天物业遵义分公司对公用设施的维护保养支出费用在原审中提供了与他人签订的合同及由此产生费用的发票。
又查，二审期间，融达酒店提供以谢忠容为户名的取款凭条，表明融达酒店已经在2012年5月9日支付了物管费238000元。为此，航天物业遵义分公司提供了出具给融达酒店的收款收据表明当时收到的款项系为融达酒店代收的空调取暖费、电梯电费、热水费、冷水费等费用。
本院认为，上诉人融达酒店与被上诉人航天物业遵义分公司之间虽然没有签订书面合同，但被上诉人已经为上诉人提供了物业服务，履行了作为物管公司应当履行的主要义务，上诉人也接受了被上诉人提供的物业服务，在此前亦支付了部分物管费，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方之间的物业服务合同已经成立生效。被上诉人已经履行了提供物业服务的义务，上诉人依法应当履行支付物管费的义务。正如一审认定上诉人对被上诉人要求协商物管费标准一直推诿，对被上诉人提出的收费标准不认可又不提出明确意见，上诉人这种不诚信的行为导致被上诉人一直未能收取物管费。如果以上诉人这种不同意不认可又不提方案不协商的方式抗辩被上诉人要求支付物管费的请求，将导致诚信一方付出劳动却无法获得收入，不利于保护守信者的合法利益。
对于物管费标准如何认定的问题。从被上诉人提供的每月每平方米1.65元计算依据的表格反映，被上诉人是按照为遵义航天大厦公共部分提供物管服务所产生的公共设施设备维护费用及劳动力成本以及部分税费、部分利润，以上诉人租赁楼宇面积占被上诉人管理遵义航天大厦的总面积的比例，然后按照上诉人酒店的面积，计算出上诉人应承担的公共部分物管费为每平方米1.65元/月。该计算方法是否客观合理，应从以下方面进行判断。第一，被上诉人向本栋楼其他业主收取的物管费为每月5.5元平方米，以1.65元计算物管费时已经排除了酒店专有部分自行进行管理的情况，仅就公共部分的费用进行收费。第二，正如前所述，正因为被上诉人在计算上诉人物管费时已经扣除了酒店自身的专有部分，同时已经按照酒店面积与总面积的比例确定物管费标准，若此时还以酒店分摊的公用部分面积计算，势必对被上诉人不公平，也就是说被上诉人在以1.65元计算时已经进行了分摊，若以酒店分摊的公用面积计算，则不应当只是1.65元，而应当是5.5元。因此，被上诉人以上诉人酒店面积计算物管费，符合通常计算方式，也符合被上诉人提供的服务标准。2014年11月之后，因被上诉人不再为上诉人提供消费的维护保养，按上述方法计算应为1.53元/月，因被上诉人认可以1.5元/月计算物管费，原审据此以1.5元/月计算恰当。上诉人认为原审认定的1.65元及1.5元物管费标准系被上诉人单方提出的，没有事实和法律依据，但直今上诉人均没有提出自己计算物管费的方案。上诉人上诉认为其支付了供水设施清洗费等物管费，但被上诉人提供的出具给上诉人的收款收据表明当时收到的款项系为融达酒店代收的空调取暖费、电梯电费、热水费、冷水费等费用，并非上诉人交纳的物管费。故上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人要求支付物管费的请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6780元，由上诉人贵州融达酒店有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 滔
代理审判员 卢晓鹏
代理审判员 张小兵
二0一五年八月三日
书 记 员 汪建霞
")